재개발 사업을 하다보면 이주와 철거까지 왔다는 것은 거의 다 끝나가는 것이다. 이제 분양하고 준공된 후 확인고시한 후 입주만 하면 된다. 가끔씩 알박기 세력이 있어 오래 걸리는 경우도 있는데 알박기 세력들을 사업구역에서 제척하고 다시 공사하는 경우도 있다.

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재개발 후반기에 들어가면 대체주택과 이주계획과 이주신청공고에 대한 내용이 나오기도 한다.

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오늘은 재개발사업 이주 및 철거 주의사항 이주민 위한 대체주택에 대한 포스팅입니다.

대체주택이란 기존의 주택을 헐거 새로운 주택을 짓는 재개발사업에서 이주의 과정이 시작할 때 이주하는 집을 매수해서 구입해주는 것이다. 이주단계에서는 전세를 주는 이주비 대출을 해주는데 이주비 대출은 각 사업마다 다를 수 있다. 보통 감정평가액의 몇 %까지 대출을 해주고 있는데 이때, 이자는 무이자일 수도 있고 유이자일 수도 있다.

주택재개발 사업의 시행으로 사업시행기간 동안 거주하기 위해 취득하는 주택이 "대체주택"인데 대체주택도 1세대 1주택의 특례가 적용되는 편이다. 대신, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주해야한다. 세대전원이 이사하고 아파트 완성 2년 이내까지 대체주택을 양도하면 양도한 대체주택으로 돈을 벌었다고 해도 비과세를 해준다.

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이런 대체주택 특례제도를 활용한다면, 기존 주택을 양도하지 않고도 새로 구입하는 주택의 양도소득세를 감면받을 수 있다. 재개발 구역에 1주택을 보유하고 있는 조합원이라면 사업시행인가 이후 잘 활용해 볼만 한 것이다. 하지만 세금제도는 법이 바뀜에 따라 수시로 변하기에 주의해야 한다.

관리처분인가 단계에선 조합원 입주권으로 전환되어 세금이 변하게 된다. 세법상 관리처분계획 인가를 받으면 보유하던 재개발 구역내 자산이 "조합원 입주권"으로 바뀐다. 조합원 입주권 상태에서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세요건을 따지기 위한 주택보유기간 등을 계산할 때 주택보유기간으로 인정받지 못한다.

이런 부분을 놓치고 1주택 비과세 요건을 갖추었겠다고 생각하면 만만의 콩떡이고 양도소득세를 납부해야 한다. 관리처분인가 이후 이주가 개시되기 전까지는 주택으로 사용되는 경우, 주택으로 보유한 기간을 인정받기 위해 이 기간 동안 주택으로 사용했다고 증빙할 전기요금, 수도요금 고지서를 모아둔다.

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재개발 사업이 마무리되는 단계이기에 실수요 중심의 보수적인 투자자라면 이 단계에서 투자하여 수익을 얻기도 한다.

조합에서는 관리처분인가 이후 이주계획을 수립하고 이주계획에 따라 조합원 및 세입자들에 대해서 이주신청공고를 낸다. 재개발 구역에서 이주기간은 보통 6개월이지만 재개발 구역의 규모가 크거나 재개발 사업에 이의가 있는 조합원이나 세입자 등이 있는 경우에는 이주기간이 길어진다.

관리처분인가 이후 재개발 구역 내 갈등관계가 본격적으로 수면에 올라 이주를 하는 자, 이주하지 않고 버티는 자 등의 싸움이 시작된다. 이주를 개시한지 꽤나 시간이 지났는데도 철거가 진행되지 않다면 이주가 마무리되지 않고 그곳에 거주하는 사람들이 많다면 문제가 있다는 것이다.

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재개발 조합이 수립하는 이주계획에서 가장 중요한 것인 이주비를 대출해주는 것이다. 이주를 진행하기 위해선 재개발 구역 내 주택 등의 소유자는 이사갈 집을 구입하거나 혹은 이사를 갈 집의 임대보증금을 마련하기 위해 자금이 필요하고 임차인을 두는 임대인이라면 보증금을 돌려주기 위해 자금이 필요하다.

보통 이주비 대출에 대한 이자는 조합이 사업비로 부담하기에 "무이자이주비"라 한다. 그런데 조합원에 따라 다르다. 감정평가액이 3억인데, 무이자이주비는 50%인 1억 5천만원 밖에 수령할 수 있다. 그런데 이 조합원이 보유한 주택의 임대보증금이 2억이라면 이주비 대출을 받아도 세입자에게 임대보증금을 돌려주지 못한다.

이 사람이 나가지 않는다면 이주도 진행할 수 없기에 조합에서 추가적으로 5천만원 정도는 이주비를 지급해서 세입자를 보낼 수 있다. 이때, 무이자이주비 외 추가적으로 지급하게 되는 이주비는 조합원 사정에 따라 별도로 지급하기에 "유이자이주비"라고 할 수 있다

무이자이주비와 마찬가지로 종전자산에 대해 감정평가를 받은 금액의 일정 %로 정하며 최근 서울은 10~20% 정도를 대여해준다.

재개발에서 제일 중요한 것은 예전부터 말했듯이 "속도"이다. 속도가 빠르면 그만큼 정비사업에 들어가는 비용이 줄어들게 된다.

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재개발 사업을 추진하는 과정에서 용역비용으로 사용되는 금액은 전체 정비사업비에 비하면 그렇게 큰 부분이 아닐 수 있다. 그런데 본격적으로 정비사업비가 지출되는 시점은 조합원들의 이주가 개시되고 나서부터이다.

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개별 조합원들에게 이주비를 지급하면 그 시점부터는 이주비대출금에 대한 이자를 사업비용으로 부담하게 된다. 이주가 시작된 시점부터 재개발로 인한 아파트 공사가 마무리되어 입주가 얼마나 빨리 끝나느냐에 따라 사업이 달라진다. 문제는 조합원들이 이주가 이루어지고 난 후에 사업이 늦어지던지 말던지 관심없다는 것이다.

이유는 무이자이주비에 대한 이자를 조합이 부담하기 때문에 조합원 스스로가 이자를 납부하지 않아 모르는 것이다. 이주단계에서 매달 자신의 통장에서 이자가 나가는데 이주가 마무리되지 않는다면, 당연히 조합원들이 난리가 날 것이다.

조합에선 이주비대여금과 이자 또는 조합사업비 대여금에 대한 이자로 조합원들 자산이 완전히 개박살난다. 그래서 관리처분인가 이후 이주 단계에서 투자할 때는 재개발 사업이 지연될 만한 소송이 있거나 비대위가 있거나 갈등이 심한 것은 피해야 한다.