금감원에서 대출 금리를 올리지 않으면서 대출 증가를 억제할 수 있는 방법을 강구하라고 한 이후로 은행들이 대출 문을 거의 다 닫아버렸다. 가장 이슈가 되는 것이 조건부 전세자금대출 중단인데 은행 앱이 마비되고 신규 분양주택 입주를 앞둔 분들까지 멘붕에 빠졌다.​




조건부 전세자금대출이란?

조건부 전세자금대출은 크게 2가지이다.



1. 전세 대출실행일에 소유권 이전​

첫 번째 케이스는 전세 대출 실행일에 소유권 이전이 일어나는 케이스이다. 매수자가 세입자의 전세 대출을 받아 매매 잔금을 치르는 것을 막는 것이다. 이게 막히면 신규로 세입자를 구해서 잔금을 치르는 형태의 갭투자는 불가능하며 무조건 실거주를 할 사람만 매수가 가능해진다.


​


2. 대출 실행일에 선순위 말소​

집주인이 내 집을 전세 주고 다른 집에 전세를 가거나 매수를 할 수도 있다. 다만 선순위 근저당권이 설정되어있는 경우에는 세입자에게 전세대출을 내주지 않는다는거다. 세입자 입장에선 근저당이 없는 깔끔한 집을 찾아야 한다는건데 솔직히 요즘 대출 없이 집 사는 사람이 어딨는가..


​

이게 막히면 집주인 입장에선 그냥 이사를 포기하고 전세 매물을 거둬버리거나 월세로 전환할 수밖에 없다.​


​


갭투자는 점점 줄어들 것

자금이 부족해서 전세를 맞춰 미리 집을 사놓고 몇 년간 돈을 모으면 세입자를 퇴거시키고 실거주 할 목적으로 갭투자를 하는 분들도 많다. 하지만 조건부 전세자금대출 중단으로 이러한 형태의 갭투자는 이제 불가능해진다. 다만 조건부 전세자금대출 중단은 이미 세입자가 들어있는 집을 매매하는 것에는 해당이 없다.




갭투자자 줄어든다는 건 전세 매물이 줄어든다는 의미이기도 하다. 문제는 전세대출만 규제하는게 아니라 주담대도 규제하고 있다는 점이다. 대출이 잘 나오지 않아 매매가 쉽지 않은 상황이다보니 관망하면서 전세를 구하는 수요가 늘어날텐데 전세 대출 규제로 공급이 줄어들면 전세 시장도도 타격을 입을 수밖에 없다. 물론 정부의 대출 규제가 아닌 은행 자체적인 정책이기 때문에 내년이 되면 다시 각종 제한들은 풀릴 가능성이 높다.​


​


올림픽파크포레온도 해당

문제는 조건부전세자금대출 중단이 신규 분양 주택에도 해당한다는 점이다. 은행마다 세부 규정이 다른데 KB, 우리, 농협은 분양주택도 대상에 포함된다. 신한과 하나는 분양주택은 조건부 전세대출이 가능하다. 


​


이렇게 되면 자금이 부족하거나 실거주 불가능 등의 이유로 세입자를 구해서 잔금을 치르려고 한 분들은 낭패를 보게 된다. 세입자를 구하지 않고 대출을 받아서 잔금을 치르거나 대출을 받지 않고 전액 현금으로 전세금을 낼 세입자를 구해야 한다. 물론 모든 은행이 다 대출을 막은 것은 아니기 때문에 잔금을 치르는데 이슈가 없을 수도 있지만 혼란스러운 건 어쩔 수 없다.​


​


투자 comment

최근 은행의 자체적인 대출 조이기로 실수요자들이 너무 혼란스러운 상황이다. 다만 은행 자체 규제이기 때문에 내년 초가 되면 다시 대출이 풀릴 가능성이 높다.​


​​


대출이 어느정도 정상화될 때까지는 실수요자라고 하더라도 굳이 급하게 집을 살 필요는 없다고 본다. 억지로 수요를 눌러놓은 상태이기 때문에 연말까지는 거래량이 줄어들면서 관망하는 장이 되지 않을까 싶다. 


​

다만 전세 시장이 관건이라고 본다. 전세 수요는 늘고 매물은 줄어드는데 전세 대출을 받는 것도 까다로워져 월세 형태로 전환될 가능성도 꽤 있어 보인다.