부산 연제구 거제2재건축 거제한양 조합설립임박 분담금 계산

거제동이라 해서 진짜로 거제에 있는 것이 아니다. 거제동은 부산 연제구에 있는 행정동으로 연산동과 붙어있고 나름 큰 동네이다. 여기 소규모 재건축 아파트가 추진 중인데 나름 재건축 대어라고 인정받는 모양이다.

오늘은 거제2재건축 거제동 거제한양 조합설립임박 분담금 계산입니다.

부산 연제구

연제구는 동쪽으로 해운대, 서쪽으론 서면으로 유명한 부산진구, 남쪽으로는 수영구와 남구, 북쪽으로는 동래구가 접해있는 인기 있는 동네이다. 해운대나 수영구, 동래구 및 남구는 비싼 가격의 아파트들이 많고 그와 근접한 연제구도 비슷한 시세로 성장하고 있다. 물론, 지방은 수도권과 다르게 아직 온기가 퍼지지 않았고 서울 및 수도권은 전고점을 찍어가며 금리인상과 더불어 살짝 주춤하고 있다.

연제구는 특이하게 법정동이 2개 밖에 없는데 "연"산동과 거"제"동의 2개의 동네만 존재한다. 전국의 구 중에서 가장 적은 수의 법정동으로 이루어져있다. 그런데 연산동이 연산 9동까지 이루어져 있울 정도로 부산 단일 법정동 중에 인구가 많다.

연제구는 부산에서 의료 인프라가 가장 좋기로 유명한 곳이며 공공기관이 많다. 중산층 인구가 많아 다양한 진료과들의 병원이 들어서 있다. 관공서들이 많아 공무원들이 지역경제에 큰 이바지를 하는 동네이다.

거제동 거제한양

거제한양은 부산 1호선 교대역 역세권에 속하며 1985년에 입주한 소형 아파트이다. 세대수는 336세대이고 4개동, 14층까지 이루어져있다. 84타입이 168세대, 116타입이 83세대, 170타입이 84세대가 있다. 내진설계가 적용되어 있지 않고 PC타입은 아니다.

현재 삼성물산인 래미안이나 롯데건설 등의 메이저 건설사들이 관심을 가진다. 매매가는 5.6억~8억의 매물이 나오고 있다.

22년 12월 재건축 추진위원회가 승인되고 23년 설계 및 정비사업 전문관리업자 선정을 위한 입찰공고를 했고 조합설립동의율이 75% 이상으로 곧 조합설립이 완료될 것으로 본다. 조합원은 336명으로 예상하고 있으며 평균 대지지분은 18평이라 준수한 편이다. 8.8 대책 이후 조합설립 동의율이 70%로 완화된다면 조합설립은 확정이다.

입지로는 부산동해선 교대역, 1호선 교대역 더블역세권이고 BRT버스를 이용하기 편리한 위치이다. 근처 일자리로는 부산법조타운으로 공무원들이 많이 살고 있고 옛날에는 교대역 근처 살면 교통이 편리하다는 말도 있었다. 배정 초등학교인 거학초는 도보로 5분 이내에 갈 수 있다.

분담금 분석

거제2 재건축 구역인 거제한양은 평균 대지지분이 18평이고 사업면적은 20,250㎡으로 6,136평이고 예상 기부채납 면적은 10%로 2,025㎡으로 613평이다. 그러므로 총 건설가능한 면적은 5,523평이다. 34평을 짓기 위한 대지면적을 계산해보면 3종일반주거지역이 용적률 300%로 가정하면 필요 대지지분이 10.75평이므로 5,523평 ÷ 10.75평 = 약 513세대까지 건설할 수 있다고 본다.

34평 일반분양수는 513세대 - 336세대 = 177세대로 예상할 수 있는데 일반분양 세대비율은 34%이다. 이는 34평만 분양받는 것을 가정했고 25평과 34평을 섞어 판다면 일반분양수는 증가하겠지만 분양이익은 줄어들 것이다. 요새 재건축 용적률이 완화되어 300%~360%까지 상향될 수 있다.

부산 해운대가 가장 높은 평당가를 유지하고 있고 동래구나 연제구는 비슷한 평당가를 가지고 있어 신축이 평균적으로 3,000만원~4,000만원이라 한다. 3천만원이라 가정하면 25평의 경우 7억 5천만원이고 34평은 10억 2천만원이다.

건축비는 평당 800만원으로 가정하고 기부채납은 이미 10%로 정해져있으며 용적률은 보수적으로 300%으로 적용하였고 평당 3,500만원, 조합원 분양가는 일반분양가의 80%로 가정해보았다.