사업시행인가를 한 후 재개발을 투자하면 안정성이 높고 조합설립인가 단계나 정비구역 단계보다 수익은 적지만 일몰제로 인해 구역해지 될 위험이 적다. 그래서 보수적인 사람들이 사업시행인가 전후의 사업장에 투자를 하거나 투자를 생각 중인 많은 투자자들이 있다.

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하지만 사소한 실수를 범한다면 재개발 투자 물건이 망한다. 분양자격이 날아가서 현금청산 및 물딱지가 된 사례가 있다. 그리고 관리처분인가 이후는 괜찮지만 사업시행인가 전/후 즉, 관리처분예정인 사업지에선 꼭 확인해야 할 것이 있다. 내 소중한 투자금을 지키기 위해선 재개발 구역 세대분리라는 요소를 꼭 살펴야 한다.

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오늘은 사업시행인가 이후 망한 투자사례 현금청산 발생에 대한 포스팅입니다.

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A는 조합에서 평가액이 나온 관리처분예정내역도 있고 33평이 배정이 가능한 매물이기에 계약금을 내고 중도금 일자에 중도금을 납부한다. 중개업자는 잔금 납부 전 관리처분인가가 났다는 소식을 A에게 전했다. 이제 곧 이주와 철거 진행 단계가 진행될 것이라 판단했다.

이주가 진행되고 일반분양도 대박이 나면서 재개발 지분의 시세도 계속 올라갔다. 그러나 아직 잔금 전이기에 가격이 급등한 탓에 B가 계약한 매매대금보다 돈을 더 요구할 것도 예상했지만 다른 이유로 엄청난 비보를 듣게 된다.

조합에서 보내온 관리처분인가 내역서를 보니 아파트 분양대상이 되어야 할 조합원 A의 주택이 조합원 A가 아닌 사람과 합쳐 분양대상자로 나온 것이었다.

즉, 관리처분내역서를 보니 매도자인 B와 C가 하나의 주택을 분양받고 평가액이 남으니 일정금액은 청산금으로 돌려받으라는 청천벽력 같은 소식이다.

일단, C는 B의 어머니인데 어머니와 오래 전부터 세대를 분리하여 따로 살기에 같은 재개발 구역이라도 2개의 분양권이 나온다. 그러나 B의 아버지가 잠시 같은 세대원으로 주민등록전입이 되어있었다.

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이 말은 즉, 주민등록상으로 ⓐ어머니와 아들이 같은 재개발 구역 내 조합원이고 ⓑ어머니는 별도의 세대를 구성하여 따로 살고 ⓒ아버지와 아들과 며느리가 한 세대를 이루어 살고 있었다는 것이다.

관리처분계획기준일, 즉, "조합원 분양신청을 받는 마지막 날"을 기준으로 같은 정비사업구역 내에 같은 세대원의 토지 및 건축물 등의 평가액을 모두 합산하여 1개의 분양자격만 주도록 되어있다.

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그러나 배우자는 별도의 세대를 구성한다해도 부부에게는 1개의 분양자격만 주어진다. 그래서 어머니와 별도의 세대였다고 해도 아버지와 같은 세대를 구성하고 있기에 B와 C의 집의 평가액을 합쳐서 1개의 분양자격만 주는 것이다.

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관리처분예정내역서를 보낼 때도 B와 C에 별도로 보내고 별도의 분양권이 나오는 것처럼 보내서 이건 문제가 있다고 따졌지만 법이 그렇다고 해서 A는 굉장히 피해를 보게 된 것이다. 매도자와 하나의 분양권을 놓고 청산금을 나누어 먹는 것이다.

계약금과 중도금을 이미 내고 잔금만 남았는데 소유권 이전을 하면 이미 별도의 분양자격이 날아가고 분양자격이 없으니 프리미엄도 없이 청산금만 남는 최악의 사태이다.

여기서 관리처분인가 이전에 분양신청이 들어간 매물을 매수하거나 분양신청을 앞둔 상태에 매수한다면 고려할 것이 있다. 중요한 것은 같은 재개발 구역 내 다른 매물을 소유하고 있는 가족이 있는지, 그리고 있다면 별도의 세대를 구분하여 있는지를 꼼꼼히 분석해야 한다.

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관리처분인가가 떨어지고 나면 조합원별 관리처분내역서가 나오는데 여기엔 배정평형, 추가분담금 내역들이 따로 나오므로 이걸 확인하고 매수해야 한다. 요즘에는 사업시행 인가 전/후 단계의 구역이 많으므로 꼭 세대 분리를 주의해야한다.