서울 서남권 마곡지구 경인선 지하화의 구로주공 재건축 분석

구로구는 구로디지털단지가 있는 일자리 요충지이긴 하지만 서울 중심과는 거리가 멀어 소외된 서울의 자치구였다. 취급은 안습이지만 그래도 서울 내부에 속한다는 자부심이 있고 실제로 여러 군데가 개발이 진행 중이다. 그 중 하나가 구로주공으로 주공아파트들은 왠만하면 다 재건축을 추진하고 있다.

오늘은 서울 서남권 마곡지구 경인선 지하화의 구로주공 재건축 분석입니다.

서울특별시 구로구

구로구는 양천구, 영등포구, 금천구, 광명시와 접하는 곳으로 광명시는 이 구로구 덕분에 준서울권이라 인정받고 하안주공이나 철산주공이 현재 재건축되고 있다.

1호선, 2호선, 7호선이 지나는 노선이며 특히, 1호선 구로역은 경인선과 경부선이 분기하는 역이고 근처 구로차량사업소 및 철도교통관재센터가 위치하여 중요한 역이다.

주요 상권 또한 지하철 역을 중심으로 발달되어 있고 1호선 라인에 의존하는 곳이기에 구로구에게는 1호선은 매우 중요한 역할을 한다. 또한, 인접한 광명시에 KTX광명역이 있어 지방 도시로의 이동도 편리하다. 후에 GTX-B와 신안산선 덕에 교통은 더 편리해져 여의도 및 강남으로 가는 것은 예전보다 더 빨라진다.

"경인선 지하화"

경인선 지하화는 예전부터 말이 나왔다. 사업성 확보가 큰 관건인데 인천, 경기도, 서울에서 철도 지하화에 대한 선도사업 선정을 위한 설명회를 진행했다. 철도 지하화의 목적은 지상 철로를 지하화하고 지상 부지에 주거, 상업시설을 개발하는 것이다.

기본계획과 설계, 공사 등의 개요를 각 지자체와 협의하면서 사업의 윤곽이 잡히자 선도 사업에 선정되기 위한 지자체들의 경쟁이 시작되었다.

"구로디지털단지"

구로디지털단지는 2호선 구로디지털단지역 단지 북동쪽에 있다. 넷마블 본사가 있는 것으로도 유명하며 코오롱사이언스밸리, 삼성IT밸리 등도 위치한다.

과거에는 열악한 노동환경으로 문제가 되어 문학작품에서도 나왔지만 현재는 옛날 공장들을 지방이나 변두리로 보내버리고 현재는 21세기에 맞추어 벤처기업, 디지털 관련 IT기업, 애니메이션, 스타트업 등의 혁신적인 회사들이 모여들었다.

구로주공

서울 서남권엔 호재가 많다. GTX와 신안산선, 월판선 같은 교통호재 뿐만 아니라 마곡지구와 영등포-여의도 개발계획이 잡혀있다. 마곡은 1천개의 강소기업이 성장할 수 있는 부지를 만들고 비강남권에서 최대 일자리를 창출하는 것을 목표로 한다.

이런 호재를 안고 있는 구로구에 재건축을 추진하는 아파트가 바로 구로주공이다. 23년 구로주공은 최대 3천세대, 최고 45층의 아파트로 재건축을 추진하기 시작했다. 구로주공은 18년 정밀안전진단을 통과하고 20년 서울시로부터 특별건축구역으로 지정받았다. 구로주공은 1차 단지가 1986년, 2차 단지가 1987년 준공되고 용적률 153%, 건폐율 11%이며 1, 2차 합쳐 2,126세대이다.

구로주공의 33평 실거래가는 8억 7천만원이며 전세가는 최근 3억 9천만원으로 갭이 4억 8천만원으로 약 4~5억의 갭이 필요하다.

구로주공은 아직 정비구역 지정이 안되었다. 사업지가 준공업지역도 섞여있는데 현재 용적률 250%에서 최대 400%까지 적용받고 8.8 부동산 대책에 의한 각종 역세권 사업의 혜택을 받을 수 있다.

구일초를 안고 있는 초품아이며 킴스클럽, 코스트코 등과 같은 대형마트와 다양한 상업시설이 위치하고 고려대구로병원, 구로성심병원 등 병세권이기며 안양천이 근처에 있어 운동하기도 좋다. 단점으로는 녹물, 비행기 소음, 주차문제, 관리비 문제가 있는데 이는 노후된 아파트들의 공통점이기도 하다. 근처 구로1동 재건축 연한 아파트로는 "현대연예인아파트", "중앙구로하이츠"가 있고 예비안전진단에 통과했다.

사업성 분석

구로주공 1차, 2차의 총 면적은 34,177평이고 전체 세대수가 2,126세대로 평균 대지지분은 16평이라 준수한 대지지분이다. 용도지역은 준공업지역의 혼재지역으로 용적률을 높게 받을 수 있어 45층까지 세우려 한다.

조합원 분양가는 일반분양가의 80%, 공사비는 평당 850만원, 기부채납 15%, 일반분양가는 평당 4천만원, 용적률은 350%까지 가정하였다. 용적률을 350%까지 가정하면 상한 연면적은 119,620평이고 84타입은 1,499세대, 59타입은 2,659세대 더 증가할 수 있다.