전세 시장 붕괴로 인하여 주택시장 붕괴가 될 수 있다는 주장이 나왔습니다. 

위와 같은 주장은 제가 수없이 많이 언급을 했던 부분과 맥락이 유사한 부분이 많습니다. 

저는 전세시장 붕괴 -> 주택시장 붕괴 -> 주식시장 폭락 으로 이어질 것으로 계속 말씀 드리고 있는 부분이고, 

저와 유사한 관점에서 주장하시는 이창무 한양대 교수님 인터뷰가 나와서 소개해 드리려고 합니다.

 

이창무 한양대 교수는 " 지금 전세시장이 유지되는 구조는 임차인의 연결을 통한 ‘부채 돌려막기’”라며 “전세가 안전하다는 믿음이 깨지면 전세시장 뿐만 아니라 전세 갭투자로 연결된 매매시장도 붕괴될 수 있고 신용경색으로 이어질 수 있다”고 발언 했습니다.

지금 시장 상황에 대한 질의에서는,

“매매가와 전세가의 동반 급락은 일반적인 현상은 아니다. 매매가가 하락하면 추가하락 기대감으로 주택 구매 대신 전세를 선택하는 수요가 증가하면서 전세가격이 오르는 현상이 발생한다. 전세가 매매가의 폭락을 저지하는 역할을 하기도 했다. 그런 점에서 매매가와 전세가의 동반 하락은 극히 드문 현상이고 우리가 한 번도 경험하지 못한 시장으로 진입하는 것일 수도 있다. 주택시장에 우리가 상상하지 못할 일이 벌어질 수 있다는 의미이다.”

라고 언급을 하셨습니다.

이 부분은 저도 공감을 하는 부분인데, 현재 상황에서는 매매가가 떨어지고 있고, 그것보다 더 큰 폭으로 전세가가 하락하고 있는 상황으로 결국엔 전세가를 따라서 매매가가 더 큰 폭으로 하락할 것(키맞추기)이라고 주장을 해 오고 있습니다. 

이러한 현상이 발생하는 이유는 전세가 갭투자로 이용이 많이 되었고, 매매가가 하락하게 되면서 갭투자의 부실이 터지면서 전세 세입자에게 공포를 심어주었고, 또한 수요에 비해 공급이 많이 늘어나고 있는 상황도 있습니다.

공급이 수요에 비해 많아지게 되면 전세값도 하락하고 결국에는 매매가도 떨어지게 되있습니다. 

다시 인터뷰로 돌아가서 이교수님의 매매와 전세 동반 폭락의 원인에 대한 답변으로,  

“전세가격이 매매가와 함께 폭락하는 것은 전세시장의 대출 의존도가 커진 것이 원인이다. 매매시장 뿐만 아니라 전세시장도 금리인상의 직격탄을 받은 이유이다. 여기다가 가구 수 증가가 둔화된 것도 영향을 준 것으로 보인다. 2020년과 2021년 수도권에서 연간 30만 가구가 증가했는데, 작년에 12만 가구로 증가폭이 크게 줄었다. 이는 1인 가구의 가구 분화가 대폭 감소했다는 의미이다. 주택시장이 금리와 가구 수 증가둔화의 이중충격을 받고 있다.”

전세시장의 대출의존도 증가하였고 금리인상으로 인한 전세시장 수요 감소를 주요 원인으로 꼽고 있습니다. 

1인 가구의 증가폭이 줄어든 이유에 대한 답변으로,

" 2020년과 2021년 수도권에서 연간 30만 가구가 증가했다. 수도권 가구 수 증가가 보통 10만 가구인데, 갑자기 폭발적으로 증가했다. 특히 2030세대 1인 가구가 급증했다. 당시 문재인 정부가 자산계층에 대한 부동산 대출 등 규제를 강화하는 대신 청년층에 대해서는 전세자금 대출 등을 늘렸다. 저금리를 활용해서 대출을 받아 분가한 2030세대가 폭발적으로 증가한 것으로 보인다. 그런데 금리가 치솟으면서 2030세대의 분가가 현실적으로 쉽지 않게 됐다. 가구수 증가의 둔화는 전세, 매매시장의 기반 축소로 이어진다. "

결국 2030세대로 인한 1인 가구 증가가 금리 상승으로 인하여 감소된 것이 원인이라고 꼽고 있습니다. 

핵심 질문인 전세시장이 주택시장의 위기를 촉발시킬 수 있다고 보느냐는 것에 대한 답변으로, 

“2021년 고점에서 계약한 전세계약이 올해 2년 만기가 도래한다. 전세시장이 유지되는 구조는 임차인의 연결을 통한 ‘부채 돌리기’이다. 전세금은 보통 신규 세입자가 기존 세입자에게 주는 형태로, 전세가격과 집값이 최소한 장기간 하락하지 않는다는 것을 전제로 한 것이다. 새 세입자를 구하지 못하거나 전세가격이 너무 떨어지면 이른바 역전세대란이 발생해서 시장이 작동을 멈춘다. 매매가까지 떨어지면서 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 ‘깡통전세’가 발생한다. 전세가 안전하다는 믿음이 깨지면 전세시장 뿐만 아니라 전세나 보증금이라는 갭투자로 연결된 매매시장도 붕괴할 수 있다. 전세사기와 깡통전세 문제는 부채돌려막기가 내재된 전세시장에 걷잡을 수 없는 신용경색의 도화선이 될 수 있다. "

역전세대란이 발생하면 깡통전세가 발생하고, 전세 갭투자로 연결된 매매시장이 같이 붕괴할 수 있다는 섬뜩한 답변입니다.

외한위기와 비교하면 지금의 상황이 어떤지에 대한 답변으로,

“1990년대는 전세와 주택담보 대출 자체가 많지 않았다. 전세도, 집도 대부분 자기 자본으로 마련했다. 외환위기로 인해 폭락했던 전세가와 매매가가 금방 회복할 수 있었던 요인 중 하나이다. 그러나 지금은 전세도 매매도 대출 의존도가 굉장히 높다. 매매와 전세 동반 폭락이 지속되면 전세와 매매의 선순환이 아니라 악순환에 빠질 수 있다. 전세제도에 대한 근본적 신뢰가 무너지면 한국의 임대시장은 붕괴위기로 치달을 수 있다. "

결론적으로 과한 대출 의존도로 인한 전세와 매매 악순환 발생하고, 결국 임대시장은 붕괴위기로 치달을 수 있다는 것입니다.

섬뜩하기까지 한 주택시장 붕괴 주장인데, 지금의 시장 상황이 매우 안좋고 경제 상황도 안좋은 상황에서 인구까지 감소하고 있는 상황이므로, 

주택시장이 붕괴하면 주식 시장이 선행하므로 먼저 반응을 할 것이므로 투자자 분들께서도 정말 잘 지켜보고 대비해야 할 것입니다.