최근 서울 수도권 집값이 급등세를 타면서 정부에서 대출 규제를 강화했다. 사실상 명시적인 규제라기 보다는 금감원에서 은행에 압박을 넣었고 은행 자체적으로 주담대 한도를 축소하거나 갭투자 용 대출을 차단하고 있다.



갑자기 대출 규제가 심해진 현 시점에서 24년 하반기 부동산 시장은 어떻게 될 지 알아보자.​​



전세대출 규제

정부에서 명시적으로 시행한 전세대출 규제는 전세대출 보증비율을 현행 100%에서 80%로 낮춘 것이다. 현재 전세대출은 HF 90%, HUG, SGI에서 100% 보증한다. 은행 입장에서는 부실이 발생해도 보증기관으로부터 100% 보증을 받기 때문에 심사를 그렇게까지 깐깐하게 하지 않는다.



빠르면 다음달부터 전세대출 보증비율을 7~80%로 낮춘다. 보증비율이 낮아지면 부실이 발생했을 때 보전받는 금액이 줄어드니 은행은 좀 더 깐깐하게 심사하거나 대출 한도를 축소할 것이다. 세입자도 무분별하게 전세대출을 받을 수 없으니 대출 규모는 줄어들 것이다. 다만 전세 가격 자체가 내려갈지는 지켜봐야한다. 부족한 부분은 월세로 돌리는 반전세 형태가 많아질 수 있다.​​




대출 규제

금감원장이 (본인이 대출 금리 올리라고 할 땐 언제고;;) 은행들이 주담대 금리를 올리는 것을 비판하면서 가계부채 관리를 하라고 말했다.​​ 대놓고 한도 축소를 종용하거나 정부 차원에서의 규제책이 나온 것은 아니지만 시중 은행들이 자체적으로 대출 한도를 축소하거나 취급을 제한하고 있다. DSR 40%를 손보진 않지만 은행 자체적으로 DSR을 더 낮게 적용해 대출 한도를 줄일 가능성도 높다.



1. 국민은행​

- 수도권 소재 주담대 만기 30년으로 축소

- 생활안정자금 대출 최대 1억으로 축소

- 주담대 거치기간 폐지

- 신규 주택 MCI, MCG 가입 중단



2. 신한은행

- 조건부 전세자금대출 취급 중단

- 신규 주택 MCI, MCG 가입 중단

- 거치형, 생안자 운영 중단 검토



3. 우리은행​

- 다주택자 생안자 한도 2억에서 1억으로 축소

- 조건부 전세자금대출 취급 중단

- 신규 주택 MCI, MCG 가입 중단


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24년 하반기 부동산은?

은행 자체적으로 금융당국 눈치 보기를 하면서 대출 한도를 축소하고 있고 9월부터는 스트레스dsr 2단계도 시행되기 때문에 현재 상황이 좋지 못하다.


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7~8월에 계약을 체결하고 9월 이후에 잔금을 앞두고 있는 분들 중 은행 주담대가 막히면서 자금 조달에 차질을 겪는 분들도 꽤 많다. 모든 은행이 다 대출을 조인 것은 아니기 때문에 지방은행 등 다른 곳에서 대출을 받겠지만 올해 하반기에는 사실상 거의 모든 은행에서 대출 한도를 축소할 것으로 보인다.​​




노도강은 지금도 가격 변동이 거의 없다. 이렇게 되면 현금이 부족해 대출을 풀로 땡겨서 집을 사려고 했던 분들 혹은 소득이 적은 분들은 집을 사기 힘들어진다. 


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강남이나 마용성 등 상승세가 강한 지역, 대출금에 크게 영향을 받지 않는 지역은 큰 타격이 없겠지만 노도강 금관구 등 대출 영향을 많이 받는 지역이나 소형 아파트들은 거래량이 줄어들 가능성이 높다. ​​


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물론 강남 등 상급지가 나홀로 질주할 가능성은 낮고 상승세가 완만해지거나 보합 가능성이 높다. 대출 규제로 실수요자도 다시 관망으로 돌아설 수 있기 때문에 24년 하반기에는 거래량이 감소하고 관망세로 전환될 수 있다. 작년 추석 이후와 비슷한 양상이 반복되지 않을까란 생각을 한다.



특히나 조건부 전세대출이 막혔기 때문에 세안고 매매하는게 아닌 세입자를 새로 들이는 갭투자는 쉽지 않을 것으로 보인다.