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최근 서울 수도권 집값이 급등세를 타면서 정부에서 대출 규제를 강화했다. 사실상 명시적인 규제라기 보다는 금감원에서 은행에 압박을 넣었고 은행 자체적으로 주담대 한도를 축소하거나 갭투자 용 대출을 차단하고 있다.
갑자기 대출 규제가 심해진 현 시점에서 24년 하반기 부동산 시장은 어떻게 될 지 알아보자.
전세대출 규제
정부에서 명시적으로 시행한 전세대출 규제는 전세대출 보증비율을 현행 100%에서 80%로 낮춘 것이다. 현재 전세대출은 HF 90%, HUG, SGI에서 100% 보증한다. 은행 입장에서는 부실이 발생해도 보증기관으로부터 100% 보증을 받기 때문에 심사를 그렇게까지 깐깐하게 하지 않는다.
빠르면 다음달부터 전세대출 보증비율을 7~80%로 낮춘다. 보증비율이 낮아지면 부실이 발생했을 때 보전받는 금액이 줄어드니 은행은 좀 더 깐깐하게 심사하거나 대출 한도를 축소할 것이다. 세입자도 무분별하게 전세대출을 받을 수 없으니 대출 규모는 줄어들 것이다. 다만 전세 가격 자체가 내려갈지는 지켜봐야한다. 부족한 부분은 월세로 돌리는 반전세 형태가 많아질 수 있다.
대출 규제
금감원장이 (본인이 대출 금리 올리라고 할 땐 언제고;;) 은행들이 주담대 금리를 올리는 것을 비판하면서 가계부채 관리를 하라고 말했다. 대놓고 한도 축소를 종용하거나 정부 차원에서의 규제책이 나온 것은 아니지만 시중 은행들이 자체적으로 대출 한도를 축소하거나 취급을 제한하고 있다. DSR 40%를 손보진 않지만 은행 자체적으로 DSR을 더 낮게 적용해 대출 한도를 줄일 가능성도 높다.
1. 국민은행
- 수도권 소재 주담대 만기 30년으로 축소
- 생활안정자금 대출 최대 1억으로 축소
- 주담대 거치기간 폐지
- 신규 주택 MCI, MCG 가입 중단
2. 신한은행
- 조건부 전세자금대출 취급 중단
- 신규 주택 MCI, MCG 가입 중단
- 거치형, 생안자 운영 중단 검토
3. 우리은행
- 다주택자 생안자 한도 2억에서 1억으로 축소
- 조건부 전세자금대출 취급 중단
- 신규 주택 MCI, MCG 가입 중단
24년 하반기 부동산은?
은행 자체적으로 금융당국 눈치 보기를 하면서 대출 한도를 축소하고 있고 9월부터는 스트레스dsr 2단계도 시행되기 때문에 현재 상황이 좋지 못하다.
7~8월에 계약을 체결하고 9월 이후에 잔금을 앞두고 있는 분들 중 은행 주담대가 막히면서 자금 조달에 차질을 겪는 분들도 꽤 많다. 모든 은행이 다 대출을 조인 것은 아니기 때문에 지방은행 등 다른 곳에서 대출을 받겠지만 올해 하반기에는 사실상 거의 모든 은행에서 대출 한도를 축소할 것으로 보인다.
노도강은 지금도 가격 변동이 거의 없다. 이렇게 되면 현금이 부족해 대출을 풀로 땡겨서 집을 사려고 했던 분들 혹은 소득이 적은 분들은 집을 사기 힘들어진다.
강남이나 마용성 등 상승세가 강한 지역, 대출금에 크게 영향을 받지 않는 지역은 큰 타격이 없겠지만 노도강 금관구 등 대출 영향을 많이 받는 지역이나 소형 아파트들은 거래량이 줄어들 가능성이 높다.
물론 강남 등 상급지가 나홀로 질주할 가능성은 낮고 상승세가 완만해지거나 보합 가능성이 높다. 대출 규제로 실수요자도 다시 관망으로 돌아설 수 있기 때문에 24년 하반기에는 거래량이 감소하고 관망세로 전환될 수 있다. 작년 추석 이후와 비슷한 양상이 반복되지 않을까란 생각을 한다.
특히나 조건부 전세대출이 막혔기 때문에 세안고 매매하는게 아닌 세입자를 새로 들이는 갭투자는 쉽지 않을 것으로 보인다.
