서초진흥아파트는 1979년 완공된 아파트로 45년이나 된 아파트로 평균 아파트 수명이 30~35년이라 치면 45살이라면 이미 산소호흡기를 떼주고 새로 태어나도록 해줘야 한다. 이제 살만큼 산 아파트이다. 그만 놓아줘야 한다.
서초진흥은 연세도 연세인만큼 오래전부터 재건축 추진을 했고 상가 및 예비조합원들 간의 갈등에 갈등을 겪고 20년 조합설립인가가 이루어졌다. 최근에는 교육환경영향평가를 통과하였는데 교육환경평가는 학생들의 학습권 보장을 위한 제도로 재건축할 때 위치, 교통, 일조, 지형, 위험 시설 등의 항목을 평가하여 쾌적한 교육환경이 이루어질지 평가하는 것이다.
오늘은 서초진흥아파트 재건축 감정평가액 일반분양가 분담금 계산에 대한 분석입니다.
서초진흥
서초진흥은 1979년 615세대, 최고층수 15층에 용적률 200%의 아파트이다. 20년 조합설립인가 이후 정비계획의 변경, 상가와의 갈등 등의 이유로 좌초될 뻔 했지만 23년 신통기획으로 지정되었다. 신통기획 지정이라는 것은 결국 토지거래허가구역에 지정된 것이고 준주거지역까지의 종상향 혜택을 받게 되었다.
서초진흥은 강남 도심 상업 중심지이기에 준주거 상향으로 인해 최고층수 59층으로 상향될 수 있었고 정비계획변경안에 대한 공람공고가 이루어졌다. 기존 신통기획안에 비해 모든 동이 50층 이상으로 상향되지만 서초진흥은 기부채납하는 비율이 꽤나 높다.
하지만 이것도 8.8 대책이 법안으로 통과된다면 임대비율도 줄어들게 되어 정비기반조성비 및 사업비가 감소할 것으로 보인다. 서초로 지구단위계획에 따르면 주변에 롯데칠성부지, 라이온 미싱부지 등 대규모 개발도 한다.
"입지"
서초진흥은 무려 2호선과 신분당선이라는 엄청난 노선의 더블역세권이다. 대한민국 지하철 중 최고의 노선을 손 꼽으라 한다면 2호선과 3호선, 9호선, 신분당선으로 이 노선들이 지나가며 역세권이라는 것은 그만큼 좋은 동네라는 것이다.
게다가 강남 8학군이며 서초초등학교를 안고있는 초품아에 서일중을 안고있는 중품아이기도하다. 물론 45년 된 오래된 아파트로 녹물문제나 주차 문제가 있고 복도식에 중앙난방이라 온도를 맘대로 조절할 수가 없다. 이건 오래된 아파트라면 어쩔 수 없는 것이다.
근처에는 반포자이, 반포래미안아이파크, 아크로비스타, 반포써밋 등의 고급아파트들이 즐비하여 준반포급으로 성장할 가능성이 높다.
사업성 분석
신통기획에 의해 절차간소화를 적용받아 도시계획의원회 수권분과위원회 및 사업시행계획 통합심의로 사업기간이 대폭 줄어든다. 서초진흥아파트의 정비계획변경안에 따르면 총 구역면적이 12,689평이고 이 중 아파트나 상가가 들어설 면적은 9,700평 정도가 된다. 나머지 3,000평은 공원 및 도로, 사회복지시설 등의 기반시설들이 세워진다.
기존 3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향된다면 기부채납 비율이 지금보다 더 늘어날 것으로 보인다. 건축계획표를 살펴보니 준주거지역으로 종상향됨에 따라 용적률이 무려 370%까지 상향한다. 용적률이 증가한 만큼 필요한 대지지분은 줄어들게 되어 조합원들의 분담금이 줄어든다.
아파트를 공급할 면적이 36,000평 정도로 예상되어 이 경우 34평 필요 대지지분이 10.75평으로 가정하면 약 300세대 증가하고 기존 615세대에서 900세대 이상이 된다. 하지만 건축계획안 상에선 615세대에서 242세대 증가한 857세대로 예상하고 있다.
"재건축 총 사업비용"
총 비용은 종전자산평가액과 공사비, 사업비 등으로 이루어진다. 정비계획안에 따르면 평당 1,100만원으로 가정하면 공사비의 비용은 7,464억으로 예상된다. 그러나 무려 59층의 초고층 아파트이기에 사용될 자재나 정비기반시설 등을 고려하면 이보다 더 증가하는 것은 확정된 사실이다.
32평의 세대수는 315세대, 42평의 세대수는 28억원, 52평의 세대수는 32억원으로 약 82억원이다. 그 외에 상가나 현금청산 등의 비용을 합치면 약 1조 6,500억원으로 추정하고 있다. 이외에도 사업운영비, 금융비 및 보상비, 예비비 등이 1,700억이므로 총 비용은 7,464억 + 1,700억 + 1조 6,500억 = 2조 5,664억이다.
"재건축 총 수익"
총 수익은 조합원분양수익, 일반분양수익, 임대주택수익, 상가분양수익 등으로 이루어진다. 평당 분양가에 따라 달라지겠지만 서초동의 경우 평당 7천만원으로 가정하여 조합원 분양수익으로는 1조 8,474억원으로 추정한다. 평당 7천만원 × 26,392평 = 1,847,440,000,000원이다. 이는 총 공급면적 33,512평 중 임대비율 2,334평과 일반분양면적 4,786세대를 제외하면 26,392평이다.
일반분양 수익은 4,786평, 즉, 148세대 정도이고 사업계획서의 추정 평당가는 무려 9천만원이다. 일반분양 수익은 9천만원 × 4,786평 = 430,740,000,000원이다. 약 2조 5천억원이고 총 수익으로 계산하고 있다.
"추정 분담금"
조합원 분양가는 평당 7천만원으로 잡고 있기에 어마무시한 조합원 분양가를 보인다. 이는 내가 추정한 것이 아니라 재건축 조합에서 추정하는 것이고 일반분양가는 무려 9천만원으로 책정하고 있다.
서초진흥의 33평 감정평가액이 23억원이므로 34평으로 분양받는다면 약 8천만원 정도만 내면 되고 25평을 받는다면 6억 5천만원이나 환급받을 수 있다. 일반분양가는 22억~30억이고 25평 일반분양수는 33세대이고 34평은 115세대이다. 서초구는 투기과열지구라 LTV50% 밖에 적용받지 못한다. 왠만한 현금부자가 아니면 도전도 불가능한 곳이다.