분양신청이 끝나고 조합은 조합원들의 분양신청 현황을 기초로 하여 관리처분계획을 수립하게 된다. 앞서 재개발 구역이 정비구역으로 지정되었다면, 주택 재개발 사업을 위한 첫번째 고비를 넘은 것이고 관리처분계획을 지나면 가장 중요한 단계를 거치게 된다.

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오늘은 관리처분인가 세금계산 조합원 입주권 동호수 추첨에 대한 포스팅입니다.

주택 재개발 사업에서 가장 중요한 것은 "돈"이다. 주택재개발 사업을 하고 재개발 구역이 표류하고 망가지는 것은 전부 돈 때문이다. 관리처분계획에서는 본격적으로 돈 문제를 다룬다. 그렇기에 가장 중요한 단계이며, 이 문제를 잘 풀어내지 못하면 주택재개발 사업이 파국으로 간다.

관리처분은 앞으로 돈을 어떻게 집행할 지에 대한 계획과 조합원들이 납부해야하는 비용을 나누고 들어오게 될 수입을 어떻게 분배한다. 종후자산 감정평가에 따라 공동주택 및 부대복리시설의 조합원 분양가가 결정된다. 조합원들이 배정 받고 남은 물량을 어느 정도에 매각하는지도 정하고 공공 임대아파트도 매각금액도 추정한다.

재개발 사업의 사업은 "종전자산 감정평가가 높게 나오느냐"가 아니라 개발이익이 더 중요하다. 종전자산 감정평가는 재개발 사업에 종전자산을 출자하는 조합원들의 재산을 합리적으로 구분하기 위한 방법이다.

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재개발 구역 내 위치한 다양한 형태의 종전자산들을 시장 군수가 선정 계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 후 산술평균하여 조합원들의 재산가액을 결정한다.

수입과 지출, 그리고 분양신청을 통해 재개발사업에 참여한 조합원의 종전자산 가액이 정해지면 정비사업의 사업성을 확인할 수 있다. 재개발 구역 내 조합원 종전자산에 평가금액이 통지가 되면 평가받은 금액에 대해 불만을 가진 조합원들이 관리처분계획 수립에 불만을 품을 것을 우려하여 과거에는 종전자산에 대한 평가금액을 관리처분계획 인가 이후 통지했다.

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그러나 현재 도시정비법 개정으로 관리처분계획을 의결하기 위한 총회를 개최하기 전에 각 조합원에게 문서로 통지한다. 개별 조합원이 분양받게 될 종후자산의 추산액, 종전 토지 또는 건축물의 가격, 그리고 그에 따른 조합원의 부담규모 및 부담시기 등은 관리처분계획 총회 전에 확인할 수 있다.

재개발 사업으로 지어지는 건축물은 관리처분인가를 받은 내용에 따라 소유자들에게 공급한다. 관리처분계획을 수립하는 과정에서 조합원들로부터 받은 분양신청 내용을 바탕으로 어떤 조합원에게 어떤 물건을 배정할 것인가를 결정하게 된다.

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분양신청에 있어 조합원들은 누구나 자신이 원하는 가장 좋은 물건을 받고 싶은데 현실적으로 불가능하다. 조합원에게 주택을 공급하는 우선순위가 있고 몇가지 규정에 따라 배정하도록 되어 있다.

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주의할 점은 분양신청을 한 모든 조합원에게 공동주택을 분양해주지 않는다. 과거 재개발 사업에 대한 투기를 목적으로 분양대상자를 늘리기 위해 편법적으로 행했던 지분쪼개기한 사람들을 분양대상자에서 배제한다.

"주택공급 기준"

"주택공급"에 대한 기준은 시도조례에서 정하도록 하고 있고 서울시의 주택공급의 기준은 "권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다."

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만약, 25평의 아파트 조합원분양가가 5억원, 34평 아파트 조합원분양가가 8억이고 분양대상자의 권리가액이 5억 5천만원이라면, 25평이나 34평 중 신청한 평형에 신청할 수 있다.

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그러나 재개발의 경우 시기에 따라 인기 있는 타입이 다르다. 그래서 평형타입에서도 경쟁이 생겨 주택을 공급하는 기준을 둔다.

국민주택은 전용면적 85㎡ 이하의 주택이다. 본래 재개발 구역에선 의무적으로 국민주택 평수를 일정 비율로 지어야했지만 이번 8.8 부동산 대책으로 바뀌었다. 전용84가 공급면적 34평이고 전용59가 공급면적 24평이라 생각하면 된다.

85㎡의 공급세대가 300세대이고 59㎡의 공급 세대가 300세대인데 분양자들 중 400명이 85㎡에 신청했다면, 권리가액이 높은 우선 300명이 85㎡타입을 받고 남은 100명은 다른 평형에 배정된다. 보통 조합원 분양신청을 할 때에는 이런 경우를 대비해 1순위, 2순위, 3순위로 지망하는 평형을 기록한다.

주거전용면적 85㎡를 초과하는 주택이 국민주택규모를 초과하는 평수인데 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있고 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족한 경우 그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다고 법으로 정한다.

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단, 배정은 권리가액순이지만 동호수 추첨은 주택규모별 공개추첨에 따른다. 공개추첨 방식은 전산추첨을 하기도 하고 조합원이 수기로 동호수 추첨을 하기도 한다. 동호수 추첨을 전산추첨으로 할 지, 수기추첨으로 할 지는 보통 재개발 조합의 정관으로 정한다.

관리처분인가 이후에는 많은 것이 변한다. 때문에 재개발 투자를 할 때 중요한 부분이 있는데 그것이 바로 "세금"이다. 투기과열지구에서 재건축에서는 조합설립인가 이후 조합원 매물을 매입해도 "현금청산"되고 재개발은 관리처분인가 이후 매물을 매입하면 "현금청산"된다.

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세법상 관리처분인가를 받으면 보유하고 있던 재개발 구역의 내 자산이 "조합원 입주권"으로 성질이 바뀐다. 조합원 입주권 상태에서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세요건을 따지기 위한 주택보유기간을 계산할 때 주택 보유기간으로 인정받지 못한다.

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만약, 재개발 구역 내 주택 소유자가 보유기간을 계산할 때 조합원 입주권은 보유기간을 인정 못 받는 것을 놓치면 양도소득세를 납부해야할 수도 있다.

결국 관리처분계획 인가 이후 이주가 개시되기 전까지는 주택으로 사용되는 경우가 일반적인데, 주택으로 보유한 기간을 인정받기 위해서는 이 기간 동안 주택으로 사용했다고 증명할 "전기요금, 수도요금 고지서" 등을 남겨두는 것이 좋다.