울산 남구 신정동(동서오거리라 불림) 소재의 B07이 올해 안에 공사를 시작할 것 같다. 반대하는 사람들도 있어 이주, 철거가 아직 잘 이루어지는지 모르겠다. 그래도 이 곳은 친한 친구가 오랫동안 살았고 지금도 살고 있는 신정동이고 이 친구집에서 많이 놀았던게 기억이 난다.

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무려 26년 전부터 재개발한다는 곳이었는데 드디어 시작하려고 한다. 시공사 선정은 말도 많고 탈도 많았지만 결국 아이파크로 결정되었다.

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오늘은 울산 신정동 재개발 B07 아이파크 사업성 시공사 분석입니다.

울산 남구 신정동 B07 재개발 구역이 최근 울산 건축주택공동위원회의 심의를 통과하였고 관할 구청의 승인만 얻으면 바로 공사에 나설 수 있게 되어 연내 시공이 가능할 것으로 보인다.

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24년 3월 울산시는 남구 B07구역을 조건부로 심의통과시켰다. 20여명의 분야별 전문가로 구성된 위원회에선 건축입면 계획, 구조의 적정성, 차량동선, 보행환경 개선 등에 대해 중점적으로 심의 토론 후 위와 같은 결과를 냈다.

울산 남구 B07은 21년 조합설립인가 이후 감정평가와 분담금 계산을 끝냈다고 한다. 현대산업개발에서 광주에서 아이파크 붕괴사건을 일으키고 난 후 아이파크에 대한 부정적인 시각들로 인해 반대 현수막이 많아졌다. 결국 주민들은 다른 시공사로 바꾸려고 했다.

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그러나 기존에 정해진 비용(손해배상청구로 인한 시간지연)이나 시공사 재계약에 드는 시간 등의 이유로 결국 아이파크로 안고 가게 되었다. 대신 현대산업개발에선 부정적인 시선을 잠재우기 위해 착공기준일 1년 유예 및 사업촉진비 가구당 2천만원을 지원해준다고 알려져있다.

울산시에선 건설경기 침체로 울산시도 공급량이 줄어들어 시민들의 집값 문제와 안정적인 아파트 공급을 위하여 신속하게 재개발이 이루어지기를 바라고 있다.

B07 아이파크는 울산 트램이 지나가는 동네이기도 하다. 트램이 울산에서 얼마나 큰 역할을 할 지는 모르겠지만 차량을 많이 소유하는 울산 입장에선 트램이 지나가는 것은 방해가 될 것 같다.

B07 아이파크는 용적률 253%, 1,300세대의 주상복합 형태의 아파트로 설계되었고 남향 위주로 햇볕을 많이 받는다. 게다가 울산대공원이 근처에 있어 운동하기도 편리하고 지금은 폼이 많이 죽었지만 공업탑이 근처에 있어 버스 노선을 이용하기 편리하다.

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단지는 총 10개 동이며 최고 43층이며 일반분양은 750세대 예정이다. 지상 차량 통행을 최소화하여 쾌적한 환경을 조성하였다. 다양한 평형대를 가지고 있는데 특히, 중소형 평수가 많고 가족들을 위한 중대형 평수와 고급스러운 인테리어, 넓은 테라스를 갖춘 대형평수도 갖추어져있다.

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초품아로 월평초와 수암초, 중앙중을 안고 있다. 옥동 학원가도 걸어가기는 좀 멀지만 버스나 차량으로 이동하면 15분 안에 갈 수 있다. 학성고, 신정고, 대현고에 배정받을 수 있고 여자라면 울산여고, 성광여고 등에 배정받을 수 있다. 울산여고는 김태희가 나온 학교로 학업성취도가 학성고만큼 나쁘지 않은 곳이다.

커뮤니티는 조경특화로 약 4,800평 단지내의 그랜드파크, 스카이커뮤니티, 스카이짐, 힐링라운지, 실내 수영장, 헬스장, 스터디룸, 독서실 등의 최신 아파트가 가지는 커뮤니티는 모두 들고 있다.

대표적인 B07 내 아파트로는 "정일", "신정코아", "청오하이빌"이다. 재개발 구역이라 재건축으로 계산했던 방법이 아니라 감정평가액은 공시지가와 호가의 보정비율로 계산했다. 비례율은 아직 나오진 않았지만 예상 추정치인 110%로 가정했다.

정일 아파트는 대지지분도 17평으로 꽤나 높아 나쁘지 않은 아파트지만 1984년 산으로 40살된 아파트로 꽤나 연식이 높으신 분이다. 대지지분이 높지만 연식이 너무 오래되어 감정평가할 때는 부정적인 평가를 받을 수 있고 이게 시세에 적용된 것 같다.

전용면적 58㎡의 공시지가는 2억 3천 4백만원이다. 호가 평균이 4억이고 보정률은 1.7이다.

근처 재개발 B07 구역이 아닌 아파트의 보정률은 비교해보면, 호가가 3.6억이고 공시지가가 1억 8천만원이다. 이 아파트는 B07 바로 옆에 있는 아파트로 보정률은 약 2.0배이다. 오히려 재개발 구역보다 거품이 더 꼈다고 볼 수 있는데 심지어 전용면적 84㎡의 아파트이다.

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보수적으로 정일아파트의 추정 감정평가액은 보정률 1.6배로 보고 공시지가 × 1.6배로 계산하면 3억 7,400만원이다. 여기에 비례율 110% 가정한 것을 곱하면 권리가액이 4억 1,100만원이 나오게 된다. 조합원 분양가가 얼마가 나올지는 모르겠지만 "조합원 분양가 - 권리가액"이 조합원이 부담해야 할 분담금이다.

근처 청오하이빌은 04년도식 나름 준신축으로 20년 된 아파트로 전용면적도 84㎡ 정도이다. 그래서 호가가 5.5억이고 최근 실거래가가 23년 8월 4억 9천만원을 찍었다.

하지만 청오하이빌의 공시지가는 40년 된 정일과 그리 큰 차이는 보이지 않고 2억 7천 8백만원이다. 보정률이 1.97로 오히려 정일보다 거품이 낀 호가라 볼 수 있다. 보정률을 보수적으로 1.6으로 적용한다면, 감정평가액은 약 4억 4,400만원이고 비례율 110%를 적용하면 4억 8,900만원이다.

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권리가액이 4억 8,900만원이므로 조합원 분양가 - 권리가액인 4억 8,900만원을 빼고 난 금액이 조합원 분담금이다. 만약, 조합원 분양가가 7억이라면, 2억 1,100만원이 분담금이다.