원래 7월 1일부터 시행 예정이었던 DSR규제 2단계가 9월 1일 시행으로 미뤄졌다. 최근 서울 집값이 무서운 기세로 상승중이다보니 일각에서는 DSR규제를 미룬 것이 부동산 폭등을 더 부추기고 규제 타이밍을 놓쳤다고 말한다.​​ 하지만 DSR규제 2단계를 꼼꼼히 따져보면 사실상 대출 한도가 줄어드는 효과가 그렇게 크지 않다.



DSR규제란?

DSR은 총부채 원리금 상환비율로 보유하고 있는 모든 대출의 원리금 상환액이 소득의 몇 퍼센트인지 계산하는 것이다. 현행 DSR 규제는 은행권 40%, 비은행권 50%이다. 은행에서 대출을 받을 경우 총원리금 상환 비율이 소득의 40%를 넘을 수 없다는 의미이다.​​


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DSR규제 2단계

최근 주담대를 중심으로 가계 대출이 계속 증가하는 추세이다보니 정부에서는 DSR 규제를 강화하였다. 올해 2월부터 스트레스 DSR 1단계가 실행되었고 9월 1일부터 2단계 규제가 시행될 예정이다.

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DSR규제 2단계는 DSR을 계산할 때 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 상승할 것을 감안해 스트레스 금리를 부과하는 것이다. 현재 부과되는 스트레스 금리는 0.35%이며 9월부터 부과되는 2단계 스트레스 금리는 0.75%이다. 예를 들어 실제 대출 금리가 3%이라면 9월 1일부터 DSR을 계산할 때는 여기에 0.75%를 더한 3.75%로 계산한다는 것이다.


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여기에 추가로 얼마 전 금융위에서 수도권 주담대에 대해서는 스트레스 금리를 1.2%p로 상향한다고 발표했다. 최근 수도권 집값 상승세가 가파르다보니 대출을 옥죄려는 의도이다.​


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DSR규제 대상

DSR2단계 규제 대상은 은행권 주담대와 신용대출, 2금융권 주담대이다. 이때 신용대출은 신용대출 잔액이 1억원을 초과하는 경우에 한해서만 적용한다.

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모든 대출에 대해 일괄적으로 0.75%의 스트레스 금리를 부과하는 것도 아니다. 통상 6개월 주기로 금리가 바뀌는 변동금리는 0.75%를 그대로 적용한다. 반면 5년 고정 이후 변동과 같은 혼합형 금리는 스트레스 금리의 60%만 적용한다. ​​


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대출 한도 타격은?

현재 대출을 받으려고 알아보는 분들이라면 아마 DSR2단계 규제로 줄어드는 한도가 어느정도인지가 가장 궁금하실 것이다. 결론부터 말하면 타격이 그렇게까지 크진 않다.​


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연소득이 5천만원인 사람이 수도권 소재 주택 구매를 위해 주담대를 원리금 균등, 만기 30년, 대출 금리 4%, 6개월 변동 금리로 받는 경우를 생각해보자. 현재 1단계 DSR 규제가 적용 중이므로 DSR 계산 시에는 4%에 가산금리 0.35%를 더해 4.35%로 계산한다. 이때 대출 최대 한도는 3억 3천만원이다.​


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9월부터 2단계 규제가 시행되면 가산금리가 1.2%가 되므로 5.2%로 계산해야 한다. 3억 3천만원을 그대로 받으면 DSR이 43.39%로 40%를 초과하기 때문에 대출을 받을 수 없다. DSR 40%가 넘지 않는 최대한도는 3억원으로 한도는 3천만원 줄어든다. 그렇게까지 드라마틱하게 한도가 줄어들지는 않는다.​


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그리고 이건 어디까지나 6개월 변동 금리로 받았을 때의 이야기이다. 만약 5년 고정 혼합금리로 받는다면 가산금리가 더 적게 부과되기 때문에 한도 감소 효과는 더 적다. 현재 5년 고정 금리의 기준금리인 금융채 5년물 금리는 3.2% 전후이다.

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신한은행 기준 혼합금리인 금융채 5년물 최저금리는 3.6%, 변동금리인 COFIX 최저금리는 4.6%로 변동금리가 훨씬 높기 때문에 소비자 입장에서 굳이 변동금리로 대출을 받을 요인도 없다.​​


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투자 comment

DSR 2단계 규제를 앞두고 대출 한도가 줄어들면 어떡하지 걱정하시는 분들이 많으실 수 있다. 다만 실제로 계산해보면 대출한도가 줄어드는 효과가 그렇게 크지 않다.


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특히나 최근 금융채 5년물 금리가 많이 하락했고 은행에서도 혼합금리로 소비자들을 유인하기 위해 변동금리보다 더 낮은 가산금리와 더 높은 우대금리를 부여하고 있다. 주담대를 알아보는 분들이라면 꼭 DSR을 미리 계산해보시고 대출을 알아보시면 좋겠다.