인천의 둔촌주공 최대 재건축 단지 만수주공 분담금 분석

오늘은 인천 남동구에 있는 대단지 주공아파트에 대한 분석이다. 90년대 말까지는 구월동의 구월주공과 더불어 인천 남동구 대표 주공아파트가 "만수주공"이다. "만수"에 "르"만 붙이면 만수르인데 가격은 적당하다. 재건축 호재가 있지만 위치가 위치인지라 서울과는 다른 양상을 보인다.

오늘은 인천의 둔촌주공, 인천 최대 재건축 단지 만수주공 분담금 분석입니다.

인천 남동구

인천 남동구는 현재 연수구에 밀려 구도심(현재 인천 2위)이 되었다. 과거 경기도 성남시의 도심도 분당이 아닌 중원구나 수정구였지만 현재는 분당과 격차가 커져 되돌릴 수가 없다. 하지만 중원구와 수정구는 재개발, 재건축을 통해 천지개벽하고 있다. 인천 남동구도 재건축을 통해 새롭게 개발을 추진하고 있다.

이빨 빠진 남동구라 해도 부평구와 더불어 경제력이 상당하며 지리적으로 인천의 중심지이고 인천광역시청과 여러 공공기관들이 밀집한 인천의 도심으로 2040 계획상에는 부평, 송도와 더불어 3도심 체제이다.

남동구에선 에코메트로10단지한화꿈에그린과 인천논현힐스테이트가 고가의 아파트로 유명하다. 남동구에 아파트는 7억원 대가 제일 많고 입지는 구월동, 간석동, 논현동, 서창동 순이다. 만수동의 입지를 보면 아파트가 산으로 막혀 있거나 논으로 막혀있는 등 자연으로 막혀있다. 그나마 만수 4동이 좀 보이지만 나머지는 다세대 빌라나 공장 등이 있고 산이 많아 확장되거나 개발하기가 어려운 부지가 많다.

"남동구 호재"

남동구의 인구가 증가할 수 있는 여지는 인천시청역에 GTX-B 복합환승센터가 생기며, 남동인더스트리가 있다는 것이다. 소래 습지 같은 공원도 개발되고 주거 지역이 정주 여건이 개선되고 길병원 외에 큰 병원이 더 생기는 것이 호재이다. 월판선과 경강선 연결, 일산 인천 2호선 연장 등의 호재가 있는데 월판선과 경강선은 진행 중이지만 GTX-B와 인천 2호선 연장은 아직 시작도 안했다. GTX-B와 관련된 교통망이 눈에 띄게 좋아지는 곳이 바로 남동구를 먹여 살릴 아파트로 성장할 곳이다.

만수주공 1~6단지

만수주공은 최근 재건축을 추진하고 있다. 무려 인천 최대 규모의 재건축이고 1~6단지인 만수 1지구가 통합 재건축을 실시한다. 보통 만수주공하면 만수1~6단지를 지칭하며 워낙에 거대한 단지이기에 오래된 단지임에도 불구하고 커뮤니티가 존재한다. 예를들어, 수영장, 우체국, 은행, 주민센터, 종합상가 등 다 있었다고 한다. 마치 부산의 남천동 삼익비치와 비슷하지만 가격은 천지차이이다.

교통은 자가용과 대중교통 모두 편리한 편이다. 버스는 과거부터 이용하려면 정류장까지 가야하는데 역이랑 너무 멀기에 버스를 이용하는 사람들이 더 많았다. 남동구 만수동은 서구만큼은 아니지만 철도노선의 미비해 만원버스를 타고 출근해야 하는 고통이 있었다.

하지만 10년도 들어서 만수동 사람들이 염원하던 철도 노선이 생겼다. 만수주공에서 횡단보도만 건너면 인천 2호선 만수역을 이용할 수 있게 되었다. 그러나 만수주공이 워낙 넓기에 그나마 위치가 가까운 1, 2단지 사람들은 걸어서 갈 수 있으나 4, 5, 6단지 사람들은 버스 타고 환승을 찍어야한다.

단지가 워낙 큰 만큼 단지 내에 초등학교 3개, 중학교가 3개가 있다. 만수주공 1, 2, 6단지는 인천새말초등학교에 배정받고 3단지와 4단지는 인천인수초, 5단지는 인천조동초에 배정받는다. 중학교는 단지 내 남중인 만수북중과 만수중에 가고 여자중은 만수여중에 배정받는다.

재건축 사업성 분석

만수주공은 1~6단지 무려 6,866세대의 메머드단지로 준공된 지 37년이나 된 구축아파트이다. 아마 재건축을 한다면 1만 세대에 육박하는 초대형 단지로 낙후된 구도심인 남동구가 사람들이 유입되어 다시 살아날 수 있는 계기가 될 수 있다고 한다.

최근 정부에서 발표한 재건축 완화를 통해 용적률 상향과 공공기여 축소로 기부채납 완화, 안전진단 통과, 재건축 부담금 폐지 등을 통해 정밀안전진단 통과했지만 그와는 무관하게 수월하게 재건축의 다음 단계가 진행될 것으로 보인다.

인천 최대의 재건축 단지라는 "상징"적인 의미도 붙어 "둔촌주공"처럼 인천의 상징적인 재건축 사업이 되기에 인천시도 무시하지 못할 것이라 본다. 6월 기준 사전동의율이 45% 이상이고 단지별로 50% 이상이 모이면 구청에 신청할 것으로 보고 재건축 조합설립을 위한 동의율도 75%에서 70%로 감소한 만큼 조합설립인가가 더 쉬워졌다.

사업성은 좋다. 하지만 문제는 "재건축 분담금을 낼 사람들이 많느냐"이다. 원주민들이 대부분인 아파트 단지라 분담금을 부담할 수 있는 사람이 적을 거라는 우려가 많은 단지이기도 하다.