재개발 사업을 어떻게 할 수 있는지, 관으로부터 정비구역의 범위와 허용가능한 용적률에 따라 개략적인 건축계획을 잡게되면 사업 추진의 주체를 확정하는 일이다. 사업주체를 확정하는 것이 그 어렵다는 "조합설립인가"이다. 또한, 주택 짓는 방식 중에서 주택법에서 정하는 "지역주택조합"이란 사업의 유혹이 있을 수 있다.

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오늘은 조합설립인가를 위한 조합설립방식 신탁조합방식과 조합비리에 대한 분석입니다.

주택 재개발 사업은 이미 토지를 보유하고 있는 노후주택가가 사업 대상이 된다. 그래서 이미 토지소유권은 확보하고 있는 상황이다. 재개발 구역 내의 토지등소유자가 함께 뜻을 모아 주택재개발 사업을 할 것이냐, 하지 않을 것이냐의 의견을 모으는 것이 제일 중요하다.

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법에서는 조합설립추진위원회 및 조합의 설립에 대해 이렇게 명시하고 있다. "시장, 군수, 지정개발자 또는 주택공사가 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야한다"고 말이다.

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즉, 주택재개발 사업은 시장군수, 지정개발자 또는 주택공사 등이 할 수 있지만 일반적으로 가장 많이 활용되는 방식이 바로 토지등소유자가 "조합"을 설립해서 사업시행자가 되는 것이다. 이를 위해 정비구역 지정 후에 재개발 구역 내 토지등소유자 과반수 이상의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회가 구성된다.

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정비구역지정이 난 이후의 재개발 구역에 투자를 하려고 한다면 이 단계에서는 시장, 군수의 승인을 받은 추진위원회가 있는지 찾아보도록 한다.

실제로 여러 추진위원회로 쪼개져서 싸우는 경우가 많다. 쪼개진 만큼 통합이 안되어 재개발 반대하는 사람들에게 반대의 큰 명분을 제공한다. 재개발 구역 내에 주택 재개발 사업의 추진 주체가 되겠다며 추진위원회를 자처하는 세력들이 생길 수 있다.

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정비사업은 마치 정치처럼 주택재개발 사업의 조합장이 되기 위한 여러 추진주체들이 동의율 50%를 모으기 위해서 난립하고 있다. 토지등소유자 과반의 마음을 빨리 사로잡는 자가 추진위원장이 되고 이후 조합장이 될 수 있는 유리한 자리에 서게 된다. 여기서 추진위원회를 찾아보는 이유는 2가지이다.

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충분히 재개발 사업추진에 대한 주민들의 열의는 있지만 추진주체들의 갈등으로 추진위원회를 구성하지 못하면 투자관점에선 폭망이다.

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ⓑ 정비구역지정이 되었으나 추진위원회가 설립되지 못할 경우도 있다. 토지등소유자 50%의 동의도 이끌어내지 못한다면 그 다음 조합설립단계에서 75%의 동의율을 못 이끌어낼 수 있다. 낙후된 주거지역을 정비해서 주거환경을 개선하는 사업인데 이 사업에 참여하는 사람들이 적다면 투자자들은 손해를 보는 것이다.

시장과 군수등으로부터 조합설립 추진위원회 승인을 받고나면 조합의 설립을 위한 동의를 받으면 된다. 재개발 사업은 토지등소유자들의 의견을 물어 오랜 시간을 거쳐 낡은 주택가를 새로운 아파트로 바꾸는 사업으로 굉장히 오래 걸린다. 사람들이 많기에 의견도 다양하고 이런 다양한 의견들을 가진 토지등소유자를 대표하는 주체가 필요하다.

때문에 도시 및 주거환경정비법에서 주택재개발 사업을 시행하기 위해 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하고 법인으로서 등기하도록 강제한다. 주택 재개발 사업의 조합을 설립하고 인가를 받기위해선 "토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/3 이상의 토지소유자의 동의"가 필요하다.

정비구역지정 받고 토지등소유자 과반의 동의를 얻는 추진위원회까지는 금방 간다. 주택재개발은 낙후된 주거지역에 추진하는 사업이기에 대다수의 토지등소유자들은 찬성한다. 하지만 이해관계가 다르기에 전면 철거 후 공동주택을 짓는 방식에 호의적이지 않은 사람도 있고 재개발로 아파트 받는 것보다 자신이 보유한 토지에 다세대주택을 지어 분양하는 쪽이 더 이득이거나 임대료가 많이 나오는 사람들은 반대하는 편이다.

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시장군수로부터 조합설립 인가를 받아 법인설립등기를 하게 되면 주택 재개발 구역내의 토지등소유자를 대표하여 시공사와도 계약할 수 있고 아파트를 지어 분양하는 주체가 된다.

투자자의 입장에선 토지등소유자의 숫자, 조합설립인가를 위한 동의한 조합원 비율 등이다. 이왕이면 75%의 동의율을 받은 것보다 더 압도적으로 동의받은 곳이 좋다. 최근에는 신탁방식을 활용하여 조합을 이끌어 가고 있다.

신탁방식이란 신탁사가 수수료를 받고 정비사업을 단독으로 시행하거나 조합이 있는 상태에서 사업을 대행하여 추진하는 방식이다. 신탁방식 중 사업자 대행인 경우 조합이나 추진위원회 설립이 필요없다.

대행자 방식은 조합이 있는 상태에서 신탁회사가 대신 사업을 추진하는 것이다. 조합이 통장과 인감은 가지고 있는 상태에서 정비사업만 신탁회사에서 전문성 있게 처리한다. 신탁사가 자금이 풍부하다면 초기 비용을 감당해주고 신속하고 투명한 사업이 가능하게 해주는 장점이 있다.

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단점으로는 조합원 의견을 묵살하거나 수수료가 든다는 것이다.

돈냄새를 맡고 시작부터 브로커들이 많이 들어온다. 조합장 비리가 들켜서 구속되거나 조합장 해임이 되는 경우도 많다. 검은돈의 유혹을 이기지 못한 것이다. 조합장은 처음부터 색깔을 확실히 해야하는데 밥이나 술을 먹거나 기본적으로 업자들과 얽히면 안된다.

철거업체 선정, 시공사 선정, 아파트 재료비, 공사비 등의 여러 단계에서 자기 업체를 선정해달라고 유혹이 들어온다. 자기 업체를 선정해주면 리베이트를 얼마나 주겠다고 하는데 조합장은 철저하게 가장 유리한 업체로 입찰해야 한다.

게다가 조합을 견제하는 장치도 미비하며 변호사들도 조합장과 결탁하여 뇌물을 주거나 비리를 저지른다. 그렇기에 조합의 비리를 막기위한 견제장치를 법적으로 체계적으로 설치해야하며 처벌도 엄하게 하도록 해야한다.