컨텐츠 
드디어 기다리고 기다리던 디에이치 방배 일반분양 청약 공고가 떴다. 분양가가 비싸 분상제가 적용됨에도 불구하고 실거주의무가 없다는 기사를 봤는데 역시나 분양가가 생각보다 비싸게 나왔다.
그럼에도 불구하고 앞으로 방배가 천지개벽할 것이라는 점을 생각해보면 충분히 매력있다. 디에이치 방배 일반분양 분양가와 추첨 물량에 대해 알아보자.
디에이치 방배
✅세대수: 3,064세대
✅일반분양: 1,244세대
✅규모: 지하 4층~지상33층, 29개동
✅입주: 26년 9월 예정
✅청약: 24년 8월 26일~28일
디에이치방배는 총 3천세대가 넘는 대단지이다. 일반분양 물량도 총 1,244세대로 규모가 굉장히 커서 청약에 도전하는 분들이 많을 것으로 예상된다. 분양가상한제 적용 단지이지만 주변 시세 대비 분양가가 저렴하지 않아 실거주의무가 없다. 전매제한은 3년, 재당첨제한은 10년이다.
4호선과 7호선 환승역인 이수역과 7호선 내방역 중간에 있는 단지이고 뒷동은 2호선 방배역을 이용하는 것이 더 편할 수 있다. 방배동이 현재는 다 재건축이 진행 중이라 주변이 빌라촌이라는 점과 서초구 내에서 학군이 좋은 편은 아니라는 점은 아쉽다.
디에이치방배 분양가
분양가는 평당 약 6,800만원 수준이다. 59타입은 최대 17억 2,580만원, 84타입은 최대 22억 4,450만원이다. 발코니확장비가 약 2천만원이고 시스템에어컨과 기타 유상 옵션 비용까지 합치면 넉넉히 4천만원 정도는 추가된다고 생각하면 된다.
주변 시세와 비교해보자. 바로 옆 단지인 12년차 방배롯데캐슬 아르떼는 33평이 23억 전후, 25평은 19억 전후에 실거래되고 있다. 방배역 역세권 단지인 15년차 방배 서리풀 e편한세상은 33평 24억, 25평은 17~18억 전후에 실거래되고 있다. 주변 시세와 가격은 거의 비슷하지만 디에이치방배는 훨씬 큰 대단지인데다 신축이므로 신축 프리미엄을 생각하면 시세차익은 1~3억 정도는 기대해볼 수 있을 것으로 보인다.
추첨제 물량
디에이치방배는 규제지역인 서초구 소재이다. 투과지구에서 전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60%, 전용 85㎡ 이하는 가점 70%, 추첨 30%, 전용 85㎡ 초과는 가점 80%, 추첨 20%이다.
따라서 추첨제 물량은 84A타입 98세대, 59B타입 37세대, 84B타입 27세대 순으로 많다. 추첨제 물량 중 75%는 무주택자에게 우선공급되므로 1주택자 추첨 물량은 얼마 되지 않는다. 그나마 물량이 많은 것은 84A타입과 59B타입이다.
자금조달계획
서초구는 투기과열지구이기 때문에 LTV가 최대 50%까지밖에 나오지 않는다. 잔금대출을 실행할 경우 감정평가액을 기준으로 한다.
1. 실거주
입주 시점의 감평가액을 알 수 없으니 분양가를 기준으로 생각해본다면 59타입은 최대 8억 5천만원, 84타입은 최대 11억 2천만원까지 대출이 가능하다. 물론 DSR에 따라 개개인의 대출 한도는 달라진다. LTV 50% 까지 최대로 대출이 가능하다면 59타입 기준 취득세 등 부대비용까지 감안했을 때 9억원 이상의 현금이 필요하다.
2. 전세
현재 디에이치방배 주변 전세 시세는 59타입 기준 8억원, 84타입은 12억원 전후이다. 입주장에서는 전세 시세가 하락하는 것을 감안하면 전세를 맞출 때 59타입 기준 최소 10억원 이상의 현금이 필요하다. 다행히 디에이치방배는 실거주의무가 없기 때문에 전세를 몇바퀴 돌리다가 입주해도 된다. 다만 대출한도가 넉넉히 나온다면 전세를 맞출 때 현금이 더 많이 필요할 수도 있다.
투자 comment
분상제임에도 실거주의무가 없다는 것은 분양가가 큰 메리트가 없다는 반증이기도 하지만 그래도 앞으로 방배가 재개발로 천지개벽할 예정이고, 그 중에서도 디에이치방배는 가장 규모가 큰 대단지로 시세를 리딩할 것으로 예상된다. 청약을 하려는 분들은 자금조달 계획과 가점/추첨 물량을 잘 확인해보시고 청약하시면 좋겠다.
