수원시 영통구 황골주공1,2단지 8.8 재건축 사업성 증가로 분담금 분석

2024-08-16 12:05:10

수원에는 영통구가 가장 비싼 동네라고 들었다. 그런데 최근 팔달구가 재개발이 많아 신축 아파트들이 많이 생기고 있다. 권선구와 영통구는 광교신도시에 걸쳐있도 영통구는 매탄삼성 등 삼성전자의 호재를 받고 있다.

오늘은 수원시 영통구 황골주공1,2단지 8.8 재건축 사업성 증가로 분담금 분석입니다.

영통구

영통구는 동탄신도시와 비슷하게 젊은 층이 계속 늘고 있는 구이며 교통의 요지이기도 하다. 이유로는 "매탄동"의 삼성디지털시티가 있기 때문인데 인근 기흥, 동탄 등에 있는 삼성그룹의 주요 계열사 사업장 등이 모여있어 고소득 근로자들이 많다. 또한, 아주대학교, 경기대학교와 같이 대학교도 같은 생활권을 이루고 있다.

또한, 영통구는 수원의 학군지로 유명하여 교육열이 가장 높은 곳이기도 하다. 메가스터디, 최선어학원, 청담어학원, 플로우교육 등이 위치한다. 영통구에는 영덕중, 영일중, 망포중이 유명하고 특목고, 자사고를 꽤 많이 보냈다.

영통에서 최고로 선호하는 학교는 영덕중으로 근처 청명마을벽산블루밍과 청명마을삼익이 인기가 있다. 영일중 부근도 인기가 많은데 살구골 진덕, 동아, 서광, 성지 아파트가 영통구 학원가를 이용할 수 있다. 영통학군은 10~20평의 소형아파트를 저렴한 전세로 들어갈 수 있으며 오래된 아파트지만 나름 깨끗하게 관리되어 있다.

황골주공

3천 세대의 대단지에 인근에 초중고가 다 있으며 영통역 학원가에 셔틀로 운행가능한 지역이다. 게다가 공원도 산도 가까워 공기도 좋다. 단점은 주차공간 부족, 벌레 다수출몰, 1킬로미터 이내 도보권 가게만 이용할 수 있고 대단지지만 오래된 콘크리트 수준이라 한다. 그래도 조립식 철골구조라 재건축이나 리모델링하기 유리하다고 평한다.

황골주공은 수원사람들이 "영통입구"라 부른다. 차가 없으면 애매한 곳이라 서울 지역 상승하는 동안 눌려있었던 수원 지역 아파트 중에서도 상승률이 좀 낮았다고 한다. 청명역까지 도보로 가능한 역세권이지만 사실 사람들이 IC를 타고 서울로 빠르게 간다.

평형 타입이 20, 24, 25평으로 이루어져있어 적은 평수들이라 조합원들의 의견조율이 필요한 대지지분이다. 전 평형이 전용면적 85㎡ 이내로 이론적으로 최대 1.4배 용적률 적용도 가능하고 재건축 용적률 1.1배까지 더 늘려준다고 한다.

현재 용적률이 216%라 사업성은 없지만 상향되는 용적률 비율에 따라 리모델링은 물론 잘하면 재건축도 가능할 것 같다. 리모델링은 별동증축 또는 수직증축 혼용하면 일반분양 세대가 일부 증가할 수 있을 것으로 보인다.

현재 3종 일반주거지역이고 법적 상한치는 300%지만 수원은 250%까지이다. 그래도 8.8 부동산 대책에 따라 재건축 용적률 상향을 기대할 수 있다. 게다가 재건축을 노리고 임대사업을 하는 사람의 비율이 높아 동의율은 빠르게 상승할 것으로 보인다.

입지

분당선 청명역 도보로 약 6분 거리로 역세권이다. 청명-구성까지 10분 거리이기에 GTX-A를 환승해서 이용할 수 있다.

삼성전자까지 12분으로 접근성이 뛰어난 편이고 삼성전자/판교/강남 맞벌이 부부가 거주하는 케이스도 있다. 청명, 황곡초등학교가 인접하며 영통 내에 중고등학교 학군이 양호하다. 주변에 황골공원, 한울어린이공원, 벽적골 공원이 있고 망포역과 영통역 주변 상권 활용할 수 있다. 광역버스 정류장이 근처에 있어 서울로 가는 것이 열차 타고 가는 것보다 빠르다. 거리는 살~짝 있으나 인덕원선 영통입구사거리역을 검토하는 호재가 있고 많이 멀지만 신분당선이 호매실 연장된다.