재개발 정비구역지정 조건 재개발 사업의 윤곽 정하다

재개발 사업에 투자하는 이유는 하이리턴이 돌아올 수 있기 때문이다. 게다가 실물자산이기에 사라지지도 않고 전세가가 오른다는 가정하에 계속 전세금을 올려받아 인플레이션에 대응할 수 있다.

하지만 내가 투자하려는 지역이 정말 재개발 구역이 지정되는 곳인지, 추진되기 힘든 곳인지, 언제 들어가서 언제 빠져나와야 할 지 등의 기준에 따라 수익률이 달라진다.

게다가 일몰제 같은 재개발 사업의 추진단계별 리스크도 살펴봐야 한다. 오늘은 재개발 정비구역지정 조건 재개발 사업의 윤곽 정하다에 대한 분석입니다.

생각보다 어려운 정비구역지정 확정

"이 동네가 낙후되었다고 무조건 재개발 되는 것은 아니다" 주민들이 낙후된 구역이라 재개발 사업을 하고 싶더라도 임의로 할 수 없다. 해당 지역이 도시-주거환경정비기본계획이 수립되어 있다면 가능하지만, 수립되어 있지 않다면 재개발이 어렵다.

도시-주거환경정비기본계획은 인구 50만 이상의 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다. 이때, 수립하는 계획 안에 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 개략적 범위에 포함되어야 한다.

비록 계획 안에 수립되더라도 "재개발 정비구역지정"을 받지 못하면 재개발이 안 된다. 재개발 정비구역지정을 받기 위해선 시의 조례에서 정하는 정비구역지정 요건에 맞아야 한다. 그렇기에 반드시 지금 투자하려는 지역이 "도시-주거환경정비기본계획" 안의 정비예정구역인지, 정비계획 수립 및 지정되었는지 확인해야 한다.

"추진주체 확인하기"

기본계획이 수립된 지역에 투자한다면 그 지역에 조합설립추진위원회를 방문해보는 것이 좋다. 보통 추진위원회는 재개발 사업에 관심을 갖고 투자하려는 외지인을 환영한다. 추진위원회에게는 해당 지역의 개발 현안이나 계획, 추진 일정 등을 알 수 있다.

추진위원회조차 없는 곳은 주민들의 열의가 그리 크지 않다고 생각할 수 있다. 추진주체가 없는 재개발 구역의 경우 토지등소유자 30% 이상의 요청이 있다면 시장 또는 도지사의 판단하에 정비예정구역에서 해제될 수 있다.

정비계획 수립대상구역

서울시의 경우 노후도 조건을 갖추고 있으면서 재개발 구역의 면적이 1만제곱미터 이상이어야 하고 다음 중 하나에 해당해야 한다.

ⓐ 구역의 전체 필지 중 과소필지가 40% 이상이고 ⓑ 주택접도율이 40% 이하이고 ⓒ 호수밀도가 60 이상인 경우이다.

주택접도율이란 폭 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율인데 최근 6m까지 바뀌었다. 서울시 조례에서는 주택 접도율이 40% 이하인 지역, 즉 6미터 이상 도로에 접한 주택의 비율이 40% 이하로 낮은 경우에 재개발구역 지정가능하다고 정하고 있다. 즉, 동네에 불나면 소방차가 잘 들어갈 수 있느냐이다.

주택가의 경우 거주자우선 주차 등과 같이 담벼락 앞의 길에 주차를 하는 경우가 일반적인데 2m 도로에 차량 한대 대고나면 보행자들이 걸어다니기 어려운 곳이다.

호수밀도란, 1HA 안에 있는 건축물의 총 동수를 의미한다. 호수밀도가 60% 이상인 지역을 주택재개발 구역의 요건으로 정한다. 과소필지가 밀집한 곳은 호수밀도도 높고 주차난이 심각하다.

"존치관리구역"

금방이라도 재개발 할 것 같이 발표했지만, 막상 그 지역에 대한 지구단위계획을 세워보니 재개발 구역지정을 위한 노후도 등이 맞지 않아 존치 형태의 지구단위계획이 생겼다.

지금도 재정비촉진지구나 뉴타운 등에 정비구역지정 요건을 갖출 날을 기다리며 "존치관리구역"이란 이름으로 존재한다. 그래서 지역의 중개업소나 해당 구역을 담당하는 구청, 조합추진위원회 등에 사업 추진가능시기를 꼭 확인해봐야 한다.

정비구역지정 = 재개발 사업의 윤곽

재개발 구역이 정비구역 지정이 된다면, 주택 재개발 사업을 위한 첫 관문을 넘은 것이다. 하지만 일몰제를 조심해야 한다. 정비구역이 지정된 후 2년 동안 조합설립이 안 되면 그 구역은 해제된다.

도시 및 주거환경정비법 4조는 자치구의 구청장 등이 정비사업의 명칭을 포함한 여러 사항들을 포함하여 정비계획을 수립하도록 한다. 정비계획의 내용 중에서 투자자의 입장에선 정비구역의 면적과 건폐율, 용적률, 높이를 잘 확인해야 한다.

전체 재개발 구역의 면적이 확정되면서 재개발 구역 안에 포함된 필지가 어디인지 확정이 가능하다. 투자자의 입장에서는 어느 위치의 부동산을 매입해도 되는지 범위가 확실해진다. 그리고 토지이용계획이 결정되면 정비 이후의 재개발 어느 위치에 공동주택이 들어갈 것인지 어느 위치에 공원 등의 정비기반시설이 들어갈지 정해진다.