며칠 전 발표된 8.8 부동산 대책의 중요한 골자 중 하나가 비아파트 시장 살리기이다. 그 방법으로 소형 신축 주택을 세금 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 더 늘린다고 한다.

소형 주거용 오피스텔이 주택수에서 제외되면 취득세가 얼마나 감소하는지 알아보자.​​

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소형 주거용 오피스텔 주택수

이미 올해 초 발표되었던 1.10 부동산 대책에서 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 신축 소형주택에 대해 취득세, 양도세, 종부세 계산 시 주택 수에서 제외하는 내용이 있었다.

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이번 8.8 부동산 대책에서는 이 기간을 2027년 12월 31일까지로 늘렸다. 해당 내용은 소득세법 시행령 제167조의 3 12호와 지방세법 시행령 제28조의 4에서 확인할 수 있다. 다주택자가 되면 취득세, 종부세, 양도세 등 각종 세부담이 늘어나기 때문에 주택수에서 제외된다면 절세 효과가 상당하다.​​

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주택수 제외 조건

모든 신축 소형 주택에 대해 다 주택수에서 제외해주는 것은 아니고 아래 조건을 모두 충족해야 한다.

- 비아파트

- 전용면적 60㎡이하

- 취득가액 6억 이하 (비수도권 3억 이하)

- 준공 시점 24년 1월 10일 ~ 27년 12월 31일

- 취득 시점 24년 1월 10일 ~ 27년 12월 31일

아파트는 소형 신축 주택에 포함되지 않고 다가구, 다세대, 연립, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔만 해당된다.  올해 12월 중에 시행될 예정이며 법 개정이 아닌 시행령 개정 사항이라 예정대로 바로 시행될 것으로 보인다.​​

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오피스텔 취득세 계산

만약 주거용 오피스텔 주택수 제외 특례를 받는 경우 취득세는 어떻게 되는지 계산해보자. 우선 오피스텔은 주택수와 무관하게 4.6% 단일 세율이 적용된다.

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만약 1주택을 보유하고 있는 사람이 조건에 맞는 소형 신축 주거용오피스텔을 취득했다면 오피스텔 취득 시 납부하는 취득세는 4.6% 세율이 적용된다. 만약 이 사람이 오피스텔 취득 이후 비규제지역의 6억 이하 아파트를 한 채 더 샀다고 가정해보자.

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만약 오피스텔이 주택수에 포함된다면 3주택자 기준의 세율을 적용받아 취득세율은 8%가 된다. 하지만 오피스텔이 주택수에서 제외되면 2주택자이므로 세율이 더 낮아진다. 

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비규제지역에서 6억 이하 주택의 2주택자 세율은 1%이다. 만약 주택 취득가액이 6억원이라고 치면 3주택자일 경우 취득세를 4,800만원 내야 하지만 2주택자 세율을 적용받으면 600만원만 내면 된다. 세금이 엄청나게 줄어든다.​​

양도세의 경우 현재 조정대상지역 소재 주택인 경우에만 다주택자 양도세가 중과된다. 현재는 거의 다 비규제지역이기 때문에 사실상 2주택이든 3주택이든 4주택이든 양도세는 동일하다고 보면 된다.​​

투자 comment

주거용 오피스텔이 주택수에서 제외된다고 해도 사실 오피스텔을 새로 취득할 때는 세금 혜택을 보는 건 딱히 없다. 다만 오피스텔 취득 이후에 새로 주택을 취득하거나 양도하는 경우에 세금 혜택을 볼 수 있다. 즉 1주택자가 앞으로 3년 내에 3주택자까지 되어야 절세가 가능하다.​​

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27년 12월까지 한시적으로만 주택수에서 제외하는 것이기 때문에 예상대로 매수, 매도가 이루어지지 않으면 세금 혜택을 보지 못할 가능성도 있다. 만약 오피스텔 취득 계획이 있으시다면 투자 계획을 잘 세워보실 필요가 있겠다.