왕이 되고 싶은가 ? 조합원이 왕처럼 대우받는 시기를 맞이하고 싶은가 ? 그럼 시공사 수주전까지 오면 된다. 사업시행인가를 받고 나면 본격적으로 시공사들이 조합원을 모시기에 들어가는 시공사 수주전으로 들어가게 된다.

재개발 사업 전 기간을 통틀어 조합원들이 가장 극진하게 대접을 받는 시기이고 재개발 사업으로 지어지는 아파트를 짓는 시공사를 정하는 단계이다.

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오늘은 시공사 수주 추정분담금 확인가능한 조합원 분양에 대한 분석입니다.

시공사 수주는 도시정비사업에서 가장 중요한 단계 중 하나로 우리 아파트가 어느 브랜드로 탄생하느냐를 선택하는 것이다. "자이", "래미안", "힐스테이트", "E편한세상", "포스코", "푸르지오" 등 다양한 브랜드가 있고 이 브랜드에 따라 시세도 변하고 하이엔드로 가면 더 가치가 높아진다.

건설회사들이 내건 입찰조건 등을 조합원들이 냉정하게 판단하고 분석해서 결정해야 하지만 아직, 우리나라의 재개발 사업현장에선 시간이 필요한 듯하다. 시공사 수주전에 참여하는 건설회사들은 OS요원들을 총동원해서 개별 조합원들을 1:1로 마크하면서 자신의 건설회사를 시공사로 선정해 달라며 엄청나게 적극적으로 공세한다.

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건설회사들은 해당 재개발 구역의 아파트를 최고로 지어줄 것처럼 홍보하며 이 과정에서 조합원들이 깜빡 속는 것도 사실이다. 그런데 이 과정에서 시공사들로부터 과도하게 불필요한 비용이 지불되기도 하고 이렇게 지출된 비용이 결국 조합원들이 사업비에 지급해야 할 돈으로 반영된다.

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그래서 시대의 흐름에 맞추어 돈이나 금품으로 조합원들의 환심을 사서 시공사를 선정하는 형태의 시공사 수주전은 이제 없어져야 한다. 조합원들은 직접 참여하는 건설회사의 브랜드 파워나 시공사가 제시하는 사업 참여 조건 등을 꼼꼼하게 분석하고 판단할 수 있는 "눈"을 길러야 한다.

시공사 선정을 위해 대의원회에서 선정계획을 수립하고 입찰방법을 결정한다. 입찰방법은 "일반경쟁", "제한경쟁", "지명경쟁"이 있다.

입찰공고는 조합이 최초로 하는 대외적 절차로 입찰공고를 통해 시공사는 해당 사업지의 입찰여부를 검토한다. 현장설명회 개최일 7일 전 공고가 필수이다. 조합은 신문에 1회 이상, 전자조달시스템에 1회 이상 공고해야한다.

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이 단계에서 조합과 건설사는 이주비, 이사비, 이주촉진비, 재건축부담금 등의 별도의 재산상의 이익을 요청 및 제안해서는 안된다.

입찰 공고 이후 조합은 시공사를 대상으로 현장설명회를 한다. 현장설명회에서 조합은 시공사 입찰 전반에 걸쳐 필요한 사항들을 고지한다. 이는 입찰서 제출 마감일 20일 전에 꼭 해야한다.

현장설명회에서 포함되어야 할 내용은 설계도서, 입찰서 작성방법, 건설업자 등의 공동홍보방법, 시공사 결정방법, 계약에 관한 사항, 기타 입찰에 관하여 필요한 사항이 있어야 한다.

"입찰서 접수 및 대의원 의결"

시공사의 입찰서는 전자조달시스템을 통해 접수하며 입찰참여자 대표, 사업시행자 등 임원 및 관리자, 그 밖의 이해관계자 각 1인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 한다.

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입찰서 개봉 후 조합은 총회에 상정하는 건설업자 등이 제출한 입찰제안서에 대하여 시공능력, 공사비 등이 포함되는 객관적인 비교표를 작성하고 건설업자 등과 각각 확인, 날인하여 사업을 완료할 때까지 보관해야한다.

건설사 홍보도 완료된다면 시공사 선정 총회가 있을 것이다. 시공사 선정총회에선 토지등소유자 과반수가 직접 출결하여 의결을 해야한다. 만약, 서면결의를 한다면 허용되지만 직접 참여자 수에는 포함되지 않는다.

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본인의 직접 참여가 불가한다면 법으로 규정된 "대리인"이 가능하며 총회를 통해 선정된 시공사와 조합은 최종계약을 체결하고 시공사선정이 마무리된다.

대략적인 추정분담금을 파악할 수 있는 것이 분양신청 단계이다. 재개발 사업은 낙후된 지역의 토지등소유자가 정비사업을 통해 낡은 집을 헐고 새 집을 건설하는데 새로 지어지는 아파트는 조합원들이 우선적으로 공급받고 남은 물량을 팔아 건설사는 수익을 올린다.

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만약, 사업시행인가 이후 시공사를 선정하는 사업장의 경우 시공자와 계약을 체결한 날로부터 60일 이내 분양신청을 받도록 한다. 분양신청 기간은 30일 이상~60일 이내로 하고 있고 20일 범위 내에서 연장하도록 한다.

도시 및 주거환경정비법에 따르면 대지와 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야한다.

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만약, 분양신청하지 않는 조합원들은 현금 청산된다고 법에서 명시한다. 공교롭게도 분양신청 기간에 해외에 있다던지, 상속 진행 중, 분양신청기간인 것을 몰랐다는 이유로 분양신청하지 않으면 "현금청산"되니 주의한다.

분양신청 단계에서 조합은 개별 조합원에게 분양대상 대지 또는 건축물의 내역과 개략적인 부담금 내역을 통지하도록 한다. 분양신청 단계에서 조합원에게 통지되는 내역들을 살펴보면, 재개발 사업으로 공급될 평형에 대한 대략적 조합원 분양가 수준이 드러난다.

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개별 조합원이 종전자산 평가금액에 따라 어느 정도 부담금을 납부해야 할 지도 표시하고 있다. 그리하여 재개발 구역의 정비사업비, 사업성을 추산하려는 투자자 입장에선 꽤나 유용한 데이터를 얻을 수 있는 시점이다.