재개발 사업을 추진할 주체, 조합을 설립하고 난 다음에 해야할 일은 어떻게 아파트를 지을 것인가를 구체적으로 정하는 것이다. 정비구역지정 단계에서는 아파트를 짓기 위한 대지의 면적과 허용되는 용적률 등의 개략적인 건축계획만이 나왔다면 사업시행인가 단계에서는 이를 구체화한다.

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오늘은 사업시행인가 조합이 시공사 선정을 빨리 하려는 이유에 대한 포스팅입니다.

사업시행단계는 개략적인 건축계획을 구체화하는 단계이다. 아파트를 어떻게 지을지 구체적인 단지 설계를 뽑고 본격적으로 재개발 사업을 시행할 수 있도록 구역 내의 현안들을 해결해 나간다.

건축물을 어떻게 배치할 지에 대한 배치계획에서부터 임대주택을 어떻게 설계할 지, 단지 내에 정비기반 시설을 어떻게 할 지 등등 구체적인 사업계획이 수립되게 된다.

구체적인 설계안이 나오면 정비구역지정 단계에서의 개략적인 건축세대수가 아닌 구체적인 아파트의 세대수를 비롯해서 부대복리시설의 위치면적 등이 나온다. 또한, 단지배치도를 비롯해서 아파트의 조감도, 평형 타입별 평면도들이 나오면서 아파트의 구체적인 모습을 예상할 수 있게 된다.

투자자의 입장에서 볼 때 사업시행인가 단계까지 오면 재개발 사업이 6~70%까지는 진행되었구나 싶은 생각이 든다. 어떤 모양, 디자인의 아파트가 지어질지 모습도 드러나며 현명한 투자자는 사업성 분석 등을 통해 조금 더 구체적인 사업성 등을 판단해 나가며 투자성을 따져본다.

실입주를 목적으로 하는 발빠른 투자자들이 움직이는 시점이다. 사업시행인가 이후 관리처분계획을 수립하고 이주하면 이주비를 받고 투자자금의 일부도 회수가능하다.

그러나 사업시행인가 단계에서는 물건에 대한 프리미엄 분석을 잘 판단해야한다. 사업이 빨리 추진될 것이란 기대감으로 과도하게 비싼 금액으로 매수하면 정작 이후 관리처분계획 단계에서 예상치보다 낮은 감정평가가 나오면 남들보다 일찍 들어간 보람이 없다.

반대로, 이 시점에 매도하는 사람도 있다. 재개발 사업의 초기단계에 들어와서 오랜 사업기간 동안 세월을 거친 투자자일 수 있다. 또한, 재개발 구역 내 오랫동안 낙후된 주택을 가진 원주민일 수도 있다. 보통 사업시행인가를 거치면서 사업에 대한 투명성이 개선되어 거래도 활성화되고 매매가도 상승한다.

투기, 조정지역인 경우 재개발 단계 중 관리처분인가 이후 조합원 분양권을 받지 못한다. 시기적으로 부동산이 대세상승하는 시절이면 사업진행사항 여부 상관없이 시세가 상승하기에 투기, 조정지역인 것을 모르고 투자할 수도 있기에 조심해야한다.

사업시행인가 단계에서는 구체적인 조감도와 단지배치도, 평형별 평면도 등 재개발을 통해 지어질 아파트 실체가 드러난다. 그리고 아파트를 지어줄 시공사를 정하게 되는데 도시 및 주거환경정비법에선 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰을 통해서 시공사를 정하라고 한다.

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재개발 조합은 일찍 시공사를 선정하는 이유는 바로 돈 때문이다.

재개발 구역의 조합원이 되었다고 해서 조합이 조합비를 납부하진 않는다. 재개발 사업은 매우 큰 돈이 들어가지만 관리처분계획인가가 나고 해당 조합원이 받기로 한 아파트의 동호수가 결정되고 그에 따라 추가분담금이 확정되어 납부일정이 결정될 때까지 돈을 내지 않는다.

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그래서 시공사한테 돈을 빌려서 사업을 하기 위해 빨리 시공사를 선정하려 한다. 건설회사는 집을 짓게 되면 시공에 따른 공사비를 받을 수 있기 때문에 돈을 빌려줄 필요가 있지만 엎어질지 모르는 재개발 사업에 선뜻 돈을 빌려주지 않는다.

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조합은 안정적으로 정비사업에 소요되는 자금을 대여하기 위해 시공사 선정시기를 앞당겨하고 싶은데 생각해보면 집을 지어주겠다는 사람에게 돈을 빌려서 집을 짓는다는 이형적인 구조이다.

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시공사로부터 돈을 대여해서 주택재개발을 해야하는 구조는 조합이 시공사에게 질질 끌려다니게끔 하고 결과적으로 추후 공사비용 등의 상승을 가져와 조합원들이 부담해여할 비용이 상승한다.

그래서 이를 해결하기 위해 서울시에서 사업시행인가 이후 공공사업사를 선정하도록 강제한다. 서울시에서 돈을 일부 대여해주니 이 돈으로 사업을 추진해서 사업시행인가를 받으라고 한다.

사업시행인가를 받고 어떻게 아파트를 지을 지에 대한 설계 등이 모두 확정된 상태에서 가장 좋은 조건으로 저렴하게 시공해주는 건설회사를 경쟁입찰시켜 시공을 맡기면 훨씬 사업비가 줄어든다. 이것이 서울시가 도입한 공공관리제도의 핵심이다.

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그러나 현실적으로 서울시 내 수많은 정비사업장에 충분한 자금 지원을 해주는 데 한계가 있으므로 그로 인해 건설업계 또는 재개발조합 등에서는 과거와 같이 다시 시공사의 선정시기를 조합설립인가를 받으면 바로 할 수 있도록 앞당겨달라는 주문이 많았다.

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그러나 서울시는 사업시행인가 보다 조금 빠른 건축심의 이후에 시공사를 선정할 수 있도록 하며 이는 설계안 없이 사업 초기에 시공사를 선정해 추후 건설사가 공사비를 무분별하게 증액하는 것을 막고자 한다.