컨텐츠 
정부에서 지난 8일에 8월 부동산 대책을 내놓았다. 최근 서울 중심 지역 위주로 집값 상승세가 가파르고 매수 심리도 많이 살아났다. 반면 주택 착공 및 인허가 물량은 거의 없어 수요는 많고 공급은 한참 부족한 상황이다.
대책 내용을 보면 그린벨트까지 풀어서 공급을 하겠다며 나름 야심찬 계획을 내놓았다. 8월 부동산 대책의 주요 내용과 서울 그린벨트 해제 지역에 대해 알아보자.
8월 부동산 대책 핵심
8월 부동산 대책의 핵심은 크게 3가지이다. 서울에 아파트는 그린벨트를 풀어서 공급, 비아파트는 공공임대로 공급, 재건축 재개발 규제를 완화해서 공급을 늘리겠다는 것이다.
1. 그린벨트 해제
현재 서울시에는 총 149㎢의 그린벨트가 있다. 그린벨트는 무분별한 개발을 막고 자연을 보존하기 위해 법적으로 개발을 제한한 지역이다. 이런 그린벨트 중 보존가치가 낮다고 판단되는 일부 지역들을 그린벨트에서 해제해 주택을 공급하겠다고 한다.
2. 비아파트 매입임대
현재 빌라나 오피스텔 등 비아파트는 전세사기, 아파트 선호, 다주택자 죽이기 등의 이유로 찾는 사람이 거의 없다. 비아파트를 정상화하기 위해서 11만호를 신축 매입임대로 공급한다고 한다.
또 올해 1월에 25년 12월까지 신축 소형주택을 구입하면 취득세, 종부세, 양도세 등 세금 산정 시 주택수에서 제외한다고 발표했었다. 이 기간을 27년 12월까지로 확대한다고 한다. 주택수 제외는 시행령 개정사항이며 올해 12월 시행 예정이다.
3. 재건축, 재개발 규제 완화
현재 재건축, 재개발 시장도 공사비, 분담금 갈등으로 사업에 속도가 나지 않고 있다. 이에 재건축 재개발 촉진 특례법을 만들어 향후 6년간 17만 6천호를 착공하겠다고 한다.
조합설립 요건 완화, 분쟁 조정, 재건축 부담금(재초환) 폐지, 비규제지역 분양가 12억원 이하인 경우 조합원 취득세 감면 등 여러 인센티브를 주겠다고 한다. 다만 이건 새로운 법을 제정해야 하기 때문에 사실상 기대하기 어렵다.
서울 그린벨트 해제
이번 대책의 핵심은 그린벨트 해제라고 본다. 그린벨트 해제 지역은 11월에 발표하지만 8월 8일에 부동산 대책 발표 후 서울시 전역의 그린벨트와 경기도 하남시 감일동, 감북동, 초이동, 감이동 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가구역으로 지정되면 토지 거래 시 지자체장의 허가를 받아야 한다. 사실상 허가를 해주지 않을 것이기 때문에 투기를 막겠다는 것이다.
다만 이 지역 모두를 다 풀겠다는 것은 아니고 그린벨트 중 '보존가치가 낮은 곳'을 풀겠다는 것이다. 그린벨트의 기능을 상실한 곳은 환경성평가등급 상 3~5등급에 해당하는데 4,5등급은 이미 개발이 된 곳들이라 3등급인 경우 해제가 가능하다.
그린벨트 해제 유력 지역
현재 가장 유력한 그린벨트 해제 지역으로 거론되는 곳은 서울시 강남구 세곡동, 내곡동 일대와 하남 감북동 일대이다. 그린벨트 지역을 보면 서울 북부 지역에 많이 몰려있는데 이쪽은 대부분이 산이라서 택지를 개발하기엔 적합하지 않다. 그 다음으로 면적이 가장 넓은 곳이 강남구 세곡동, 내곡동 일대이다.
강남구 세곡동 내곡동은 서초구 끝자락으로 지리적으로 강남 판교 등이 가까워 위치는 좋지만 대부분이 환경성평가 1등급이다. 2등급에 해당하는 면적도 극히 일부이며 3등급에 해당하는 면적은 더더욱 찾기 어렵다.
개인적으로 유력하다고 보는 지역은 하남시 감북동 일대이다. 감북동은 이미 이명박 정부 때 3차 보금자리주택 지구로 지정되었던 적이 있다. 물론 당시 주민들이 엄청나게 반대해서 결국 지구가 해제되었었다.
감북동 일대에는 공장이나 창고가 많아서 환경성평가지도를 보면 빨간색 5등급 지역이 꽤나 많다. 사실상 그린벨트의 기능을 상실했다고 볼 수 있는 곳들이라 가장 유력하지 않나 싶다. 물론 지정된다 해도 또 주민 반대로 무산될 가능성을 배제할 순 없다.
투자 comment
그린벨트 해제 이슈로 또다시 떠들썩하다. 하지만 개인적으로 그린벨트를 풀어서 공급하는 것만으로는 현재 서울의 부족한 공급을 해결할 수 없다고 본다.
그린벨트 전역을 다 해제할 수도 없는 노릇이고 서울, 서울 인근을 다 합쳐 8만호를 지정하겠다는 것이기 때문에 공급 효과가 크다고 보기는 어렵다. 또한 25년까지 택지지구를 지정만 하는 것이기 때문에 실제 공급까지 되려면 수년이 걸린다. 지금 당장의 수요를 해결할 수가 없다.
결국 중요한건 도심의 구축 아파트와 노후 주거 단지들의 재건축, 재개발인데 역시나 법 개정이 필요해 쉽지 않다. 애초에 큰 기대도 하지 않았던 8월 부동산 대책이지만 실효성이 커보이진 않는다.
