압구정동은 대한민국 최고의 입지이다. 압구정동은 강남구가 신설되고 각종 개발이 이루어지고 현대건설, 현대산업개발에서 지은 "압구정 현대"로 인하여 인구가 급증하였다. 무려 공시지가가 27억이 넘는 곳이다.

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21년 4월 오세훈 시장의 명령으로 인해 압구정동은 토지거래허가구역으로 지정되고 압구정동, 목동, 성수동 등은 토지거래허가구역이기 때문에 함부로 사유재산을 매수, 매도할 수 없다.

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오늘은 압구정 2구역 신현대 재건축 비례율 분담금 분석입니다.

압구정동 북쪽은 한강이, 서쪽은 서초구, 남쪽은 가로수길, 동쪽은 송파구이다. 특히, 압구정로 북쪽은 아파트 밀집 지역이다. 그리고 과거에도 비쌌지만 현재는 재건축 호재와 더불어 대한민국 최고의 시세를 유지하고 있다.

압구정로 북쪽에는 압구정 미성아파트, 신현대아파트, 구현대아파트, 한양아파트가 있다. 압구정동에 산다면 무조건 해당 아파트 중 한 단지에 거주하는 것이다. 그래서 약 3만 명만 한정되어 있어 희소성이 지역의 가치를 나타낸다. 재건축이 된다면 더 많은 사람들이 압구정동으로 진출할 수 있게 된다.

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압구정동은 특히, 자동차 교통이 좋은 곳으로 유명하다. 강남구이지만 한강변 튀어나온 곳이 위치하며 한남대교, 동호대교, 성수대교 등 3개의 대교와 연결되어 있어 강남구 어느 지역보다 강북과 연결이 쉽다. GBD는 말할 것도 없고 CBD도 차가 안 밀린다면 15분 만에 갈 수 있을 정도로 교통이 잘 갖추어져 있다.

생활수준도 강남구 내에서도 손 꼽히는데 백화점은 현대백화점 압구정본점, 압구정로데오역에 위치한 갤러리아 명품관도 있다. 현재는 압구정 로데오거리보다 신사동 가로수길이 더 유명하다.

압구정동 신현대아파트는 행정동상으로는 신사동이지만 압구정2 특별계획구역으로 지정되어 있다. 신현대는 압구정동에 지어진 현대아파트 중 조금 더 늦게 만들어져 신현대란 이름이 붙는다. 그래도 1982년에 입주한 1,942세대로 아주 오래된 아파트이다. 압구정동에 위치한 6개의 특별계획구역 중 유일하게 단일아파트로 2구역을 이루고 있다.

압구정 2구역은 압구정동 타구역들보다 사업진행속도가 빠른 편이고 평형이 최소 34평~61평까지 넓은 평형대를 가지고 있기에 대지지분이 높고 용적률도 180%대로 높지 않기에 사업성이 충분하다.

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면적은 17만 2,000㎡이고 3구역 다음으로 면적이 넓다. 현재 디에이치를 시공사로 선정하여 가구별 희망평형 조사도 마쳤다. 2구역은 아파트 외에 상가가 모두 도로변에 몰려있어 상대적으로 이해관계를 조정하기 쉬웠다고 한다.

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30평대는 대지지분이 18~20평, 50평대는 대지지분이 26~30평대로 높은 편이라 사업성이 좋다.

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본래 현행법에선 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 매수하면 조합원이 될 수 없다. 신축 아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산된다.

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하지만 올해 들어서면서 조합설립 이후 3년 안에 사업시행인가 신청이 없다면 조합원 지위를 양도할 수 있다는 예외규정을 적용받게 되었다. 압구정 2구역인 신현대는 올해 4월이 3년차로 4월부터는 조합원 지위가 유지되는 것이다.

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토지허가거래구역이 25년 4월 26일까지 연장되어 갭투자는 차단되었지만 압구정 재건축에 대한 호재로 실수요가 많아질 것으로 보인다. 하지만 신고가 행진은 계속 되지 않을 것으로 본다. 올해 초까지는 10년 보유, 5년 거주, 1주택자의 조건을 갖추었기 때문에 조합원 지위 양도가 가능해진 매물만 거래가 있었다고 한다.

대한민국 최고의 입지이다.

27개동으로 이루어져있고 녹지도 풍부하며 바로 옆에는 압구정 현대백화점이 붙어있다. 하지만 오래된 아파트라 주차할 곳이 부족하고 외관이 오래되어 보인다. 하지만 최상위 부촌의 아파트라 외관 따윈 신경쓰지 않고 내부만 리모델링하여 살고 있다.

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3호선 압구정역 초역세권 + 한강뷰 + 초품아로 신구초등학교를 안고 있고 상위 1% 학업성취율을 자랑하는 신사중과 현대고와 인접하다. 강남 8학군 소속이며 대치동 학원가도 3호선을 타고 금방 갈 수 있다.

재건축 후 현 1,924세대에서 2,603세대까지 증가시키려고 한다. 용적률은 최대 300%까지 확보하고 신통기획에 의해 70층 혹은 49층까지 세우려고 계획 중이고 현재 투표 중이라 한다. 정비기반시설은 한강과의 경계를 허물며 압구정 구현대아파트와 도로, 공원 등 면적에 따라 구역계도 변경한다.

추정 비례율은 종전자산평가액 총액이 10,286,272,000원이며 총 재건축 수입이 9,254,921,583원, 총 사업비가 2,956,772,607원으로 비례율을 계산해보면 {[총 재건축수입 - 총 사업비] ÷ 종전자산평가액}으로 약 61.23%이다.

압구정신현대의 감정평가액은 주변 비슷한 단지의 유사한 시세조사나 매매사례를 적용했다고 한다. 각각의 단지의 권리가액은 종전자산평가액에 따라 달라지고 권리가액은 [종전자산평가액 × 비례율 61.23%]이다. 평당 분양가는 과연 얼마로 적용될 지 모르겠지만 7천만원을 가정했고 조합원 분양가는 일반분양가의 80%로 가정했다.

일반분양가가 얼마에 따라 분담금을 내야할 지, 환급될 지가 정해진다