과천주공 3기재건축 과천주공 4,8,9,10단지 장군마을

대한민국에서 가장 살기 좋은 곳, 강남도 맞지만 과천도 굉장히 좋다. 치안도 좋고 자연도 좋고 서울 강남과 접근성도 편리하다. 과천은 서울의 기능을 분담하기 위해 지어진 계획도시이고 서울 위성도시이다.

전통적으로 부촌이며 돈 많은 은퇴자가 많이 찾는 곳이 과천이기도 하다. 북쪽으로는 서울 서초구, 관악구, 동쪽은 청계산 따라 성남시, 남쪽은 의왕시, 서쪽은 안양시와 접한다.

오늘은 과천의 재건축 대어 과천주공 3기재건축 과천주공 4,8,9,10단지 장군마을에 대해 알아보겠습니다.

과천주공

서울 아파트 상승의 온기가 수도권 전역으로 퍼지면서 경기 과천, 인천 서구 등 일부 서울 외곽지의 아파트 시세도 오르고 있다. 특히, 과천은 재건축 집중 단지로 0.45% 지난 달보다 올랐다. 과천의 재건축 추진 단지는 12개로 1만여세대가 동시다발적으로 재건축 추진 중이다.

전문가들은 과천주공이 모두 재건축 완료된다면 강남 3구와 용산 등 서울 1급지 부럽지 않은 시세와 아파트 커뮤니티를 가질 것이라 보고 있다. 첫번째로 재건축했던 과천주공은 3단지 래미안 슈르, 11단지 래미안 에코팰리스였다.

하지만 첫번째 재건축이었던 만큼 용적률, 층수, 세대수 증가, 건축 규제 등 사업성의 갈등을 크게 겪었다. 03년에는 용적률 규제와 환경단체 반발 등 5층짜리 저층 아파트 용적률 제한의 문제도 겹쳐 결국 1:1 재건축을 했다.

3기 재건축

1기 재건축은 3단지(래미안 슈르), 11단지(래미안 에코팰리스)이며 20년차이다. 2기 재건축은 1단지(과천 푸르지오 써밋), 2단지(과천 위버필드), 6단지(과천 자이), 7-1구역(과천 센트럴파크 푸르지오 써밋), 7-2구역(래미안 센트럴스위트), 12구역(과천 센트레빌 아스테리움)이 완료되었다.

3기 재건축은 4단지(과천그랑자이), 8&9단지(디에이치 르블리스), 10단지(래미안 원마제스티)이다.

3기 재건축은 현재 진행 중이고 35년 과천시 도시기본계획에 맞추어 주암동 장군마을을 시작으로 4기 재건축도 새롭게 이어갈 가능성이 커졌다. 게다가 정부에서 1기 신도시 특별법과 관련하여 재건축 인허가와 물량 조정 등을 언급하며 꾸준히 정비사업을 모니터링 중이다.

"과천 4단지 - 과천 프레스티어 자이"

과천주공 4단지는 과천 그랑자이(프레스티어 자이)로 탄생하며 24년 7월 착공하였고 완공은 27년 이후로 보고있다. 과천주공 4단지인 과천 그랑자이는 발코니 확장비용까지 합치면 평당 5,600만원이나 된다.

규모는 1,437세대이며 일반분양 수준이 20%이고 과천의 다른 재건축에 비해 일반분양 사업성이 조금 떨어진다. 다른 과천 재건축 단지는 30% 정도 된다. 하지만 일반분양가가 워낙 높으니 나쁘지는 않다. 평당 공사비는 677만원 정도로 준수하다.

최근에 과천 그랑자이에서 과천 프레스티어 자이로 이름을 바꾸게 되었는데 그랑자이가 하이엔드 브랜드라는 잘못된 인식이 번질 경우 기존의 자이 브랜드의 가치가 퇴색될 수 있다는 부작용 때문이다.

"과천 8&9단지 - 디에이치 르블리스"

과천 8&9단지는 1983년 토지문제로 분할하지 않은 덕에 하나의 필지로 6천평에 대한 통합 재건축이 가능해졌다. 디에이치의 하이엔드 브랜드가 들어서고 25년 이주예정이다.

디에이치 르블리스는 지하 3층~지상 35층의 총 25개동으로 총 세대수는 2,837세대이며 조합원은 2,120명이다. 일반분양은 717세대 공급되며 평당 분양가는 5천만원 이상이 될 것으로 본다. 조합에서는 올해 관리처분인가가 목표이며 내년 초부터 이주계획을 세우고 있다.

조합원 평균 분양가는 59타입이 11억 5,500만원이고 74타입은 14억 1천만원, 84타입은 15억 5,000만원이다. 운이 좋게도 재건축초과이익환수제를 피한 단지이며 과천시에서 유일하게 양재천을 접하고 있다.

"과천 10단지 - 래미안 원마제스티"

과천주공 10단지는 과천주공 중 유일하게 연립주택으로 남아있던 곳이다. 21년 8월 조합설립인가가 완료되었다. 129~204%의 용적률과 지하 3층~지상 28층의 규모이며 저층 재건축의 사업성 개선을 위한 규제도 완화되었다. 그리하여 세대수를 더욱 늘릴 수 있게 되었다.

재건축 초과이익환수제의 위험이 있지만 21년 성공적으로 조합설립이 되었다. 23년부터 시공사를 선정하였고 결국 래미안으로 선정되고 이름은 래미안 원마제스티이다. 3기 재건축의 마지막이며 총 1,179세대지만 용적률이 86%로 낮은 저층단지라 세대당 대지지분이 많아 사업성이 매우 높다.

그래서 오죽하면 조합원들이 환급까지 받는다는 이야기도 있다. 총 공사비는 6,821억으로 평당 740만원으로 나쁘진 않다. 재건축은 현재 조합설립인가까지 되었고 앞으로 사업시행인가 및 관리처분인가를 준비하고 있다.

장군마을

이름이 굉장히 강해보이는 과천 주암동 장군마을이고 과천의 유일한 재개발 구역이다. 장군마을은 디에이치 아델스타로 탄생하며 24년 기준 주암장군마을 재개발 구역은 99%가 이주하였다. 1세대는 현재 명도소송 중이지만 강제철거될 것이다. 규모는 지하 3층~지상 32층의 9개 동에 최고 높이 96.92M로 용적률은 232.29%, 건폐율 16.53%로 탄생한다.

총 52,893.6㎡ 면적에 세대수는 880세대에 부대복리시설과 근린생활시설이 공급된다. 이 중 일반분양이 348세대이고 59타입은 134세대, 75타입 62세대, 84타입이 151세대, 126타입은 1세대가 공급된다. 59타입 예상 조합원 분양가는 9억 1,500만원이고 84타입은 11억 8천만원이다.