사업성이 좋지 않은 재개발 구역이나 사업성이 좋지만 입지가 애매한 구역에 물건을 사야할까, 고민을 할 수 있다. 당연히 사업성이 좋은 재개발 구역을 선택하는 것이 좋지만 사업성이 좋다는 말에는 양면성이 있다.

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사업성이 좋다면, 조합원들이 추가적으로 돈을 더 내지 않아도 된다는 말이다. 남들이 대신 건축비를 내주니 내가 낼 돈이 줄어드는 것이다.

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오늘은 사업성 좋은 재개발 매물 및 재개발구역 찾기에 대한 분석입니다.

재개발 사업에서 일반분양이 많으려면 조합원의 숫자가 적어야한다. 조합원의 숫자가 적다는 것은 재개발 구역 내에 한 조합원이 가진 주택이나 토지의 크기가 크다는 것이다. 즉, 넓은 대지를 깔고 있는 단독주택, 다가구주택 비중이 높은 사업장이 보통 재개발 사업에서 사업성이 좋은 곳이다.

그런데 단독주택, 다가구주택을 가지고 있는 소유자라면 재개발을 할 수도 있지만 그냥 내가 노후한 내 단독주택을 헐고 그 자리에 다세대주택을 지어 판매하거나 월세수익을 얻을 수 있다.

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다가구주택 소유자라면 여러 가구를 소유하고 있으면서 임대수익도 넉넉히 받을 수 있지만 재개발이 되면 결국 아파트 1채만 받는다. 그래서 불만이 많아 도시정비법이 개정되어 아파트 한채 외에 소형주택(59타입)을 더 받을 수 있으나 다가구주택 사람들한테는 불이익이 클 수 있다.

재개발 구역으로 지정된 곳은 땅값이 상승한다. 그래서 신축빌라를 짓는 사람들이 들어오기도 하는데 요즘은 권리산정기준일로 인해 지분쪼개기는 불가능하다. 그리고 기획부동산들이 들어와 오른 땅값에 사도 판매하는 경우가 있다. 하지만 사도는 90㎡ 이상 가지고 있지 않으면 입주권을 받지 못한다.

사업성이 좋더라도 극심한 반대로 재개발 되지 못할 가능성이 있는 곳은 위험하다. 전체 건축 세대수 대비 조합원 숫자가 적어 사업성이 좋을 것이라 판단하고 구역 안에 프리미엄 낀 빌라를 소액투자하여 손실을 입을 수 있다.

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때문에 사업성 좋은 재개발 구역도 "사업추진속도"를 살펴가며 투자하는 것이 가장 좋은데 그래서 "조합설립인가" 정도를 받은 사업장에 투자하는 것이 좋다. 조합설립인가를 받았다는 것은 토지등소유자 3/4이상이 동의했다는 것이다.

사업성이 나쁜 재개발은 웬만하면 매수하면 안된다. 하지만 사업성 안 좋은 구역도 양면성이 있다. 사업성이 좋은 구역은 조합설립만 잘 넘기면 비교적 잘 가는 편이다. 추후 정비사업 후반기에 종전자산 평가 등이 진행될 때에도 평가액들이 상대적으로 잘 나오기에 조합원 불만이 적어서 잘 넘어간다.

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반대로 사업성이 안 좋은 구역은 다르다. 재개발은 기존의 주택을 헐고 새로 집을 짓는데 좋은 집들은 먼저 조합원이 가져가고 남은 물량은 일반분양으로 판매하여 공사비를 충당한다. 일반분양이 판매할 물건이 많거나 만드는데 들어간 비용보다 비싸게 판다면 수익이 많이 나는 것이다.

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그런데 일반분양이 적거나 만드는데 들어간 비용보다 비싸게 팔 수 없다면 수익을 늘릴 수 없다. 대체로 새로 건설하는 아파트 세대수보다 새 아파트를 받고자 하는 조합원들이 많은 재개발 구역은 사업성이 열악하다. 일반공급으로 분양수익을 나눠가져야 할 사람이 많은데 판매할 물건이 부족해서이다.

보통 재개발 구역 내에서 소규모 투자가 가능한 다세대주택이 투자상품으로 인기가 좋다. 재개발 사업을 추진하면 그닥 인기 없던 다세대주택이 몸값 상승으로 대접이 달라지기에 재개발 구역의 다세대주택 소유자들은 재개발 사업에 적극 찬성한다.

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이렇게 조합원 숫자가 많아 사업성이 적은 곳은 아이러니하게도 사업추진속도도 빠르고 사업도 생각보다 원만하게 진행된다. 그러나 현실은 냉정하다. 한번은 겪어야 할 문제가 생기는데 "관리처분인가" 이전이다. 조합원들은 종전자산 평가액이 결정되고 조합원분양가가 정해지면서 각각 조합원들이 내야 할 추가분담금이 통보된다.

성동구에 사는 사람들이나 집을 찾아본 사람들은 알만한 아파트가 바로 E편한세상 옥수 파크힐스다. 3호선 금호역을 낀 2천세대의 대단지이다. 이 아파트도 재개발을 통해 지어졌다.

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입지가 좋지만 2000년대 초반 투기세력이 많이 와 다가구주택 혹은 단독주택을 구입하여 다세대주택으로 쪼개기로 인해 조합원 숫자가 늘어났고 일반분양이 별로 없어 "사업성이 좋지 않은 구역"이었다.

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전체 조합원분양 대상 숫자가 거의 80%나 되어 일반분양이 67세대 밖에 되지 않아 조합원 추가부담이 꽤 되었던 재개발 구역이었다. 그래서 비대위가 결성되어 막판에 사업이 지연된 적 있다.

사업성과 별도로 입지와 주변 여건을 고려하여 개발된 이후 시세와 모습을 고려해야 한다.

하지만 조합원 비율이 높은지 낮은지는 사람들이 잘 모른다. 그래서 고민을 한다. 재개발 구역 중개업소를 통해 재개발 구역 내 다세대 주택 매물이나 전환다세대 같은 지분쪼개기 매물들이 많이 나와있는지 확인한다. 보통 이정도만 체크해도 이 지역이 사업성이 좋은지 안 좋은지 판단할 수 있다.

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그리고 인근 새 아파트의 가격대가 비슷하다면, 일반분양하는 수와 전체 세대수를 비교해본다. 그렇게 일반분양하는 수가 적으면 조합원 비율이 높은거다.

일반분양가격을 높게 책정할 수 있는 지역인지 아닌지가 중요하다. 부동산 경기가 안 좋던 시절에는 아주 좋은 입지의 분양물량도 잘 안 팔렸다. 선분양을 해도 분양완료가 되지 않으니 비자발적 후분양이 된 것인데 "트리마제"나 "경희궁자이"가 대표적이다.

이처럼 경기가 극단적으로 안 좋아지면 재개발 조합의 공급원가 이하로 분양할 수 밖에 없다. 일반분양할 물건은 많은데 정작 그 일반분양 물량을 공급원가 이하로 판다면 조합원들이 나누어서 부담해야 한다. 그렇기에 시기가 좋을 때 일반분양을 하고 일반분양 가격이 높은 곳이 좋다.