천호뉴타운은 강동구 천호동 일대를 재개발하는 사업이다. 천호동은 한강뷰가 가능한 서울의 얼마 남지 않은 구역인데 위치상 애매하여 아직까지 개발이 안되었다. 과거 천호동은 홍등가나 유흥가 등이 많아 썩 좋다고 말할 수 있는 구역이 아니었다. 게다가 주민들의 엄청난 반대로 과거 재개발이 무산되었다고 한다.

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그러다 이제 신속통합기획이냐 모아타운이냐 공공재개발 혹은 민간재개발을 통해 새롭게 탄생하려 한다. 무려 20년 만이다. 하지만 얼마나 주민들과의 통합이 잘 되느냐가 문제이다.

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오늘은 천호동 재개발 강동구 뉴타운 공공재개발 모아타운 신속통합기획에 대한 분석입니다.

천호동은 과거 강동구의 중심지이자 최대 번화가이다. 서울 도심으로부터 강동으로의 관문이고 강동의 교통중심지로 수도권 동부의 교통거점이다. 8호선과 5호선이 지나는 더블역세권이 발달되어 있다.

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천호대로와 올림픽로, 양재대로 같은 큰 도로들이 지나며 서쪽으로 한강을 끼고 광진구와 이웃사촌이다. 남쪽으로는 풍납동과 성내동이고 북쪽으론 구리시 암사동, 동쪽으로는 길동과 명일동이다.

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희소한 한강뷰가 가능한 지역으로 광진구 구의자양, 성동구 성수동, 용산구 한남뉴타운, 마포구 망원/합정, 반포, 잠실, 압구정 등등 이미 개발되어 있거나 가격이 올라버린 지역에 비해 저평가된 곳이다.

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천호동이 상대적으로 인기가 낮은 이유는 90년대까지 잘 나가던 유흥가들 때문이었다. 하지만 지금은 거의다 사라지고 현대백화점, 이마트, 2001 아울렛 등이 생기고 많은 상점과 먹자골목 등이 많아 여러모로 놀기 좋은 곳이다. 유흥가들과 홍등가들은 역사속으로 사라지고 재개발을 통해 새롭게 탄생되어 비싼 아파트들이 즐비할 곳이 될 예정이다.

천호 2동이 천호동의 중심지이며 광진교부터 천일초까지는 천호뉴타운으로 지정되어 있다. 천호 1~2구역은 철거가 진행 중인데 천호 1동과 천호 2동은 과거 집창촌이었다. 하지만 보상문제 때문에 시위들이 많이 일어났다. 천호동 몇몇 지역들 옆에는 동서울시장과 신천호시장이 있었다.

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하지만 조합 측에서 강제로 퇴거시킨 뒤 시장을 가림판으로 막아두고 철거까지 완료했다. 재개발에선 75% 동의와 2/3 이상 토지를 확보한다면, 강제철거가 가능하다. 현재는 천호1~3구역 빼고는 나머지 다 해체되었지만 공공재개발 및 신속통합기획이나 모아타운으로 새롭게 개발될 예정이다.

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천호뉴타운은 풍부한 교통으로 5호선 + 8호선 더블역세권, 강남과 강북 모두 접근성이 편하다. 천호역에서 광화문역까지 30분, 잠실은 6분, 강남역은 25분이 걸린다. 천호동은 새 아파트가 적은 곳이라 신축이 귀하며 비규제지역이라 청약에 진입장벽이 없다.

천호 뉴타운 1구역은 강동 밀레니엄 중흥S-클래스로 탄생하고 24년 9월에 입주할 예정이다. 지하 5층~지상 40층, 연면적 231,879.9㎡, 건폐율 40%, 용적률 484% 규모로 공동주택 999세대이고 999세대 중 임대주택 117세대이다.

천호 뉴타운 2구역은 SH와 공동으로 진행하는 사업으로 민간합동 구역으로 2개동 19~20층짜리 주상복합으로 188세대이며 힐데스하임 천호로 탄생했다. 가장 작은 면적의 구역으로 소형 아파트이며 바로 옆에 천호 3구역과 천호 1구역이 있다.

천호 뉴타운 3구역은 "E편한세상 강동 프레스티지원"으로 탄생하며 535세대, 최고 25층, 용적률 248% 규모로 탄생한다. 현재 공사 중이며 26년 입주 예정이다.

천호동 모아타운은 천호동 113-2번지 일대로 22년 10월 3차로 선정되었다. 선정된 날 이후로는 권리산정기준일이기에 이후에 지분쪼개기가 발생하면 현금청산된다.

천호 모아타운은 5호선 굽은다리 길동역 7분 거리의 역세권이며 면적 55,521㎡이며 용도지역은 2종, 3종이 혼재되어 있다. 모아타운을 형성하는 모아주택이 7구역까지 있고 4, 6구역은 80%로 곧 조합이 설립되며, 3, 5, 7구역도 조만간 조합이 설립될 것으로 본다.

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30년 이상의 노후도가 동호수 기준으로 88.6%로 상당히 오래되었고 가로정비주택 노후도 기준인 57%를 훨씬 뛰어넘는다.

천호동 공공재개발을 추진하고 있는 338번지 일대는 토지거래허가구역으로 묶여있다. 신통기획에는 탈락했는데 이유는 노후도가 부족했기 때문이다. 현재 천호동 공공재개발 구역은 60.4% 정도이고 용도지역은 3종일반주거지역, 면적은 26,549㎡, 40층, 757세대이다.

A1-1구역으로 불리기도 하고 분양세대수는 485세대, 용적률 360%까지 상향시켜 사업성을 향상시켜 임대주택 267세대를 공급하게 되었다.

또한, 인접 신통기획 A1-2구역과 연계를 고려해 도로 및 공공보행통로를 계획한다. 공공재개발을 하는 구역은 LH와 사업시행계약을 체결하고 진행 중이다.

A1-1과 A1-2로 나뉘는데 이유는 대상지가 인접하기에 하나의 단지로 만들려고 했으나 A1-1이 21년 공공재개발 후보지로 선정되면서 구역이 분할되었고 A1-2는 신통기획 후보지로 선정되었고 토지거래허가구역이다.

천호동 A1-2구역은 민간재개발로 신통기획이 추진된다. 풍납토성 인근이라 높이규제 때문에 이 구역 근처는 8~14층까지 규제된다. 그 해결책으로 남은 2/3구역을 35층에서 40층까지 늘렸다. 서울시 연사문화환경보존지역 조례에 따르면 국가지정문화재 경계부터 100M 지역은 문화재 경계에서 7.5M 높이를 기준으로 양각 27선 내이다.

면적은 30,699㎡이며 3종과 준주거가 혼재하며 현재 거주자는 630세대, 소유자는 248명이다. 건축계획은 풍납토성 주변은 낮은 건축물을 올려서 건폐율을 높이고 높이제한받지 않는 곳은 다양한 구조를 만들고 높이 올린다.

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현재 정비구역 지정되었고 25년 조합설립인가가 기대되는 곳이다.

재개발이 추진되지 않은 인근 구역 빌라 호가는 3억 2천~8천이다.

공시지가는 2억 8천 3백만원으로 보정율은 1.2이다.

천호동 A1-1 구역 신통기획 추진 중빌라를 분석해보았다. 호가는 3억 3천만원이다.

공시지가는 2억 6백만원으로 보정율은 1.6이다. 평균 보정율은 1.4로 가정하고 예상 감정평가액은 3억 3천 × 1.4 = 4.62억이 나오고 비례율에 따라 권리가액은 달라진다.