성수동은 이미 토지거래허가구역이라 함부로 들어가지 못하는 동네이다. 이 토지거래허가구역애서 거래를 하는 것은 굉장히 귀찮은 편이다. 성동구가 현재는 비규제지역이라 현재 서울에서 가장 상승률이 높고 사람들이 많이 갈아타거나 진입하는 구인데 성동구의 대장 성수동은 다르다.

​

한강뷰가 보이는 성수전략지구, 용산과 강남 모두가 가까운 이 구역 중에서도 강변동양, 강변현대, 강변임광, 청구강변은 각각의 성수전략지구로써 개발이 시작된다.

​

오늘은 성수동 성수전략정비구역 2지구 강변현대 재개발 분담금 분석입니다.

성수전략정비구역은 성동구 성수동 한강변에 위치한 재개발 구역으로 한남뉴타운과 같이 한강변 재개발 중 하나이다. 1~4구역까지 있으며 모두 토지거래허가구역이다. 성수전략정비구역은 과거 성수공단의 배후 주거지역으로 공단의 공장들이 장항공단 등으로 이전하면서 슬럼화가 진행되자 개발을 시작한 곳이다.

성동구의 호재로는 "GFC 조성", "성수전략정비구역", "GTX-C"이며 성수전략정비구역은 한강 르네상스 구상 아래 4개 지구로 나누어 재개발된다. 50층 이상 초고층 이슈가 있었으며 조합원의 종전자산 평가 가치액은 아파트는 평당 2.4억, 다세대주택은 평당 1.7억, 단독주택은 평당 8천만원으로 책정되었다고 한다.

​

1지구는 19만 4,398㎡, 2지구는 13만 1,980㎡, 3지구는 11만 4,193㎡, 4지구는 8만 9,828㎡ 등 4개 지구로 8,249세대가 공급된다. 2구역까지 조합설립인가를 받고 현재는 지체되고 있다. 대상 전체 구역은 "특별건축구역"으로 지정하여 디자인 혁신을 유도하고 건폐율, 용적률에서 데크, 하부개방형 커뮤니티 시설 등이 제외될 수 있다.

​

2호선 뚝섬역과 성수역 근처이며 분당선 서울숲역을 이용할 수 있는 구역도 있다. 성수대교와 영동대교를 건너면 바로 강남으로 갈 수 있는 곳도 있다. 강변북로, 동부간선도로, 내부순환도로, 올림픽대로 등을 바로 이용할 수 있다.

​

주의할 점은 토지거래허가구역이다. 토지허가거래구역 내 매물을 매수하는 조건도 까다롭고 갭투자를 못하도록 실거주 의무가 붙는다. 또한, 잔금일로부터 6개월 이내 실거주완료, 계약일로부터 3개월 이내 잔금처리, 최종 1주택이어야하는 조건이 있다.

2지구는 13만 1,980㎡ 면적에 택지면적 확대에 따른 세대수가 증가한다. 기존 토지면적에 주택용, 근린생활시설, 종교 용지 등의 택지가 6만 8,176㎡였지만 변경하여 8만 6,560㎡로 증가하고 세대수는 2,400세대까지 늘었다.

빌라들 시세는 기본 20억대이다. 대형평수 대신 중소형 평수도 늘어나면서 신축물량이 증가하게 된다. 다만, 건축물 높이는 아직 확정되지 않아 용적률이 어느정도까지 올라갈 수 있을지 모른다. 조합은 50층(150미터)으로 계획하지만 상가들 때문에 지지부진하다.

강변현대아파트는 위치는 한강뷰 바로 앞이지만 2호선 성수역과는 거리가 꽤 된다. 실거주자 말로는 주변 인프라는 별로지만 한강뷰가 모든 것을 커버할 정도로 아름답다고 한다.

골목 안쪽에 있어서 차량으로 진입하는게 아파트 치고는 불편하고 오래된 아파트라 주차문제가 있다. 그리고 강변으로 뻥 뚫려있어 겨울에 찬바람이 많이 들어온다. 대신 여름에 시원하다.

​

나들목을 통해 한강과 이마트 접근성이 좋으며 조용한 편이지만 학교가 멀어서 통학하기에는 좀 불편할 수 있다. 그래도 버스정류장이 5분 거리이고 강변북로도 가깝다. 장마와 침수 문제에 걱정없는 지대, 서울숲지구대 근처라 안전한 치안의 장점이 있다.

앞의 내용처럼 아파트 평당 2.4억으로 계산하여 감정평가액을 측정하였고 비례율은 임의로 100%로 가정하였다. 대지지분은 평균 대지지분으로 계산했고 일반분양가는 평당 6천만원, 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.8로 계산했다.

중대형 평수로 84타입을 계산하고 용적률은 이미 316%로 매우 높은 상태로 50층 이상 초고층이 된다고 가정하여 준주거지역으로 가정했다. 34평 계약면적은 55평이고 공사비는 1천만원으로 가정했다. 공사비는 약 5억 5천만원이다. 공사비는 총사업비에 들어가는 요소로 비례율을 계산할 때 쓰인다.

​

비례율이 100%이므로 권리가액 = 비례율 × 감정평가액이다. 감정평가액은 평당 2.4억 × 평균 대지지분 10평 = 24억이다.

​

조합원 분양가 = 일반분양가 × 0.8이고 일반분양가는 평당 6천으로 가정하였으므로 6,000만원 × 34평 = 20억 4천만원, 20억 4천만 × 0.8 =16억 3,200만원이다.

​

조합원 분양가 16억 3,200만원 - 권리가액 24억 = 7.7억의 환급액이 발생한다. 보통, 조합원 입주권은 1개만 주어진다. 다만, 59㎡+84㎡ = 143㎡ 이상 대지를 가진 사람이나 59타입 조합원 분양가 + 84타입 조합원 분양가의 해당하는 권리가액을 가진 사람은 "1+1 입주권"을 받을 수 있다.

​

재개발 계산은 여러 복합적인 요소가 정말 많기 때문에 오류가 날 수 있으니 수정조치 필요하면 댓글 남겨주시면 감사드리겠습니다.