안양 평촌신도시 목련 리모델링 통합재건축 갈등 분담금 분석

1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동으로 5군데가 있다. 모두 90년도 초반에 지어진 아파트라 30년이 다 되어가기 때문에 아파트들이 모두 노후화되었다. 분당은 이미 통합재건축 선도지구에 선정되기 위해 부단한 노력을 하고 있으며 날마다 호가가 올라가고 있다.

또 하나의 학군지인 "평촌신도시"도 선도지구에 선정되기 위해 주민들이 관심을 갖고 추진하고 있다. "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법"에는 선도지구에 선정되기 위한 기준으로 ⓐ 주민참여도, ⓑ 노후도 및 주민불편, ⓒ 모범사례 확산가능성, ⓓ 대규모 이주 수요 등 네 가지를 제시하고 있다.

안양시에 따르면 현재로선 아파트 단지 2~4곳을 묶어 개발하는 통합 재건축 단지가 지정될 가능성이 크다. 안양은 평촌 1기 신도시별 아파트단지가 54곳이다. 그 중 학원가와 가까우며 역과도 가까운 목련마을은 이미 리모델링 선정단지가 되었는데 현재 리모델링파 VS 재건축파로 나뉘어 갈등이 생기고 있다.

오늘은 안양 평촌신도시 목련 리모델링 통합재건축 갈등 분담금 분석입니다.

평촌신도시

평촌의 생활권은 수도권 지하철 4호선 남쪽과 북쪽으로 나뉜다. 이하 평남과 평북으로 부르고 평북 지역보단 평남이 면적이 더 넓고 더 중심이 되고 학군지도 평남에 있다.

평남지역은 신기대로를 기준으로 상단과 하단으로 나뉜다. 지하철로나 10차선 가까운 도로에 있다면 생활권이 분리된다. 지하철 4호선을 기준으로는 남쪽, 신기대로 상단 중간 구역이 평촌 신도시 중심지이다.

"평촌 학원가"

평촌 신도시의 유명 학군은 귀인중, 범계중, 평촌중이다. 학업성취도는 각각 96%, 93%, 92%나 되고 면학 분위기도 잘 형성되어 있다. 이 3개의 학교에 배정받는 단지의 실수요자들은 아이들이 학교를 졸업하기 전까지는 이사가지 않고 이사가더라도 전학 가지 않아도 되는 아파트를 골라 이사간다.

특히, 평촌은 최근 인덕원 교통 호재를 받으며 가격이 상승했다. 인덕원역은 GTX-C와 월곶판교선, 동탄인덕원선의 호재가 있다. 평촌 학원가 덕에 다른 지역에 비해 가격 방어력이 좋다. 학군을 이용하는 이들은 신축이 공급되어도 이사하지 않고 신축을 찾아가더라도 금방 자리가 채워진다.

평남지역 평촌 학원가는 무려 323개 이상의 학원들을 가진다. 평촌은 단지의 입지를 따질 때 유명한 3개의 중학교에 배정받을 수 있는지, 도보로 학원가를 이용할 수 있는지에 따라 가격과 선호도가 달라진다. 그리고 지하철역과의 거리도 한몫한다.

평촌 학원가의 규모는 대치동에 이어 전국 2위로 1위는 대치동, 2위는 평촌 학원가, 3위는 대구 수성구, 4위는 중계동이다. 규모도 크지만 유해시설도 없고 밀집도도 높은 학원가이다. 그런데 관내 최상위 일반고인 "신성고", "경기외고", "안양외고" 등이 멀리 있다는 한계도 있다.

목련단지 통합재건축

평촌은 많은 장점이 있지만 재건축에 있어서는 소극적이었다. 1기 신도시 특별법이 발표되었지만 지지부진한 면이 있었다. 역세권 단지 용적률 500%까지 상향이 되더라도 07년도부터 리모델링을 추진해 온 목련 2, 3단지가 있는데 리모델링파와 재건축파로 나뉘어 갈등이 생기고 있다.

이 단지들은 소형 평수로 구성된 대단지이며 복도식이기 때문에 재건축을 진행하면 사업성이 떨어질 것을 우려해 초기부터 리모델링을 하려 했다. 리모델링은 재건축 최대 걸림돌인 초과이익환수제를 피할 수 있고 기부채납을 신경쓰지 않아도 되고 진행기간이 짧다.

그러나 실현되었을 때의 이야기고 현재는 1기 신도시 특별법의 혜택을 받아 사업성 유무로 다투고 있다. 통합재건축으로 더 많은 분양을 하고 커뮤니티 및 완전히 새로운 신축단지로 바꾸자는 의견도 나오고 있어 시세도 갈팡질팡한다.

1기 신도시 특별법 혜택을 받으면 종 상향과 용적률 최대 150%까지 상향되고 안전진단도 면제된다. 현재 목련 1단지 선경은 리모델링으로 분양 예정이 잡혀있고 분석은 목련 2~3단지 + 목련 9단지 + 목련우성 + 목련두산을 합쳐 계산했다. 목련 단지는 범계초를 안고 있는 초품아에다 범계중, 평촌고도 안고 있는 학군지에다 4호선 범계역 역세권이다.

34평으로 가정했고 일반분양가는 평당 4천만원, 공사비는 평당 900만원, 종상향으로 350%, 기부채납 10%까지 가정하였다. 본래 필요 대지지분은 용적률 5%가 오를 때마다 0.25평 감소하고 50% 오른다고 가정하면 2.5평이 감소한다. 그렇기에 3종일반주거지역일 때, 32평 필요 대지지분인 10.75평에서 2.5평을 제외하고 8.25평이 필요하다.