현재 울산은 공급이 부족한 상태이다. 늙은이들은 누가 울산에 이제 이만한 가격에 집을 사냐고 말하며, 젊은 사람들은 정년퇴직하는 수많은 사람들이 던지는 아파트를 매수하고 있다. 정년퇴직하고 난 후에는 굳이 비싼 아파트를 깔고 앉고 있을 필요가 없고 현금흐름이 나오는 것이 중요하기 때문이다.

울산의 베이비붐들은 현재 많이 퇴사 하는 중이지만 현대자동차에서 유일하게 정년연장이란 협상을 받아들여, 시니어 1+1을 실시한다. 기존 만 60세에서 2년 더 연장하여 일을 할 수 있게 되는 것이다. 괜히 비싼 돈을 지급하고 새로운 인력을 대체하는 인력은 앞으로 대체하지 않고 있고 앞으로는 정년이 65~70세가 될 지도 모른다. 그야말로 할아버지들이 자동차 부품조립하고 있는 것이다.

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울산 뿐만 아니라 지방 전체가 인구가 감소하고 일자리가 감소하는 상황이지만 대장 아파트는 가장 늦게 빠지고 가장 빨리 오른다. 오늘은 차기 울산의 대장(10년 후 ?)조합설립인가 임박 남구 신정동 B04 재개발 분담금 분석입니다.

울산 B04 재개발

울산 B04는 옥동과 물리적으로 가까운 곳이다. 옥동에 공급이 없는만큼 옥동 근처에 공급이 생기면 그만큼 귀한 아파트는 없다. 게다가 울산은 대단지도 없으며 신축도 귀하다. 오죽하면 울산의 최대 대단지가 2천 세대~3천 세대 밖에 되지 않는다고 한다.

울산 B04는 06년 처음으로 정비예정구역에 선정되고 17년 만인 23년 9월에 정비구역에 지정되었다. 재개발을 통해 지상 최고 28층 규모이며 1,484세대의 아파트가 생기며 토지등소유자가 763명이라 절반 밖에 안되어 사업성도 뛰어나다.

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재개발 사업은 재건축과 다르게 정비기반시설도 엉망인 곳을 모두 정비하여 도로도 전기시설 등도 모두 개발시키고 남산근린공원 인근 노후화된 주택가를 새롭게 정비한다. 정비구역에 지정되기 전에도 재개발 사업이 너무 지지부진하여 해제예정고시까지 있었지만 결국 주민들의 의견이 반영되어 정비예정구역으로 간신히 남았다.

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22년 정비계획 입안 당시만 해도 지상 30층 규모, 1,510세대(임대 106세대)로 계획하였지만, 층수는 2개층이 낮아지고 세대수도 1,484세대로 적어졌다. 토지등소유자는 763명 정도이기에 일반분양 세대수가 721세대가 나와 사업성이 좋다.

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추정 비례율이 135.96%로 매우 높은 편이고 추정 분양수입은 1조 460억, 총사업비는 6403억원이고 종전자산 평가액은 2,984억이다.

"조합설립인가 이후 주의사항"

아직 조합설립인가가 되지않았지만 재개발 단계에서 조합설립인가 이후 주의해야할 사항은 "다물권자 물건 매수"이다. 다물권자란 한 재개발 구역 내에 여러 개의 물건을 가지고 있는 사람인데, 한 사람이 재개발 구역에 여러 물건을 가지고 있어도 나오는 입주권은 1개이다. 예를들어, 3개의 물건을 가지고 있다면 입주권은 1/3, 1/3, 1/3의 지분으로 주는 것이다.

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그렇기에 조합설립인가 이후 다물권자의 일부 물건을 매수하게 된다면 입주권 지분만 얻기 때문에 입주권을 못 받는다. 하지만 이 다물권자 입주권에 관한 내용은 "법 판례"로 여러 번 뒤집어졌다. 광주에서는 "입주권 부여X"였지만 또 어떤 판례로는 가능하였기에 논란이 된다.

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그런데 논란이 될 만한 물건을 안 매수하는게 최고 안전한 방법이다.

"입지"

울산 현재 대장인 문수로 아이파크, 옥동 근처이긴 하지만 옥동은 아니라 옥동 학원가까지는 거리가 조금 있다. 그리고 사거리 뒷편이기에 사거리까지 걸어나와야 한다. 신정초를 안고 있는 초품아이자 뒤에는 남산공원도 있고 좀만 나오면 울산대공원도 있고 큰 마트, 남부도서관이 근처에 있다.

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학업성취도가 높은 학성중, 옥동중, 서여중을 배정받을 수 있고 신정고, 학성고도 근처에 있다. 학성고는 과거 비평준화 시절 서울, 대구와 비빌정도로 학업성취도가 상당히 높았던 학교이고 전통이 남아있다.

울산 학군 옥동


울산의 학원가는 남구 옥동 문수로 양쪽으로 조성되어 있다. 특목고 대비 학원, 영어 학원, 소규모 학원들도 모두 몰려있다. 유흥가도 없고 도서관이나 대규모 공원이 조성되어 있다. 학원수는 대규모지만 학군 파워는 수도권이나 대구에 비하면 미약하다.

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울산에 대기업이 많고 대기업 관련 업체들도 많기에 학생들이 공부에 열을 올리기 보다는 빨리 생산직에 취업해서 돈을 버는 것이 더 나은 선택이라 판단하는 사람들도 많기 때문이다. 생산직은 정년보장도 되고 스트레스 받을 필요 없고 일한만큼 돈이나 복지들도 빵빵하게 챙겨주기 때문이다.

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울산 중학교는 학성중, 서여중, 옥동중이 울산 특목고 진학률이나 학업성취도가 높은 편이며 아직까지 전국 100위권 학교로 분류되고 있다.

과거 울산은 지금보다 돈을 많이 벌었지만 현재는 인구가 많이 감소하고 나중엔 100만 인구수도 깨질 위험에 처해있다. 대형 산부인과도 문을 닫았고 초등학생들도 많이 줄어들었다.

재개발 분석

울산 B04의 소형 아파트들로는 "송림", "은월", "금탑", "우주가든", "푸른아파트" 등이 있다. 각각은 빌라가 아니지만 5층 이하의 소형 아파트로 40년 지난 아파트들이다. 하지만 몇 몇 아파트들은 굉장히 깔끔히 관리되어있다.

현재 나와있는 아파트로 분담금을 분석해보았다. 해당 구역 재개발 매물은 4억~4억 7천만원에 올라와있다. 대지지분이 꽤나 높기 때문에 비싸게 올라왔다.

공시지가는 2억 2천 5백만원이고 호가의 평균이 4억 5천이므로 약 2배의 보정률을 가지고 있다.

근처 재개발 구역이 아닌 곳의 아파트의 시세는 2억~2억 5천이며, 보정률이 약 1.9배이다. 재개발 구역이 아닌 곳과 해당 구역의 평균 보정률은 1.95배 정도 나온다.

분담금 계산해보기

권리가액 = 감정평가액 × 비례율인데, 감정평가액은 공시지가의 약 1.8배의 보정률을 적용하여 4억 500만이고 비례율 136%를 곱하면 권리가액은 5억 5천만원이다.

일반분양가를 평당 4천만원으로 가정하고 34평 아파트의 일반분양가는 13억 6천만원이다. 조합원 분양가는 대략 일반분양가 × 0.8이므로 10억 9천만원이다. 그러므로 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = 10억 9천만 - 5억 5천만 = 4억 6천만원의 분담금이 나온다.