몇 달 전에 도곡동 임장을 갔다가 본 삼호아파트 재건축 단지인 래미안 레벤투스 입주자모집공고가 떴다. 강남 재건축 아파트인 만큼 분양가도 상당하다. 래미안 레벤투스 분양가와 추첨제 물량, 자금조달 계획까지 알아보았다.​


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래미안 레벤투스


✅세대수: 308세대

✅규모: 지하3층~지상18층, 4개동

✅입주: 26년 10월 예정

✅공급: 133세대


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래미안 레벤투스는 도곡 삼호아파트를 재건축 한 단지이다. 규모는 308세대로 대단지도 아니고 층수도 낮다. 하지만 이 모든걸 상쇄할 장점인 대치동 학원가와 학군을 갖고 있는 단지이다.


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단지 바로 옆에 도곡중을 끼고 있고 근처에 숙명여중고, 은광여고 등 우수한 학군을 갖고 있다. 다만 초등학교는 거리가 좀 먼 언주초등학교로 배정된다. 대치동 학원가는 차로 6분 거리로 매우 가깝고 중고등학생이라 생각하면 충분히 걸어다니거나 버스를 타고 다닐만 한 거리이다. 한티역 도보 10분, 도곡역 도보 20분으로 초역세권이라고 하긴 어렵지만 역이 가깝고 강남 및 판교 등 주요 업무지구 접근성도 매우 좋다.​


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분양가

분양가는 평당 6,480만원으로 책정되었다. 곧 청약 예정인 래미안 원펜타스가 평당 6,737만원인 것을 감안하면 분상제가 적용되어도 분양가는 상당히 비싸다.



전용 45: 13억

전용 58: 17억

전용 74: 21억

전용 84: 23억


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주변 시세를 확인해보자. 도곡렉슬 전용 59는 21~22억에 실거래되어 평당 8,000만원 수준이다. 도곡 삼성래미안 전용 59는 19억원으로 평당 7,300만원 수준이며 도곡 아이파크 1차 전용 84는 21억원 전후에 거래되어 평당 6,400만원 수준이다.



주변 단지들이 연식이나 대치동 학원가와의 거리, 훌륭한 학군임에도 그 안에서의 미묘한 차이 등으로 인해 가격 차이가 좀 나는 편이다. 래미안 레벤투스가 대단지 초역세권이 아닌 점을 고려하면 보수적으로 생각했을 때 2~3억 정도의 안전마진이 있어 보인다.


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분상제가 적용된 단지이므로 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 2년의 규제를 적용받는다.​


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청약 조건 및 일정

특별공급은 무주택 세대구성원에게 1세대 1주택 기준으로 공급하며 부부는 중복청약이 가능하다. 일반공급은 무주택 또는 1주택 세대주만 청약할 수 있고 청약 예치금은 300만원 이상이어야 한다.



일반공급은 해당지역 우선으로 공급하는데 서울시 2년 이상 계속 거주자(22.07.26 이전부터)가 유리하다.



- 특공: 8월 5일

- 1순위: 8월 6일

- 당첨자 발표: 8월 14일​


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추첨제 물량

세대수 자체가 많지 않다보니 거의 절반 정도가 분양을 함에도 불구하고 일반분양 물량이 많지는 않다.​




강남구는 투과지구이기 때문에 전용 59 이하는 추첨제 60%, 전용 84 이하는 추첨제 30%이다. 가점이 낮은 사람이라면 전용 45, 58 타입을 써야 하는데 추첨제 중에서도 75%는 무주택자 우선 배정된다. 따라서 1주택자인 경우 45A타입과 58B타입만 추첨 물량이 있다. 58B타입이 공급 세대수가 가장 많고 1주택자 추첨 물량도 4세대이기 때문에 가장 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.​


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자금조달


1. 실거주하는 경우

강남구는 투과지구이므로 LTV가 50%이다. 만약 1주택자라면 LTV는 40%이다. 전용 58 기준 분양가가 17억원이므로 50%를 적용하면 대출 최대 한도는 8억 5천만원 정도이다.


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대출을 최대로 받는다고 해도 8~9억원의 현금은 갖고 있어야 한다. 취득세만 일단 5,600만원이고 그 외 옵션 비용 등까지 생각하면 넉넉하게 1억원은 더 갖고 있어야 한다. 만약 현재 1주택자라 레벤투스 청약에 당첨되면 2주택자가 되는 경우 취득세는 무려 1억 4,300만원이다.


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2. 전세 주는 경우

실거주의무가 있긴 하지만 입주 후 3년 내로 규제가 완화되었기 때문에 전세를 주는 것도 가능하다. 현재 주변 25평 전세 시세는 10억원이므로 전세를 준다고 해도 최소 7~8억원의 자기자본이 필요하다.



또한 전세를 맞춰도 2년 뒤에는 무조건 들어가서 실거주해야 하기 때문에 10억원의 전세금을 돌려줘야 한다. 따라서 자금 조달 계획을 정말 철저히 세워야한다.



또한 전세를 주든 실거주를 하든 계약금이 20%로 전용 58 기준 3.3억원, 전용 84 기준 4.4억원이 즉시 필요하다. 신용대출로 조달이 가능한 정도의 금액이 아니다보니 수중에 수억원의 현금을 싸들고 있는게 아니면 솔직히 쉽지 않다.​




투자 comment

요즘 강남에 주요 단지들 청약 공고가 뜨고 있다. 입지야 말할 필요 없이 좋고 분상제가 적용되어 주변 시세 대비 저렴하게 분양하긴 하지만 절대적인 금액 자체가 굉장히 비싸다.



당첨이 된다면 엄청난 차익을 얻을 수 있긴 하지만 충분한 현금을 갖고 있지 않다면 당첨이 되어도 자금을 조달하는 것이 지옥 같을 수도 있다. 선당후곰이라고 하지만 그래도 청약 신청 전에 미리 어느정도 계획을 세워보시면 좋을 듯 하다.