또 하나의 엄청난 아파트가 분양한다. 이번엔 무려 강남의 도곡동이다. 강남의 도곡동하면 타워팰리스도 있고 고가의 아파트들이 즐비하고 있다. 게다가 평당 가격이 너무 비싸기에 함부로 재건축할 수도 어려운 곳이다. 소형 주택도 적고 강남 중에서도 부촌 중 하나이다.

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강남 8학군에 송혜교, 한혜진, 핑클 이진 등 다양한 연예인들도 졸업시킨 은광여고나 대치중, 도곡중 등이 위치하고 있다.

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오늘은 도곡동 래미안 레벤투스 대치동 학원가 병세권 일반분양 특별공급 추첨제 가점제 비율에 대한 분석입니다.

도곡동하면 타워팰리스가 굉장히 유명하다. 이외에도 아크로빌, 아카데미스위트, 우성캐릭터빌, 도곡삼성래미안, 도곡렉슬 등이 있다. 비싼 아파트들이 즐비하지만 좀 오래되었다. 그래서 신축이 귀한 편이다.

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도곡2동은 특히, 강남 안에서도 부촌으로 손 꼽히는 곳이라서 대치동 서쪽에 위치한 평범한 주택가도 사실은 상류층 주민들이 거주하는 곳이다.

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지하철은 3호선 양재역, 매봉역, 도곡역과 수인분당선 한티역이 지나간다. 도곡동은 3호선 생활권과 분당선 생활권으로도 나뉘고 양재역 주변은 신분당선 개통과 함께 LG전자 R&D센터, SPC 그룹 본사, 다이소 본사 등 큰 빌딩들이 세워졌다.

도곡렉슬은 도곡 2동 대장아파트지만 06년도에 지어졌다. 강남 인프라와 대치동 학원가를 이용할 수 있다. 한티역과 도곡역 초역세권으로 슬세권이다. 33평 최근 시세는 29~30억이고 25평은 21억으로 실거래를 찍었다.

도곡삼호아파트를 재건축하여 새로 생기는 래미안 레벤투스는 서울시 강남구 도곡동 540번지 일대에 위치한다. 건축규모는 지하 3층~지상 18층의 4개동으로 총 308세대로 이루어져있다. 일반분양은 133세대이며 특별공급 62세대, 일반공급이 71세대이다.

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입주시기는 26년 10월이며 분양가상한제가 적용되고 투기과열지구이기에 대출제한이나 실거주의무 등이 붙는다. 래미안 원펜타스나 앞으로 분양할 메이플자이, 디에이치클래스트에 비해 관심도가 약간 떨어지는 단지이긴하다. 아쉽게도 한강뷰도, 대단지도, 화려한 외관도 아니고, 엄청난 커뮤니티도 아니라는 점에서이다.

단지 옆에 바로 도곡중이 있고 부담스러울 정도로 강남 세브란스 병원이 딱 붙어있는 병세권이다. 숙명여중, 숙명여고, 은광여고 등 우수한 학군을 가지고 있지만 언주초는 좀 멀리 있어 초품아가 아니라는 것이 아쉽다. 언주초는 걸어서 19분 걸린다. 언주초에 배정받을 확률이 높다.

대치동 학원가는 차로 6분 거리로 매우 가까워 중고등학생이라면 대치동 학원가를 이용하기 매우 편리하다. 학원가 + 병세권 + 공세권을 누릴 수 있는데 근처에 도곡근린공원이 있다.

한티역 도보 10분, 도곡역 도보 20분 거리로 초역세권은 아니지만 걸어서 갈 만하고 강남 GBD나 판교 일자리를 가지고 있다면 교통이 아주 편리하다. GBD는 10분, YBD는 30분, CBD는 28분 정도 소요된다.

서울시 거주자 우선이다. 서울시 2년 이상 거주하는 사람이라 22년 7월 26일 이전부터 계속 거주해야 한다. 기타지역은 서울 2년 미만 거주자 및 경기도, 인천 거주자도 가능하다.

분양가는 평당 6,840만원으로 책정되었다. 래미안 원펜타스는 평당 6,737만원인 것을 감안하면 분상제가 적용되어도 비싸다. 앞으로 서울 강남권은 평당 7천만원 이상이고 1억원 하는 시대가 코앞까지 온 것 같다.

도곡렉슬이 34평이 29억에 거래된 것을 보면 약 5~6억 정도의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 본다. 도곡 삼성래미안은 전용 59는 19억원 정도이고 평당 7,300만원 수준이고 도곡 아이파크는 84타입이 21억원 대이기에 평당 6,400만원 정도이다.

※ 특별공급 : 24년 8월 5일

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※ 1순위 공급 : 24년 8월 6일

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※ 당첨자 발표 : 24년 8월 14일

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※ 계약일 : 24년 8월 27일~29일

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※ 입주예정일 : 26년 10월

서울시 2년 거주자 우선 100%공급이고 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 거주의무 2년이 붙는다. 청약통장 24개월 이상 1순위이다.

중도금 대출 50%, 중도금은 유이자이며 가점제, 추첨제로 분양이 가능하며 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%이다.

전용 59타입 이하는 추첨 60%이고 가점 40%이다. 전용 84타입 이하는 추첨 30%, 가점 70%이다.

투기과열지구라 LTV 50%를 적용받기에 34평은 11억 정도 받을 수 있다. 34평 기준으로 필요 현금은 계약금 20% +@인데 8.5억 정도가 필요하다.(취득세 + 발코니 + 옵션 + 중도금 이자 등) 계약금은 20%이므로 22억의 20%면 4억 4천만원이다.

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DSR도 조심해야하는데 24년 기준 가산금리가 0.38%에서 0.75%까지 올라가기에 대출한도가 줄어든다. 그리고 투기과열지구이기에 신용대출 1억원 이상 받을 수 없다.

전용 85타입 전세가가 약 10억~14억이다. 평균적으로 12억으로 가정한다면, 23억 분양가에 12억 전세를 주면 자기 돈 11억이 필요하다. 전세로 주는 것보다 자기 돈이 더 많이 든다.