동작구 본동의 경우 민간재개발이냐 공공재개발이냐에 따라 사람들간의 의견 차이가 생기며 사업이 계속 늦어지고 있다. 그리고 요새 정부에서는 공공이란 이름으로 주택을 많이 공급하고 있다.

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공기업인 LH와 SH가 주체가 되어 사업에 참여하는데 공공이 참여하면 시간이 단축되는 장점이 있지만 공공의 뒤에 어떤 검은손이 숨어있을지 모른다. 그래서 무엇 때문에 사람들이 계속 반대하고 어떤 이해차이가 발생하는지 알아보려고 한다.

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오늘은 공공재개발 민간재개발 종류, 장단점과 주의점에 대한 포스팅입니다.

민간재개발은 조합의 주도로 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

재개발은 도시 재개발법에 의해 사업을 시행하기 위해 설립한 조합이며 조합원들을 대행하여 재개발에 따른 업무를 한다. 조합에선 재개발에 따른 시청의 승인절차, 건축 시공사 선정 등의 업무를 한다. 민간재개발은 권리산정기준일 이후 현금청산되지만 현금청산에 대한 위험은 공공재개발보다는 낫다.

재개발로 구역지정되려면 조건이 필요하다. 필수조건은 "노후도", "구역면적"으로 반드시 충족시켜야하고 나머지는 3개 중 1개 이상만 충족시키면된다. "호수밀도", "접도율", "과소필지"가 나머지 조건이다.

민간 재개발의 절차는 다음과 같고 보통 10년 이상이 걸린다.

공공재개발은 국토교통부 및 서울시가 10년 이상 정비사업이 정체되는 대상사업지를 선정하여 진행하는데 이는 2020년부터 도입되었다. 지정된 이후에는 토지거래허가구역이 되고 주민 동의율이 10%만 넘으면 후보자 신청이 가능하지만 최종 정비구역이 되려면 토지소유주의 2/3 이상 동의해야 한다.

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공공이 공동으로 도시사업지역에 참여하여 낙후된 지역의 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진하는 방법이다. 민간합동 재개발 방식도 있는데 대표적인게 구성남에서 진행 중이다. 공공과 민간이 합동으로 재개발 사업을 하기에 정비구역이 엎어질 확률이 낮아 안전한 편이다.

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공공재개발을 하는 이유는 정부가 준비하는 대표적인 "공급"대책이기 때문이다. 특별히 집이 부족한 서울에 주택을 공급하려한다. 공공재개발을 통해 최대 4,700세대를 공급하려하는데 이게 그리 큰 세대수는 아니지만 공급이 부족하기 때문에 이것이라도 공급하여 서울 수요자들의 절실한 바람을 부응할 수 있다는 평가도 나온다.

민간재개발과 달리 재개발조합을 설립하지 않는다. 민간건설사가 아닌 LH나 SH 등의 공기업에서 주도하기에 원래부터 사업성이 좋은 구역은 개인의 수익측면에서 불리하다.

공공재개발은 용적률 상향이 가능하여 더 높은 고층 아파트를 지을 수 있어서 사업성이 좋아질 수 있다. 민간 재개발의 경우에 평균 10년이 소요되지만 공공재개발은 최대 절반으로 줄어들기에 비용과 시간 모두 줄어든다. 원래는 재개발이 시작되면 원주민이 정착될 확률은 낮은 편이다. 그리고 그 안에 투기세력과 돈 있는 사람들이 들어온다.

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공공 재개발은 지분형 주택이나 수익공유형 주택 제도를 통해 원주민을 지키려고 한다. 다만, 공공은 임대주택 수가 늘어나고 고밀도 난개발로 삶의 질이 떨어질 수 있다. 공공 재개발은 정부에서 인센티브를 제공하는 조건으로 임대주택 비율을 무려 50%나 내걸고 있다.

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또한, 2년 거주 요건과 부담금 적용과 관리처분방식으로 사업이 진행된다. 토지허가거래구역에 묶이는 위험성도 있다.

공공재개발의 절차는 민간재개발에 비해 절차를 간소화하거나 점프하는 곳이 있어 사업기간을 크게 단축시킬 수 있다.

공공재개발은 공공주도정비사업과 공공시행 재개발로 나누어진다.

공공주도정비사업은 21년 국토부장관이 발표한 2.4 부동산 대책의 결과로 민간조합을 해산하고 LH, SH가 직접 단독으로 공공으로 재개발을 시도하는 것이다. 투자자 입장에선 공공재개발보다 현금청산될 확률이 큰 공공주도정비사업은 굉장히 주의해야 한다.

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일반적으로 권리산정기준일은 시도지사가 따로 정한 날 또는 정비구역 지정고시가 있는 날 다음날이고 이후에 지분쪼개기가 발생하면 바로 현금청산이고 한 필지 토지를 여러 명이 구매해도 단 1명에게만 입주권이 주어진다.

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권리산정기준일 이후 신축된 다세대 주택 또는 다가구 주택으로 전환된 곳에서만 현금청산되지만 공공주도정비사업은 21년 2월 4일 이후 구축 주택을 구매만 해도 현금청산되니 주의한다.

공공재개발은 시범사업 후보지 공모에 70곳이나 참여하였다. 하지만 집주인과 세입자, 상가 소유자 등 각자의 입장이 다르기에 이해관계를 어떻게 조화시킬 것인지가 여전히 숙제이다. 게다가 아직 법이 미비해서 개정이 필요하긴 하다. 그동안, 정부가 추진해온 도시 재생사업과의 관계도 문제이다.

도시재생은 철거나 이주를 통한 재개발이 아닌 기존모습을 보존한 채 지역을 활성화하는 사업으로 취지가 재개발과 다르다. 그리고 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 반대동의서도 제대로 갖추어져 있지 않다.

또한, 공공재개발은 시세보다 수용 가격이 낮은게 문제가 되어 반대 목소리가 커진 구역도 있다. 흑석2구역과 금호2, 3구역, 홍제동3080, 신길구역 등 17개 구역에서 비대위 집회가 있었던 적이 있다. 이유는 여러가지지만 흑석동 등 주요 입지 앞에 있는 상가나 빌라 등이 호가 기준에 비해 SH에서 너무 적은 감정평가를 주었다는 이유도 있었기 때문이다.