ASAP가 아니라 ASPL은 처음 들어볼 것이다. ASAP는 뉴진스의 음악이고 ASPL은 "아파트 담보채권"이란 뜻이다. 모르는 분야는 당연히 진입하기 어렵다. 하지만 사람들이 많이 모르는 분야에서 돈이 생기는 법이다.

​

왜냐하면, 그곳은 아직 블루오션이기에 많은 사람들이 진입한 레드오션보다 경쟁이 덜 치열하고 돈을 벌 수 있는 방법이 아직 많기 때문이다.

​

오늘은 자산증식, GPL과 ASPL 통해 서울 우량아파트 투자 및 매월 현금흐름 창출에 대한 분석입니다.

기존 임대업은 머리가 아플 수 있다. 정부에 대한 대책을 세워야 하고 문제 많은 세입자, 잦은 민원들, 바뀌는 정책들의 골치요소가 많기 때문이다. 그리고 역전세가 뜨면 그걸 매꾸기 위해 고군분투해야하고 새로 세입자를 구하면 인테리어 및 수리 비용 등이 소모될 수 있다.

임대차 3법에 의하여 계약갱신청구권의 효과로 2년 + 2년으로 거주할 수 있게 되었지만 막상 4년을 살고 나면 급등한 전세가에 세입자들은 부담감이 커지고 임대인들은 자기 마음대로 전세가도 올릴 수 없고 세입자 복비를 부담해야하고 3개월 안에 전세금을 돌려줘야하는 위험성이 있다.

​

최근에는 전세사기 여파로 사람들이 빌라 전세에 들어가지 않아 월세가 급등했고 아파트 전세값만 상승하고 있다. 게다가 정부는 임대사업자들을 죽이기 위해 전세보증보험 126% 법칙을 만들어 선량한 임대인들을 잡고 있다.

전세사기로 경매에 넘어간 주택을 매입임대까지 하여 정부에서 직접 임대사업자로 활동하며 기존의 90%인 월세와 보증금으로 주택을 대량공급하여 임대업하기는 점점 지옥이 되어가고 있다.

GPL = "GOOD PERFORMANCE LOAN"의 약자로 GPL 투자는 부동산을 담보로 대출을 받아 매월 이자 수익을 얻는 투자방식이다. 즉, 부동산 채권에 투자하는 것이다. 투자라는 것이 100% 안정성이 있는 것은 적다. 그래도 GPL 투자는 적금과 비슷할 정도로 안정성이 있는 투자방법이다.

​

GPL에도 종류가 여러 가지가 있다. 근저당권, 질권, 사업자대출, 토지, 빌라, 부동산, 아파트 담보대출이 그 예이다. 그 중 가장 안정성이 있는 것이 바로 ASPL = 아파트 후순위 담보 채권이다.

GPL에 투자하는 대부분의 이유가 ① DSR과 LTV 한도로 대출이 적게 나오는 것 때문이다. 서울이 규제지역일 당시 LTV가 50~60%까지였고 심지어 15억 초과 아파트는 대출도 잘 안 나왔다. 그래서 서울 아파트에 대출을 해주거나 1금융권에 대출 비율이 낮은 경우 추가로 대출해주고 그 이자를 받는 것이 바로 GPL이기에 매우 안전하다.

② 대출금은 부동산을 담보로 받기 때문에 안정성 있는 서울 아파트들을 담보로 받는다면 투자금 회수 가능성이 높다. 예를들어, 서울 아파트인 아크로리버파크, 반포자이 등의 아파트들을 매수한 사람들은 이미 자금도 충분하고 고소득자이다. 그런 사람들의 담보대출에 투자하는 것이기에 안전하다.

③ 투자금액에 제한이 없어서 누구나 참여가능하다. 그래도 GPL이란 종목에 꽤 깊이 공부하지 않은 사람이 아니라면 말리고 싶다. 그래서 공부가 필요하다.

ⓐ 투자라는 것이 다 그렇듯 당연히 원금의 손실이 있을 수 있다. 대출자가 상환능력을 잃어버리면 투자금액의 일부가 손실될 수 있다. 그래서 우량 아파트 소유자 및 고소득자에 투자하는 것이 좋다.

​

ⓑ GPL 투자는 대출자와 부동산의 담보에 따라 제한적인 대상에 투자한다.

비슷한 용어로 NPL이 있는데 "NON PERFORMANCE LOAN"으로 부실채권에 투자하는 것이다. 금융기관에선 돈을 빌려주고 이자를 받아야 정상적으로 돌아간다. 그런데 대출자가 이자를 연체하면 은행은 문제가 생긴다. 얼핏보면 연체이자를 받는 것이 이득일 수도 있지만 은행의 BIS(위험자산 대비 자기자본비율)비율이 낮아져 건전성의 위험이 생긴다. 그래서 이런 부실채권을 매각하려 할 것이다.

​

NPL은 이런 개인이나 금융기관의 부실채권에 간접투자하는 것이다. 부실채권을 조금 더 싸게 매입해서 이자와 할인된 금액을 모두 경매로 배당받거나 경매에 직접 참여하여 수익을 얻는 것이다.

GPL에 투자하는 방법으로 ① 직접투자와 ② 간접투자가 있다.

직접투자는 아파트 소유자가 채권 발행을 통해 채권자들로부터 자금을 조달받는다. 이때, 아파트 소유자는 아파트를 담보로 제공한다. 아파트 소유자는 매월 채권의 이자를 상환하고 채권투자자는 이 이자를 받게되어 현금흐름을 창출할 수 있다. 아파트 소유자는 만기시에 채권 발행금액 원금을 상환하게 된다.

​

간접투자는 투자자가 P2P 플랫폼을 통해 대출자에게 투자금을 대출해주고 대출금의 이자를 수령하는 방법이다. 투자금액이 제한될 수 있고 신뢰성 있는 P2P플랫폼이나 전문가가 아니면 비추천이다.

ASPL은 일반 경공매나 부동산 투자에 비해 안정적이고 투자금이 적다. 복리의 스노우볼 효과도 적용할 수 있어 수익률도 나쁘지 않다. 서울의 좋은 아파트 대출비율이 50%라 가정하고 이에 따른 이자가 대부업체마다 다를 수 있다.

​

아파트의 소유자의 담보상태, 채권 발행금액, 소득, 신용등급에 따라 달라지며 채권 투자수익률은 세전 9.6~18%나 된다. 또한, 대출자에게 매월 이자를 받기 때문에 현금흐름도 확실하다. 다만, 이자수익으로 잡힌다.

​

양도세, 취득세, 종부세 등의 각종 부동산 세금걱정과 세입자와 전매걱정도 없으며 경매로 낙찰받기 위한 노력이나 명도 같은 골치 아플 수 있는 일도 피할 수 있다. 다만, GPL이나 ASPL 모두 학습이 되어 있어야 한다. 그렇지 않으면 다른 투자와 마찬가지로 손해를 본다.