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정부에선 부동산 프로젝트 파이낸스(PF)대출의 정상화를 위해 집값 상승은 어쩔 수 없다고 밝히기도 했다. 그러나 서울 부동산이 점점 불타오르기 시작하여 좀 있으면 규제가 나올 수도 있다고 언론에 흘리기도 한다.
투자자들, 실거주자 입장에서 어떤 정보가 정확한지는 직접 매수하기 위해, 발품파는 사람들만은 잘 알 것이다. 오를 곳은 오르고 있고 똘똘한 한채로 갈아타며 발빠른 투자자들은 이미 서울로 진입했다. 실거주자 입장에선 신생아 특례대출에 힘입어 9억 이하 내집마련의 막차를 타고 있다.
오늘은 아파트 가격 상승 PF대출 관계와 정부가 부동산 가격 잡기 어려운 이유에 대한 분석입니다.
집값 상승과 PF대출
부동산 가격 상승에도 일부 정부 관계자들은 집값 더 올라도 된다고 말한 이면에는 24년 7월에 발표한 "부동산 PF시장 안정화"를 목표로 PF 보증 30조원과 건설조합 보증 10조원, 준공전 미분양 대출 보증 5조원 등을 포함한 총 94조원규모의 유동성을 공급한다.
정부입장에선 PF 시장 안정화를 위해선 일반분양이 잘 되어야 하는데 비싸게 팔면 팔수록 PF 안정화를 꾀할 수 있기에 부동산 시세가 올라도 잡지 않는 입장도 있다. 그런데 부동산 PF 시장의 불안감은 서울 및 수도권이 아니라 비수도권과 비아파트에서 크게 온다.
그래서 이러한 불안감을 줄이기 위해선 서울 및 수도권, 아파트 상품이 대신 올라줘야 상대적으로 딸리는 비수도권과 비아파트의 문제를 잡을 수 있다는 것이다.
부동산 PF대출 안정화 발표
PF시장의 경우 어느 한 부분이라도 문제가 발생하여 원활한 상환이 이루어지지 않는다면 도미노처럼 무너지는 구조이다. 상환이 제대로 이루어지지 않아 전체적인 PF 대출금리가 상승하고 이는 중, 장기적 주택공급이 힘들어진다.
결과적으로 정부는 부동산 PF시장 안정화를 위해선 부동산 시세 상승은 어쩔 수 없는 것이고 이는 현재 사람들이 가장 선호하는 신축 서울 아파트로 시선이 쏠리게 된다.
현재 거래량과 시세추이
24년 7월 7일 한국부동산원 주간 아파트 가격동향조사에 따르면 성동구 누적 매매가 변동률이 무려 2.47%나 된다. 서울의 평균치가 0.68%이고 강남은 0.98%, 서초가 1.42%, 용산이 1.72%, 마포가 1.68%이다. 서울 최상급지인 강남, 서초, 송파, 용산은 규제지역이라 대출을 감당할 수 있는 부자들이 진입하여 장벽을 만들고 있다.
반면, 마포와 강동, 동작, 성동, 광진구 등은 비규제지역이고 특히, 마포, 성동구, 광진 등은 한강뷰에 강남접근성도 나쁘지 않고 일자리도 많아 현재 사람들이 기회라 느끼고 많이 매수하고 있다.
정부의 목표
정부의 목표는 부동산시장 안정 = 적당히 인플레이션처럼 오르는 시세로 너무 떨어지면 부채에 대한 부담이 증가하고 디플레이션 압박이 있기에 부동산 시세는 적당히 오르는 것을 목표로 한다. 너무 가파르게 올라버리면 사람들이 "아, 이번 생엔 집 못 사겠구나, 포기하자"란 심리가 만연하게 되고 근로의욕이 꺾이고 불법에 손대거나 주거안정의 위협을 받게 된다.
즉, 정부에선 "시장안정"을 목표로 한다. 시장안정은 부동산 가격의 상승률이 소비자물가지수의 범위를 크게 벗어나지 않는 수준에서 원활한 세금징수이다. 부동산 가격이 안정화되고 거래량이 증가해야 거래량이 증가함에 따라 취득세, 양도세 등의 세금을 걷을 수 있다.
부동산 시세가 증가함에 따라 보유세도 증가하고 이를 통해 SOC를 위한 사업을 진행시킬 수 있다. 이렇게 선순환이 유지되어야 나라가 잘 돌아가는 것이다. 하지만 그 어떤 정부도 부동산 시세 잡는 것은 어려웠다. 그래도 가장 부동산 시세가 안정적이었던 때는 MB정권일 때인데, 이때는 공급이 많았다.
규제도 없고 완화도 없는 개와 늑대의 시간
"개와 늑대의 시간"은 프랑스말로 개랑 늑대도 구별할 수 없을 정도로 낮도 밤도 아닌 애매한 때라고 말할 수 있다. 지금도 애매한 시기인게 22년과 23년에 비해 집값은 반등하여 지금 들어간다면 수수료를 내야 한다. 하지만 이는 수도권에서 강남 3구 위주이고 나머지 비수도권들은 거래량이 증가하지 않고 힘든 시기를 보내고 있기 때문이다.
정부는 부동산 시장을 위해 취득세 중과, 양도세 중과 완화, 종부세 경감 등을 이야기하지만 국회에선 자신을 선출해준 지지층들을 무시할 수 없기에 부동산 규제완화의 카드를 반대하고 있다.
그렇기에 정부는 규제완화와 관련된 법안이 통과하긴 어려워보이고 정부차원에선 규제지역 설정 등이 다시 이루어지지 않게 하고 있다. 그래서 한 동안은 정부 VS 국회의 입장으로 규제도 완화도 없는 시간이라 칭할 수 있다. 그리고 그 사이에는 "핵심지 위주로 가격 상승"이 이루어지고 정부는 집값 잡기가 또 어려워지는 것이다.
