일원동은 강남에 위치한 동네이다. 근처 목련타운, 까치마을, 삼성, 가람, 상록수 등 아파트가 위치하고 3호선 일원역이 있다. 그 중 일원동 상록수 아파트는 최근 재건축을 발표하였다.

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그러나 위례신사선 호재가 있었지만 이 위례신사선이 수주 중단이 되었한다. 본래 GS에서 시행하려 했지만 GS에서 포기했다. 결국 다른 시공사를 찾아 건설은 될 것이다. 대신, 시간이 더 소요되는 문제가 생겼다.

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오늘은 일원동 상록수 안전진단통과 재건축 방해물은 고도제한에 대한 포스팅입니다.

강남구 일원동은 대모산에 둘러쌓인 형태로 상당히 자연친화적인 느낌이 많이 나는 동네이다. 강남구에서도 외딴섬 느낌이 나지만 가격은 결코 자연친화적이 아니다. 그래도 교육과 환경을 모두 잡을 수 있는 최적의 환경이라는 평가도 받는 곳이다.

공원이 많고 아파트 이름들도 목련, 상록수, 한솔, 가람 등 한국어로 정겨운 느낌이 많이 난다. 양재천과 대모산, 대청공원, 마루공원, 대진공원 등의 공품아에 유흥시설이나 오락시설도 없는 청정환경, 초대형병원인 삼성서울병원, 수서역까지 1정거장, 대치동 학원가도 10분, 촘촘한 버스노선 등의 이유로 인기가 많은 동네이다.

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그래서 학부모나 노인층에게도 인기가 많고 개포동 재건축 다음은 일원동 재건축이라 평가받고 실제로 일원동 상록수 아파트는 재건축 추진한다.

일원동에 있는 상록수 아파트는 30년이 넘은 아파트이다. 개포동은 재건축 추진을 하는 아파트가 많은데 일원동에는 재건축을 하려는 움직임이 크게 보이진 않았다.

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하지만 주변 아파트들이 재개발, 재건축을 하자 일원동도 재건축을 하자고 주민들이 목소리랄 높이기 시작했다.

그 시발점으로 일원동 상록수이고 상록수아파트는 얼마 전 정밀안전진단에 D등급으로 조건부통과하였다. 일부 서류를 보완하여 제출한다면 최종통과하는데 무리가 없다는 것이 강남구청의 설명이다.

93년에 입주한 상록수는 최고 5층에 22개 동으로 이루어져있고 총 740세대이다. 수서 일대 재건축 연한 30년 초과 아파트 중 처음으로 안전진단 통과를 앞두고 있다.

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하지만 집값은 잠잠하다고 한다. 당장에 호재가 없고 개포동과 다르게 고도제한이 걸려있기 때문이라 한다. 그리고 주민들의 의견도 반반이다. 나이 든 주민들은 그냥 살면 되지 뭐하러 재건축하자며 부정적인 반응을 보인다.

일원 수서동 일대는 고도제한이 개발을 가로막는 장애물이라 평한다. 광평로 기준 남쪽은 2종일반주거지역이며 북쪽은 3종일반주거지역이다.

2종주거지역은 대모산과 인접해있어 최고 7층으로 규제되어있고 이에 해당하여 상록수 아파트도 저층으로 구성되어있다. 그래서 이대로 사업을 진행하게 되면 사업성은 떨어지게 된다.

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그래서 사업성을 좋게 하기 위해서는 추후 지구단위계획에서 용적률 변경, 용도지역 상향 등이 이루어져야 사업성이 커진다.

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일원동 상록수와 가람아파트 모두 재건축을 추진하려하고 두 아파트 모두 낮은 건폐율 덕에 넓직한 공간을 가진다. 대지지분이 무려 평균 23평이나 되는 것이 장점이다.

수서택지지구는 서울 강남권에서 대단지가 들어올 수 있는 최후의 보루라고 평하기도 한다. 지하철 3호선 일원역과 수서역 사이에 위치하며 수서역에는 수인분당선, GTX-A, SRT가 지나가며 강남 대치동과 업무지구와도 가깝다.

대모산과 광수산에 둘러쌓인 산세권이자 공원도 많으며 청계천이 지나는 자연친화적인 지역이다. 병세권이기도 한데 삼성서울병원이란 대형병원이 있지만 아쉽게도 상업적인 면은 약하다.

대모초, 왕북초, 대왕중, 중산고, 서울로봇고 등 여러 학교들도 안고 있다. 현재 상록수의 시세는 27평이 20억원에 실거래되었다.

수서 일원동은 90년대 수서택지개발지구로 지정되어 대규모 단지가 공급된 곳이다. 그리하여 노후 특별계획법이 적용될 수 있는데 문제는 조례도 바꿔야하고 안전진단을 면제받거나 혜택 등을 받으려면 통합 재건축을 추진해야한다.

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그래서 수서 일원 일대 단지들은 차라리 서울시가 만들고 있는 새로운 지구단위계획에 용적률과 용도지역을 상향시켜달라고 건의하고 있다.

수서차량기지 복합개발이 예정되어 있으며 29년 대형백화점도 설립될 것으로 보인다. 수서역은 가장 복합환승센터로 모습을 빠르게 갖추어 가고 있고 탄천 건너편 문정법조타운 및 지식산업센터와 연계하는 발전가능성도 있다.

무엇보다 종상향이 중요하다. 종상향을 3종까지 된다고 가정하고 평당 6천만원, 공사비는 800만원으로 기부채납은 10%로 가정했다.

일반분양은 32평으로 가정하고 32평 조합원 원가는 일반분양가의 80%로 가정하였고 3종으로 상향한다면 필요 대지지분은 10.75평이다.

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평균 대지지분이 23평이므로 아파트용 대지지분 23평 - 기부채납 10%인 2.3평 = 20.7평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분인 20.7평 - 필요 대지지분 10.75평 = 9.95평이다.

일반분양가는 평당 5천만원으로 가정하였으므로 32평 × 5천만원 = 16억원

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일반분양 수익은 일반분양가 16억원 - 건축비인 800만원 × 55평으로 4억 4천 = 11.6억원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익인 11.6억 ÷ 필요 대지지분인 10.75평 = 107,906,976원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익인 107,906,976원 × 일반분양 기여대지지분인 9.95평 = 1,073,674,418원

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분담금 = 조합원분양가 16억 × 0.8 = 12.8억원 - 1,073,674,418 = 2억 6백 3십 2만원이 나온다. 역시, 종상향과 대지지분이 중요하다.