과거 흑석동은 우범지역에 낙후된 동네였다고 한다. 이름은 말그대로 검은빛의 돌이 나온다고 해서 흑석동이란 이름이 붙여졌다.

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현재는 뉴타운이 진행 중이라서 동작구 내에서 서반포라고도 불리며 대표 부촌으로 자리잡았다. 서울의 3대 업무지구인 GBD, YBD, CBD 모두 접근성이 우수하며 한강뷰까지 가능하다.

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오늘은 흑석동 한강현대아파트 명수대현대아파트 재건축 안전진단 사업성 분석입니다.

흑석동은 한강을 사이에 두고 용산구 이촌동과 마주보는 동네이다. 흑석동은 평지가 얼마 안되고 그 평지에 주요 상업시설이 위치한다. 나머지는 구릉지역인데 재개발로 아파트들이 많이 생겨 주변이 많이 변했다.

한강대교 남단을 기점으로 현충로가 동서로 지나며 북쪽 강변으로는 노량대교를 통해 올림픽대로가 지난다. 흑석동이 중앙대학교가 있는 곳이라 학생들을 위한 원룸촌이 발달했고 중앙대학교병원과 학생들을 위주로 번화가가 생겨났다.

실제로 서장훈씨가 흑석동에 건물을 소유하고있으며 흑석뉴타운을 통해 흑석센트레빌, 흑석자이, 아크로리버하임, 흑석한강푸르지오, 롯데캐슬 에듀포레가 생겨났다.

흑석동 현대아파트는 한강뷰가 가능한 재건축 추진 아파트이다. 현재 정밀안전진단 신청 단계이다.

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1988년 준공된 아파트로 무려 36년차이며 총 960세대이다. 비슷한 이름으로 명수대현대아파트가 있는데 엄연히 다른 아파트이므로 헷갈리지 않도록 주의해야 한다. 그래도 명수대현대아파트도 마찬가지로 정밀안전진단을 위한 용역을 신청했다.

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예비안전진단 통과하였고 정밀안전진단 비용도 소유주들이 관심을 많이 가져주어 소유주 모금으로 지급하였고 정밀안전진단 업체 선정 중이다.

강남 8학군 중 하나인 서초, 강남 학군에는 갈 수 없겠지만 세화고, 세화여고 같은 대한민국 최고 수준의 고등학교가 근처에 있다. 학생들이 늘어난 것을 생각하여 고등학교가 적어서 27년에는 흑석고도 생긴다.

한강현대아파트는 바로 옆 명수대현대아파트와 비슷한 입지에 있지만 서로 장단점이 있다.

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사람들이 말하길 위치는 명수대현대아파트가 조금 더 좋다고 한다. 평지에다 흑석역까지 거리가 매우 가깝다. 초품아에 역세권에, 편의시설 이용은 한강현대보다 더 좋다.

한강현대아파트는 명수대현대보다 경사가 있지만 용적률이 10% 더 낮다. 그래도 한강에 접해있는 부분이 더 많아 재건축되면 한강이 보이는 세대들이 더 많을 것이다. 더블역세권으로 동작역 급행열차를 이용할 수 있는데 사람들은 흑석역보다 동작역을 많이 이용한다고 한다.

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명수대와 한강현대는 100미터 정도 떨어져있는데 앞에 11구역 들어서면 현충로변에 스트리트 상가도 생기게되어 한강현대도 3~4년 후 편의시설 이용이 더 용이해진다.

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단점으로는 일부 필지가 1종일반주거지역이고 중앙난방이라 8월 1일에서 15일까지는 온수가 끊긴다. 주차가 불편하고 동에 따라 소음이 날 수 있는데 올림픽대로나 현충로를 접하고 있는 동은 자동차 소음이 거슬린다고 한다.

30평이 15억 6천만원에 최근 거래되었다. 전용 25평 분양을 가정하고 일반분양은 평당 6천만원, 공사비 800만원으로 가정하였다.

기부채납은 10%로 25평 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.8로 가정하였다. 3종주거일반지역의 25평 필요 대지지분은 7평이다.

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아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 8평 - 기부채납 10% 0.8 = 7.2평

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일반분양 기여대지지분 = 7.2평 - 7평 = 0.2평

일반분양가는 평당 6천만원이므로 15억원이다.

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건축비는 계약면적이 37평이고 공사비가 평당 800만원이므로 2억 9천 6백만원이다.

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일반분양 수익 = 일반분양가 15억 - 2억 9천 6백만 = 12억 4백만원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 12억 4백 ÷ 7평 = 1억 7천 2백만이다.

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일반분양 기여금액 = 1억 7천 2백만 × 0.2평 = 3천 4백 40만원이다.

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분담금은 일반분양가 × 0.8, 12억원에 일반분양 기여금액인 3천 4백 40만원을 제외하면 11억 6천 5백만원이 나온다. 역시, 대지지분이 낮으니 분담금이 크게 나온다.

39평이 최근 거래가가 17.5억이다. 마찬가지로 전용 25평을 가정하고 일반분양가는 평당 6천만원에 공사비 평당 800만원, 기부채납 10%, 조합원 분양가는 일반분양가의 0.8으로 계산하면 12억이다. 마찬가지로 3종주거일반지역이라 필요 대지지분은 7평이다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 14평 - 기부채납 10% 1.4평 = 12.6평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 12.6평 - 필요 대지지분 7평 = 5.6평

일반분양가는 15억원이고 건축비는 2억 9천 6백만, 일반분양 수익은 15억 - 2억 9천 6백 = 12억 4백만

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 12억 4백만 ÷ 필요 대지지분 7평 = 1억 7천 2백만원

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 1억 7천 2백만 × 일반분양 기여 대지지분 5.6평 = 9억 6천 3백만

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분담금은 조합원 분양가 12억 - 일반분양 기여금액인 9억 6천 3백만 = 2억 3천 7백만원이다. 재건축을 한다면 한강현대보다 명수대현대아파트가 더 유리하므로 가격이 더 비싸게 나온다.