우리나라에서 부동산 PF 시행사의 평균 자기자본 3.3%만 있으면 부동산 사업에 기어들어갈 수 있는 것을 알고 있는가 ? 도박장에서도 3%보단 높을 것이다. 성공하면 초대박이고 실패하면 쪽박이지만 국민세금으로 매꾸어주니 그야말로 기적의 사업이다. 심지어 지방은 부동산 PF 시행사는 자기자본이 2.3%나 된다.

내가 자기자본 100억이 있다면, 2,000억짜리 사업을 할 수 있는 사업이다. 그러나 PF대출의 구조상 함부로 빌려주진 않는다. 부동산이란 불패의 담보가 있기에 PF대출을 해주는 것이다. 그래서 오늘은 부동산 PF대출 구조, 연쇄부도가 일어나는 이유에 대한 포스팅입니다.

PF대출이란 프로젝트 파이낸스란 뜻으로 대출의 방법 중 담보나 보증 없이 현재의 사업 또는 미래의 사업에 현금흐름과 해당 사업의 리스크를 분석, 평가하여 대출해주는 것이다.

​

PF는 현재와 미래의 현금흐름을 순현재가치인 NPV(NET PRESENT VALUE)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정하여 현금흐름이 끊기지 않게 위험을 최소화한다.

​

사업성을 평가하는 것은 엄청 까다로운 과정이며 ⓐ 사업계획에 따른 현금흐름 계산, ⓑ 리스크 평가하여 사업의 가치 평가, ⓒ 사업에 대한 해박한 지식, ⓓ 사업 시행할 지역의 특성, ⓔ 시장 변동 예측, ⓕ 실제 사업 시행할 SPC 체계, ⓖ 해당 SPC를 관리감독할 은행내부 및 감사법인, ⓗ 사후관리 등의 능력이 요구된다.

PF를 받는 주체는 일반적으로 해당 사업을 운영하기 위한 특수목적법인을 설립하여 운영하고 특수목적법인, 흔히 SPC라 불리는 이 법인이 기획을 시행하는 회사이자 대출을 받는 주체가 된다.

SPC의 설립 목적은 법인과 그 법인의 투자자를 분리하여 투자자의 현금흐름이 아닌 "해당 사업만의 수익"을 평가하고 SPC와 투자자를 분리하여 만에 하나 투자자가 부도나더라도 SPC를 채무자로 확보하여 사업이 망하지 않게 리스크를 회피하는 목적이다.

일반적인 대출은 대출을 빌려주는 사람은 돈을 빌린 사람의 상환능력과 상환이 지연될 경우 최소한의 이자를 지급할 수 있는 능력을 보고 계속 대출을 진행할지 결정한다.

​

반면, 부동산 PF대출은 미래에 지어질 건물과 그 건물을 분양해서 발생하는 현금흐름을 보고 대출여부를 결정한다.

한국의 PF대출은 "사업이 망해서 시행사가 돈을 못 갚으면 건설사가 갚아준다"라는 서류만 받는다. 중요한 사업성 분석을 외국처럼 하지 않는다. 프로젝트의 사업성을 보고 하는 것이 아니라 "친분, 신용, 시공사 자산"들을 보고 대출을 해준다.

​

시공사의 신용도가 높거나 자산이 많으면 좋긴하지만 자산이 많다고 무조건 성공하는 것은 아니다. 사업의 미래가치를 봐야하는데 이를 간과하는 것이 한국 PF의 문제점이다.

게다가 시공사들은 한 프로젝트에만 참여하는 것이 아니라 동시에 여러 프로젝트에 참여하여 각 시공사가 보유한 우발채무는 도미노가 되어 연쇄붕괴가 일어날 수 있다. 건설사 입장에선 이런 도미노 채무를 껴안고 싶지 않지만 보증을 안 서면 은행에서 당연히 보증 서는 다른 시공사에게만 돈을 빌려줄테니 어쩔 수 없이 껴안게 된다.

​

현재 대한민국의 PF는 미국발 금리인상으로 부동산 사업비용 증가 및 분양의 어려움 등의 이유로 연쇄적 붕괴의 위기를 맞고 정부에서 구제책을 내어 산소호흡기를 달아준 상태이다.

미국과 일본 등의 선진국들은 건설비 투입시점부터 PF대출로 조달하지만 한국에선 건설비, 토지비까지 모두 PF대출로 조달하여 그 규모가 어마무시하다. 그리고 앞서 말했듯이 자기자본이 평균 3.3% 밖에 안되어 레버리지가 33배나 된다.

중소 규모의 시행사들이 레버리지를 영끌한 후 사업 수주받는 것에 바쁜 건설사들은 시행사에게 과도하게 PF지급보증을 해준다. 근데 이때, 갑자기 우발채무를 얻어맞으면 연쇄적 부도가 발생한다. 즉, 사업리스크가 시행사 → 건설사 → 금융사로 전이되는 도미노이다.

돈을 빌려준 은행입장에선 빌려준 돈을 못 갚으면 큰일난다. 그래서 은행에선 2가지 방법으로 위험성을 관리한다.

먼저, 책임준공이라 불리고 건물이 완공할 수 있을지에 대한 문제는 시공사가 책임지고 완공하겠다는 확약을 받고 진행한다. 완공을 못하면 시공사가 책임지고 대출금을 상환해야한다.

이런 시공사의 확약에 대한 신뢰는 ① 건물을 문제없이 지을 수 있는 시공능력, ② 완공 못하더라도 대출금을 갚을 수 있는 현금이 있는지 검토하는 상환능력을 통해 얻을 수 있다.

​

보통 일반적인 기업들은 신용등급 회사가 기업의 제무재표와 현금흐름, 자산을 고려해 신용등급을 평가하는데 BBB+ 이상이 되어야 재무능력을 인정받는다. 회사채를 발행할 신용이 안되는 시공사는 모회사가 연대보증을 서주면서 책임준공 능력을 인정받을 수 있다.

다음으로 분양성이다. 건물이 지어져서 담보물이 확보되어도 분양이 안되어 현금흐름이 막혀버리는 상황이 있다. 이 경우 두 가지 조건을 걸어 저조한 분양에 대비한다.

① 대출승인 조건을 제시해서 최소한 일정 수준의 청약률이 달성된 경우에만 대출을 해준다. 예를들어, 전체 분양 매출액이 500억인데 빌린 돈이 250억이라면 LTV가 50%이므로 최소한 30~50%의 청약을 받으면 대출 승인을 해준다고 조건을 걸게 된다.

​

② 강제적인 할인, 즉, 떨이분양을 해서라도 분양률을 높인다. 분양성은 분양금액과 관계되어서 어쩔 수 없이 분양가를 5~10%라도 낮추어 완판시키려고 하는 것이다.