AKA본동, 번동이 아니라 본동이다. 이름이 특이한 동이지만 서울시 동작구에 있으며 한강뷰도 가능한 미래가 유망한 지역이다.

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개인적으로 본동, 구의동, 자양동, 천호동 정도가 앞으로 개발할 곳이 많은 한강뷰 동네라 본다. 그 중 본동은 흑석동의 효과를 받으며 오히려 한강뷰는 흑석동보다 더 우월하다는 평가도 받는 곳이다.

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오늘은 한강뷰 흑석뉴타운 본동 공공재개발 사업성 입지 분석입니다.

본동은 과거에 노량진 본동이랑 헷갈릴 수 있다. 하지만 정식 명칭은 본동으로 "마을이 먼저 지어진 곳"이란 뜻이다.

흑석동과 노량진동 사이에 있는 알짜배기 지역으로 나름 저평가되어있다고 평가된다. 왜냐하면 입지가 끝내주기 때문이다. 위로는 용산구가 있고 옆으로는 서초구와 여의도가 있다. 바로 앞에는 노들섬 한강뷰도 가능한 곳이다.

용산과 노들섬에서 백년다리를 만드는 것을 추진하고 있다. 정확히는 노들섬과 본동을 잇는 보행자 전용다리이고 한강의 인도교가 백년만에 부활한다고 하여 "백년다리"라고 명칭을 지었다.

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백년다리로 본동과 노량진 일대 접근성이 높아져 문화공간 활성화로 관광객들을 많이 유치할 것으로 본다. 또한, 한강대교 남단의 노들 고가차로를 철거하여 한강뷰를 더욱 부각시키려고 하며 도시재생거리 내에 카페거리도 만들고 있다.

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이런 호재들이 있는 본동에 공공재개발이 시작된다.

본동에는 21년도부터 공공재개발에 대한 반대세력이 많아 구역해제 위기까지 갔다. 공공재개발을 하느냐 아니면 구역을 배제하고 가느냐 갈등이 잦았던 곳이지만 본동 47번지 일대가 단독 공공재개발로 정비구역지정에 도입되었다.

이게 골치가 아픈게 처음에는 악명높은 지주택으로 시작하려고 했다. 지주택 추진위원회에서 공공재개발 반대요건 30%를 내 걸어 잡음이 있었다. 그래도 서울시에선 반대동의요건 고시 전 입안을 마쳐 논의대상이 아니라고 딱 잘라말했다.

지역주택조합은 토지확보율 95%라는 극악의 난이도를 가진다. 동일한 지역에 거주하는 주민들이 스스로 조합을 세우고 토지를 매입하여 사업인허가를 받는 사업인데, 대게 실패한다.

조합운영비 또한, 조합원들 주머니 속에서 나오는 것이기 때문에 사업이 오래 지연되면 될수록 고통이 커진다. 토지 확보가 무려 95%가 되어야 강제수용이 가능한데 정말 어렵다. 그리고 이런 지역주택조합에는 항상 투기꾼들이 몰려든다. 도로를 잘게 쪼개 파는 기획부동산이나 알박기 세력들이다.

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도로는 90㎡ 이상의 면적을 소유하고 있지 않으면 입주권이 주어지지 않으니 기억해야하며 알박기 세력들을 제거하는 것은 굉장히 어려우므로 사업성이 좋더라도 깊게 생각해봐야 한다.

공람에 따르면 대상지 5만 1,696㎡ 땅에 전용 39.55㎡에서 102.42㎡ 규모로 1,046세대가 지어질 예정이다. 당초에는 1,004세대가 공급될 예정이었지만 가구 수가 소폭 증가했다.

구청과 시행자인 서울주택공사는 도시재생뉴딜사업 중인 본동 6구역과 통합하려했지만 이번 정비구역 공람에선 6구역이 빠지고 본동 47번지만 개발된다.

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토지등소유자는 455명인데 일반분양이 295세대, 공공임대 296세대가 공급된다. 다만, 민간이 아니라 공공에서 재개발을 하기에 소유자 대상 분양분을 제외한 나머지 주택 세대수 또는 연면적 50% 이상을 공공임대주택으로 공급한다.

공공재개발은 서울시 같은 공공시행자가 임대주택 공급 확대 등과 같은 공공성 요건을 준수하면 용적률과 기부채납 완화 등 공적 특례를 주고 정부가 개입하기에 조합설립하는데 굉장히 빠르다.

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하지만 공공이란 이름으로 많은 비리가 있는 것이 단점이고 임대주택 세대수가 많아 그에 따른 갈등이 생길 수 있다.

9호선 노들역 바로 앞이고 한강 노들섬 조망도 가능하고 노들섬에서 콘서트를 할 때 노래도 들린다. 근처에 대장 아파트도 있어 시너지효과가 있을 것으로 본다.

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한강과 현충근린공원, 노들나루공원, 사육신사공원 등이 있고 본동초, 동양중 등 학교도 있다. 아쉽지만 본동 자체가 학군으로는 유명하지 않다.

언덕이 좀 있는 편이고 바로 옆에는 지주택을 추진하는 구역이 있는데 아직 본동 자체가 개발이 덜 되어 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 개발됨으로써 그 구역 전체적으로 개발이 효율적으로 개발될 것으로 보인다.

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무엇보다 동작구 자체의 위치가 서울의 중간이라 용산, 서초구 반포, 여의도 등 핵심입지에 가기 편하다.

계획안에 따르면 1,046세대에 최고 35층, 12개의 동으로 탄생한다. 기존에는 1종, 2종일반(7층 이하), 3종일반주거지역이 혼재된 곳이지만 3종일반주거지역으로 대폭 확대시켜 용적률은 277%까지 상승된다.

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SH공사는 주변 경관과 조화를 위해 대상지 내 구릉지 부분 아파트의 층수를 4층으로 낮게 설계한다. 구역 내에는 사회복지시설을 짓는 것으로 기부채납을 하고 4,000㎡ 면적의 경관녹지도 조성한다.

근처 대장아파트로는 아크로리버하임이 있고 래미안트윈파크, 롯데캐슬 에듀포레, 흑석자이, 흑석한강 푸르지오 같은 한강뷰아파트들도 있다. 대장인 아크로리버하임은 34평이 22억, 흑석한강 센트레빌은 17억, 롯데캐슬 에듀포레는 16억, 흑석자이는 12억대에 최근 거래가 되었다.

최근 매물은 1개 밖에 안 올라와있다. 해당 재개발 구역의 매물의 공시지가는 2억 1천 4백만원이고 현재 공시지가에 4.2배나 된다. 근처 비슷한 평수와 위치의 빌라는 4억~5억에 올라와있다.

공시지가는 다음과 같고 각각 보정률을 계산해보면, 5억 ÷ 1억 8천 3백 = 2.73, 4억 8천 ÷ 2억 5천 5백 = 1.88이고 평균은 2.3이다. 보정률은 2.3으로 감정평가액을 추정한다면 2억 1천 4백 × 2.3 = 4억 9천 2백으로 약 5억원이다. 그러므로 현재 프리미엄이 약 3~4억 더 붙은 것으로 추정할 수 있다.

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추정한 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액인데 비례율에 따라 분담금이 달라진다.