성북구 대장이자 이미 한번 재개발을 경험한 돈암동 한신한진 아파트가 있다. 무려 4천세대에 주위엔 길음뉴타운으로 인해 다시 개발호재가 살아날 수도 있고 성북구에서도 알아주는 입지이기에 사람들의 관심이 커지고 있다.

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오늘은 성북구 돈암동 대장 한신한진 리모델링 재건축 가능한가에 대한 포스팅입니다.

성북구하면 고려대학교가 떠오르는 것은 나뿐인가. 성북구는 중랑구와 노원구, 종로구와 접하고 있는 서울 강북 외곽이다.

돈암동, 미아뉴타운, 길음뉴타운 등의 재개발이 많이 이루어지는 곳이지만 외곽이란 이미지가 강한 곳이다. 게다가 성북구와 강북구, 동대문구는 달동네가 많았고 실제로 이 달동네는 거의다 개발되고 있다.

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언덕이 높은 곳이 많으며 북한산, 북악산 같은 산을 끼고 있어 녹지가 전체적으로 많은 편이다. 성북구도 강북구, 동대문구, 성동구처럼 난개발이 많은 곳이라 대로변을 빼면 동네 전체가 심한 언덕과 산이다. 그래서 재개발이 필요한 곳이 많다.

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성북구의 가장 큰 문제점은 "강남"으로 가기 까다롭다는 것이다. 전철 노선도 엄청 돌아가거나 2번 이상 환승해야하고 자동차를 이용한다면 엄청난 정체에 휘말린다. 그리고 성북구 내에선 서울 동북부 다른 구들에 비해 버스나 광역버스를 보기 힘들다.

한신한진은 무려 98년도에 재개발을 해서 생긴 4천세대 이상의 대단지이다. 동소문지구 재개발사업으로 들어섰는데 이전에는 돈암동의 달동네였다. 달동네였던만큼 아파트 내 경사는 상당하다고 한다.

91년도 공사를 시작하고 95년에 입주를 하지만 입주시 사업시행인가대로 공사를 하지 않아 조합이 고발당하고 인근 아파트와 도로소유권을 둘러싼 갈등도 있을 정도로 우여곡절이 많은 아파트였다.

무려 지하주차장이 7층까지 있고 단지가 워낙 크다보니 아파트 단지 내에서 시장을 열기도 한다. 단지 내에 유치원 5개, 스포츠센터, 경로당 등 재개발한만큼 편의시설이 다수 존재한다. 성북근린공원으로 연결되는 산책로도 있어 운동하기도 좋다. 아파트 단지 내 마을버스도 잘 운행되어 5분마다 버스를 이용할 수 있고 도보로 7분 내에 4호선 한성대입구역, 성신여대입구역이 있다.

평수 각각 세대수는 다음과 같고 용적률이 276%로 재건축은 힘들것으로 보이며 리모델링을 할 확률이 높다. 단차가 매우 커서 웅장한 아파트 모습에 사람들이 깜짝 놀란다. 만약, 서울시 재개발 재건축 완화조건 중 하나인 사업성계수와 인센티브, 용적률 완화 혜택을 받는다면 혹시 재건축이 가능할 수도 ?

98년도에도 초등학교를 품은 아파트는 성공한다는 것을 알고있었다. 단지 내 우촌초를 안고 있으며 돈암초, 정덕초, 삼선중, 동구여중, 동구고 등이 있고 동구여중은 학업성취도도 높다.

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4호선 더블역세권에 우이신설역 성신여대역이 있다. 비록 한번에 주요 일자리 지구를 가지 못하더라도 우이신설선을 타고 "2호선 신설동역"이나 "6호선 보문역"을 통해 용산이나 강남 등을 거칠 수 있다. 4호선을 타면 교통의 중심지인 "청량리"로 갈 수 있어 GTX나 KTX 등을 이용할 수 있다.

서울 경전철 동북선이 생기는 호재를 가지고 있어 상계역에서 왕십리역까지 노선이 연결된다. 한신한진은 미아사거리역이나 고려대역으로 환승해서 타야한다.

한신한진에서 조금만 올라가면, 유명한 길음뉴타운이 있다. 무려 시범뉴타운으로 성북구의 재개발 노하우가 잘 스며든 곳이며 달동네였던 길음동이 아파트 단지들로 뒤바뀌게 되었다.

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광속으로 1년만에 2, 4구역을 통과시켰고 길음푸르지오와 길음E편한세상으로 탄생시켰다. 길음뉴타운의 1~10단지와 촉진지구 1~3전체가 완공되어 래미안, 푸르지오, 롯데캐슬 등으로 탄생했고 가장 많은 브랜드가 무려 "래미안"이다.

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시세를 살펴보면 23평 기준 5억에서 10억까지 다양한데 당연히 신축의 가격이 더 비싸다. 가장 최근에 지어진 롯데캐슬 클라시아가 25평이 10억이다.

한신한진 옆 돈암동 더샵은 32평이 최고 8억에서 현재 7억대로 거래되고 있다. 06년 입주한 아파트로 20년이 다 되어간다.

돈암현대힐스테이트는 07년도 입주한 아파트로 위의 더샵과 비슷한 가격에 거래되고 있는데 입지가 비슷하기 때문인 것으로 보인다.

돈암이수 브라운스톤 아파트도 04년도 아파트로 초품아에다 1천세대가 넘는 대단지라 인기가 많은 편이고 현재 7억~8억대로 거래되고 있다.

과연, 사업성 보정계수가 들어가고 준주거지역까지 종상향을 통한 용적률 증가, 인센티브 확대로 재건축을 할 수 있을지 모르겠지만 일단 개발을 한다면 리모델링을 할 확률이 높다. 평균 대지지분이 낮은 편이라 사업성이 좀 아쉬워 분담금이 많이 들 것으로 보여 종상향과 인센티브는 필수이다. 리모델링은 말그대로 골조를 그대로 두고 낡은 건축물의 내부와 시설을 뜯어고치는 것이다.

리모델링의 종류로는 "수직증축"과 "수평증축"이 있다. 수직증축은 수평증축보다 사업성은 좋지만 안전등급을 B등급 이상 맞아야 하고 수평증축은 C등급 이상을 맞아야한다.

위와 같이 리모델링과 재건축의 차이점은 존재하고 재개발했던 아파트라도 안전진단에서 D등급 이하로 받게 된다면 재건축될 확률이 높아진다. 만약, 한신한진이 재건축이 된다면 최신식 아파트의 디자인과 골조, 커뮤니티, 공사공법 등을 적용하여 성북구를 대표하는 아파트가 될 것으로 보인다.