부산 금정구는 "부산대학교"가 있다. 원래 대학가가 있는 곳엔 상가들 월세가 마르지 않는다고 하던데 예전과 달리 문 닫는 상가들도 많다. 과거엔 밤에도 부산대 앞은 불빛이 꺼지지 않았다고 하지만 현재는 통폐합되는 과들도 많아지고 있다.

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부산이 확실히 쇠퇴하고 있긴 하지만 부자들의 세컨드 하우스로 "해운대, 광안리" 아파트는 무너지지 않을 것으로 본다. 그리고 실거주자들을 위한 아파트들도 미래가 있다.

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오늘은 부산 금정구 서금사A구역 사업시행인가 진행상황 및 추정 감정평가 계산에 대한 포스팅입니다.

금정구 부곡동을 중심으로 여러 재개발 구역이 사업시행인가 상태이다. 약 1만세대가 부곡동으로 들어오면서 금정구 부곡동도 천지개벽할 것으로 보인다. 현재 진행 중인 서금사 재개발 구역은 5군데이다. 서금사 A구역, 5구역, 6구역, 10구역으로 A구역은 A-1과 A-3으로 통합된 구역이다.

서금사 구역도 오래된 건물이 많고 경사가 심한 동네였다. 도로폭도 좁아 접도율 조건이나 과소필지, 노후도, 호수밀도 조건이 맞춰진다. 하지만 과거 뉴타운 붐이 불 때 많은 구역으로 진행하려고 했으나 주민들의 반대로 무산되고 남은 곳은 반도 안된다.

서금사 6구역은 2,808세대가 들어오고 현재 사업시행인가 상태이고 서금사 5구역은 4,394세대에 사업시행인가 상태이다. 서금사 구역이 부곡동 소속이라 근처 재개발 구역으로 부곡 2구역도 사업시행인가 상태이다.

서금사 A구역은 부곡동 재개발 구역에서 가장 입지가 좋은 곳으로 알려져있다. 온천천이 바로 옆에 있고 온천역 역세권이고 A-1구역은 평지이다. 부산에선 평지라는 조건과 오션뷰라는 조건이 수혜를 크게 받는다.

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근처엔 동현초등학교와 내성고, 부산정보관광고, 부곡여중이 있어 학교도 가깝고 마트도 온천장역 바로 옆에 홈플러스, CGV 등이 있다.

서금사 A구역은 서금사 촉진 1구역 + 서금사 3구역이 합쳐진 통합 구역으로 1구역은 역세권이지만 3구역은 언덕 위에 있다.

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언덕이 있는 3구역은 임대아파트가 배치될 예정이고 건설사는 롯데캐슬이다. 근처 온천동이나 장전동만큼 개발이 덜 된 곳이라 브랜드 신축아파트가 없는 부곡동이다.

장전래미안, 래미안 포레스티지, 명륜아이파크 2차 등의 대단지 아파트들이 있고 이들의 국평 시세는 약 7억원 이상이다.

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장전동 및 부곡동 대장인 장전 래미안의 경우 17년도에 준공되었고 1,938세대에 부산대역 역세권 아파트에다 브랜드가 "래미안"이고 래미안 포레스티지와 달리 "평지"에 지어졌다. 게다가 금정초를 안고 있는 초품아이기도 하다.

부산의 학군은 센텀시티나 사직동, 좌동 학원가가 유명하고 부곡동에는 학군이란게 잡혀있지 않아 약한 학군을 보인다. 하지만 구서동이나 명륜동, 사직동까지 그리 멀지 않아 지하철을 타고 이동하면 된다. 사직동 학원가는 환승까지 해야해서 좀 멀긴하다. 서금사A구역 근처에는 동현초등학교, 부곡중학교가 가장 가까운 학교이다.

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인근에는 마트 2개가 있고 롯데백화점 동래점까지 걸어서 갈 수 있고 부산대 상권도 이용할 수 있어 상권을 이용하기에는 좋은 위치이다.

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조용한 분위기이고 온천천을 안고있어 산책로를 이용하기 좋고 2호선 온천장역 역세권이다. 동래역까지 4분, 사직역까지 18분, 서면까지 20분 만에 갈 수 있다. 해운대나 광안리를 약 30분 안에 갈 수 있는 위치다.

현재 사업시행인가 임박이고 감정평가를 하려고 준비중이라 한다. 사업시행인가 후 조합에선 조합원들에게 분양신청기간을 공고하고 분양대상자별 분담금의 추산액 및 분양신청기간 등을 조합원에게 통보한다.

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사업시행인가 후 사람들이 많이 몰리게 된다. 왜냐하면, 웬만한 분담금이나 권리가액을 추정할 수 있고 재개발이 본격화되어 해지될 가능성도 낮기 때문이다.

해당 구역 재개발 빌라와 근처 재개발이 되지 않는 빌라를 거래사례비교법으로 감정평가액을 계산해보았다. 거래사례비교법은 감정평가 대상 빌라와 가장 비슷한 빌라를 거래사례를 비교하여 감정평가액을 계산한다.

비슷한 위치에 온천장역 역세권 빌라를 비교해보았다. 재개발 구역의 시장가는 각각 3억 5천, 5억 3천이다. 이 빌라의 공시가격은 각각 1억 3,400만, 3억 8천이다.

재개발 구역이 아닌 곳의 빌라의 공시지가는 각각 9,700만, 1억 800만이다. 각각 공시가와 시장가의 비율은 1.7배, 1.57배이다. 이 둘을 산술평균하면 1.635이다.

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그렇다면 위의 서금사 A구역의 재개발 빌라의 감정평가액은 공시가에 1.635를 곱하여 대략적으로 감정평가액을 계산할 수 있다. 3억 5천짜리는 1억 3,400만 × 1.635 = 2억 2천만원이고 5억 3천만원짜리는 3억 8천 × 1.635 = 6억 2천만원이다. 물론 이게 확실한 것은 아니지만 대략적으로 비슷한 값을 나타낸다고 한다. 5억 3천만원짜리 빌라는 잘 하면 시장가보다 더 좋은 감정평가액을 받을 수 있다.

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여기에 비례율을 곱하면 권리가액이 나오고 조합원 분양가를 빼주면 "분담금"이 나온다. 비례율이 100%라 가정하고 요즈음 부산 평당가가 3천만원 정도이므로 3천만원 × 25평 × 0.8(조합원 분양가 비율) = 6억원이고 권리가액이 6억 2천만원이면 오히려 2천만원을 돌려받을 수 있다.