돌이켜보면 우리나라는 부셔지고 무너지는 것의 반복이었다. 우리나라의 재개발은 전면 철가의 역사이고 지금도 벗어나지 못하고 있다. 철거는 집만 허무는 것이 아니라 추억과 역사, 문화도 사라지게 만들기도 하여 기존에 살았던 사람들에게는 추억을 뺏어가는 것이기도 하다.

하지만 새롭게 바뀌어야 한다. 계속 노후화된 곳에 살다보면 "깨진 유리창의 법칙"처럼 될 것이다. 재개발과 재건축은 "정비법"에서 정한 절차를 따라야 하기에 절차는 동일하지만 사업장마다 사업의 진행속도, 입지조건 등이 다르므로 분양가나 프리미엄도 진행단계에 따라 다르다.

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오늘은 재개발 재건축 진행단계 따른 투자시간 및 수익률에 대한 분석입니다.

재개발 사업의 세부절차는 투자시기를 중심으로 하느냐, 진행절차에 비중을 두느냐, 가격 상승폭에 중점을 두느냐에 따라 달라질 수 있다.

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내가 어릴 때 살던 옆동네도 재개발, 재건축하는데 10년 혹은 23년 걸린 곳도 있다. 서울 용산은 아직 삽도 안떴다. 보통 정비구역이 지정되고 아파트를 지어 조합이 해산하기까지 10~15년이 걸리는 장기적인 사업이다.

사업기간이 긴 탓에 투자자들 입장에서 투자시기가 중요하다. 투자시기에 따른 투자자들의 성향에 따라 공격적, 보수적 투자자로 구분될 수 있다. 하이 리스크 & 하이 리턴은 당연히 사업진행이 빠를수록 그 수익률이 높아진다.

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반대로, 로우 리스크 & 로우 리턴을 추구하는 사람들은 관리처분계획 인가에 진입하는 경우다. 관리처분계획 단계까지 기다렸다가 단기투자의 목적으로 참여하는 것이다.

정비계획은 사업의 출발점이고 10년 단위로 수립하고 있다. 5년마다 타당성 검토를 거치면서 여건이 변화되는 것을 적극 반영하고 있다. 기본계획이 수립되어 있지 않으면 사업이 진행되지 않는다.

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정비구역은 기본계획의 범위 안에서 수립, 승인된 정비계획상의 정비사업구역이다. 기본계획의 적합한 범위 안에서 노후, 불량건축물의 밀집도를 고려하여 정비구역지정 요건에 적합한 구역을 구체적인 계획과 내용을 결정한다.

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구역지정 신청을 위한 주요 절차 중 하나는 정비기반시설 및 국공유재산관리청과 지방의회의 의견청취가 필요하다. 구역이 지정되면 신축, 증축, 용도변경 등 일체의 행위가 제한된다. 정비구역으로 지정받기 위해선 다음과 같은 요건을 충족해야 한다.

조합설립인가는 사업시행자를 확정하는 중요한 단계이며 이 시기부터 "재개발정비사업조합"이란 명칭을 사용할 수 있다. 추진위원회가 조합설립을 위해선 정관을 작성하여 "토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적의 1/2 이상"의 동의를 얻어 조합을 설립한다.

조합설립인가를 받은 것은 조합원간 갈등이 어느 정도 일치를 이루었기에 사업도 탄력을 받고 시공사를 선정하게 된다. 시공사 선정은 아파트 브랜드 가치가 상승하기에 중요하다. 대형건설사가 건설하면 분양가가 높아도 브랜드 가치로 주택가격 상승을 기대할 수 있기 때문이다.

사업시행인가는 사업시행자인 조합이 사업시행계획서에 정관 등 그밖에 국토교통부령으로 정하는 일체의 서류를 준비하여 시장, 군수 등에게 제출하고 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 최종적으로 확정받고 인가받는 행정절차이다.

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전반적인 사업 개요부터 사업시행계획 전반이 구체화되고 토지이용계획과 주택, 복리시설 규모, 배치와 배분 기준 및 기반시설 설치계획 등을 최종적으로 확정하고 인가한다. 사업계획서에는 다음과 같은 내용이 담겨있어야 한다.

사업시행인가 후 조합에선 조합원들에게 분양신청기간을 공고하고 분양대상자별 분담금의 추산액 및 분양신청기간 등을 조합원에게 통지해야 한다.

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사업시행인가가 나면 재개발이 본격화되어 사람들이 많이 몰린다. 사업시행인가고시가 되면 사업시행인가일을 기준으로 종전자산평가를 한다. 그 후 정비구역 내 국, 공유지의 용도가 폐기되어 정비사업 외 목적으로 매각하거나 양도가 불가능하다.

관리처분계획인가는 재개발, 재건축의 마지막 관문이자 하이라이트다. 리스크가 대부분 사라지기에 프리미엄은 이미 오를 대로 올라서 투자수익은 낮은 편이다.

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관리처분 단계에서는 "분양신청, 종전/종후 자산평가, 관리처분계획 수립, 조합총회 의결" 등의 과정을 거친다. 관리처분계획이란 사업시행자가 종전 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 정비사업으로 새로 조성되는 대지와 신축된 건축시설에 관한 권리로 변환한다.

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사업시행인가 고시 후 조합원이 출자한 재산의 가치 산정 방법, 새로 신축하는 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 및 추산액 등을 확정하여 토지등소유자에게 분담하거나 환급한다.

이 단계에서 분양신청 공고 및 통지에 관한 내용이 나온다. 통상 정비구역지정에서 관리처분계획인가까지 4~10년까지 걸린다. 합리적으로 내 땅에 대한 권리를 합리적으로 배분하는 절차고 사업시행이 확정되는 동시에 종전 토지 등이 입주권으로 전환된다.