서울에 아파트를 사려고 해도 너무 비싸다. 그리고 비아파트는 올라도 많이 안 오르고 환금성도 어렵다. 그래도 아파트 살 바엔 저렴하더라도 재개발을 노리고 빌라를 사는 사람들이 많다.

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오늘은 빌라 재개발 큰 돈 손해보지 않는 투자 조건 3가지에 대한 분석입니다.

재개발은 정말 운 좋으면 10년 안에 뿌수고 입주를 5년 안에 할 정도로 난이도가 어려운 편이다. 그런데 서울 아파트는 너무 비싸고 서울에서 "모아타운"이나 "신속통합기획"이란 정책으로 재개발을 활성화시키려 한다.

그래서 각종 유튜브에선 빌라 투자를 추천하기도 하고 빌라는 사지 말라고 충고하는 사람들로 갈린다. 하지만 빌라 투자는 우선순위가 되어서는 안된다. 투자에 중요한 것은 "입지"와 "환금성"이다. 입지가 좋은 빌라일지라도 환금성이 낮으면 성공하기 어려울 수 있다.

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물론 아파트를 사고 싶지만 돈이 부족해서 빌라를 생각할 수 있겠지만 충분히 아파트를 매수할 정도의 자금을 가진 사람들이 빌라 투자하는 것은 위험할 수 있다.

빌라 투자 추천하는 사람들의 대표적인 이유는 재개발 때문이다. 정말 재개발 진행이 된다면, 빌라 매수는 매우 성공적이다. 나의 친구 동네는 친구가 9살 때부터 재개발한다고 이야기가 나왔는데 철거를 올해 시작했다. 무려 20년이 지나 시작할 정도로 진행하기가 어려운 곳이 재개발이다.

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재개발이 진행단계를 차근차근 밟아가면서 비싸지기 전에 먼저 진입하여 매수하는 것은 돈이 부족한 사람들에게 좋은 전략일 수 있지만, 재개발이 실제로 진행되지 못하고 구역해제되면 큰일이다.

유튜브에선 몇 년만 있으면 재개발 확정된다고 많은 광고나, 블로그에서도 복비를 얻기 위한 부동산 블로그에서 빌라 및 연립주택을 추천한다. 재개발은 말 처럼 쉽게 진행되지 못하는데 수많은 사람들의 이해관계가 얽혀있기 때문이다.

재개발이 진행되기 위해선 ① 노후도, ② 과소필지, ③ 접도율, ④ 구역면적 1만 ㎡ 이상, ⑤ 호수밀도의 조건을 갖추어야 한다. 게다가 전제조건을 갖추었다고 하더라도 시도지사가 허락해주지 않는다면 재개발은 진행되지 못한다.

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재건축은 조건만 갖추면 진행이 가능하지만 재개발은 시도지사의 허락이 필요하고 조합설립은 더 어렵다. 노후화된 재개발 지역은 많은 비중으로 노인들이 살고 있다. 그들은 재개발로 이주하길 원하지 않는다. 돈 못 벌더라도 그냥 사는 것이 중요해 그들이 사망하는 것을 기다리는게 더 빠를 수 있다.

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결과적으로 재개발의 1단계 중 조합설립인가도 못 받고 10년, 20년 걸릴 수 있어 잘못했다간 재개발 투자가 아니라 그냥 썩은 빌라 투자가 될 수 있다. 그래서 재개발 이익을 얻기 위한 빌라투자를 하고 싶다면 조합설립 후 투자하는 것이 현명할 수 있다.

문제는 조합설립된다거나 관리처분상태이면 굉장히 비싸다는 것이다. 돈이 많지 않은 사람은 접근할 수 없다. 빌라투자는 어렵고 추천하지 않을 수 있지만 빌라 투자로 성공하기 위해선 선별하는 "눈"이 필요하다. 재개발이 확정되면 좋겠지만 그렇지 못해도 아쉽지 않은 이익을 볼 수 있는 빌라가 있다.

"건축허가제한" 구역이 있는 곳이 좋다. 왜냐하면, 건축허가가 제한된다면 그곳에 신축빌라가 들어서지 않으면서 "노후도"가 지켜지기 때문이다. 대신, 제한기간은 2년 이내로 한다. 사유재산 침해라는 의견이 있기 때문이다. 그 외에 3가지가 있다.

재개발 예정지를 찾아내는 것은 굉장히 어렵고 리스크가 크다. 비교적 리스크도 적고 적당한 수익을 실현하는 방법은 바로 "확정된 재개발 및 뉴타운 지역 인근의 빌라 매수"하는 것이다.

중요한 것은 재개발이 한 곳만 있는 것이 아니라 여러 지역이 재개발되어 완전히 천지개벽하는 곳이다. 예를들어, 한남뉴타운, 이문뉴타운, 노량진뉴타운, 청량리뉴타운, 공덕아현, 면목동 빌라촌, 마천거여뉴타운, 12,000세대가 들어오는 둔촌주공 등이 있다.

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이런 지역은 시간이 지나면서 완전히 새롭게 바뀌는데 낙후되어 있던 새 아파트들이 상권과 학군을 새롭게 발전시키고 유해시설이 있다면 엄청난 민원을 넣는다. 지지율에 미친 국회의원은 민원을 무시할 수 없어 유해시설을 이전 및 폐지시킨다.

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이렇게 "입지"가 새롭게 진화한다면 그 지역의 물건들의 가격은 새롭게 평가받는다. 재개발 대상이 아니더라도 그 지역의 물건들이 진화하는 것이다.

하이리스크 및 하이리턴을 추구하는 사람들은 반드시 노후도를 체크해야 한다. 노후도가 기본적으로 충족되어있어야 재개발 가능성이 있다. 그러나 노후도가 충족되었더라도 10년 넘게 진행되지 않을 수 있다.

영등포 뉴타운을 예로들면, 파란색은 15년이 넘지 않은 곳이고 빨간색은 20년 이상의 주택이다. 파란색 면적이 20% 이상이라면 재개발 가능성이 희박하므로 재개발을 기대하고 투자했다간 물린다.

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참고로 재개발 지역으로 지정되었다가 해제된 지역을 우선적으로 파악한다. 과거에 재개발 지역으로 선정되었다는 것은 최소 조건을 갖추었다는 이유이기 때문이다.

개발호재가 있다면 빌라나 아파트 모두 상관없다. "믿을 수 있는 호재"라면 말이다. 믿을 수 없으면 긁지 않은 복권일 뿐이다.

개발호재만 발표하고 아직 삽도 뜨지 않은 GTX-D, E, F, 일산-인천 연결 등이 있다. 그러므로 GTX-C나 B처럼 실제 예비타당성 검토 및 실제로 공사를 시작하는 곳을 노리는 것이다.