상생 임대인 제도는 다주택자도 2년 비거주라도 양도세 비과세를 받을 수 있는 시한부 정책이다. 왜냐하면 24년 12월 31일까지이기 때문이다.

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상생 임대인 제도는 전세보증금을 5%까지 올려야하는 조건이 있다. 상생 임대인 제도랑 주택임대사업자는 양도세 비과세의 혜택이 있지만, 딱 한번 뿐이다.

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오늘은 상생 임대인 제도 조건 혜택, 주택임대사업자 상생 임대인 차이점에 대한 포스팅입니다.

상생 임대인 제도는 임대차 전세 가격인상의 갑작스런 증가와 양도세 실거주 의무 충족을 위하여 실제 2년 거주를 위한 갑작스러운 임차인의 퇴거를 방지하기 위하여 임대료를 일정 기준 이하로 올리는 집주인에게 혜택을 제공하는 제도이다.

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양도세를 절약할 수 있는 파격적인 조건으로 계약갱신청구권을 사용하여 어쩔 수 없이 5%를 올린 경우에도 상생 임대인 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.

이 제도가 중요한 이유는 조정지역이었던 곳은 비과세를 받기 위해선 "2년 거주 + 2년 보유"라는 조건이 붙기 때문이다. 지금은 용산, 강남 3구를 제외하곤 비규제지역이지만 취득할 때 조정지역이었다면, "2년 거주"조건이 붙는다. 하지만 상생 임대인 제도를 활용하면 1주택자 및 다주택자도 2년 거주하지 않아도 비과세를 받게 된다.

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과거엔 혜택 대상이 공시지가 9억 이하에 한정되었으나 변경되어 집값에 관계 없이 모든 주택이 가능해졌다.

상생 임대인의 혜택을 받으려면 조건이 4가지가 필요하다.

① 이전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내에 인상해야 한다. 그리고 직전 임대차 계약과 임대인이 동일해야한다. 대신, 임차인은 달라도 된다.

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② 직전 임대차 계약 따른 임대기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 한다. 직전 임대차 계약이 만료 후 상생 임대인 계약시기는 "24년 12월 31일" 전까지 반드시 체결되야 한다.

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③ 5% 인상하여 계약한 상생 임대차 계약에 따른 임대기간은 최소 2년 이상이어야 한다. 그리고 새로 맺은 상생 임대차 계약은 반드시 2년을 채워야 한다.

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④ 다주택자도 가능한데, 양도세 비과세 거주 요건은 양도시점에 1세대 1주택이어야 한다. 일시적 2주택의 조건을 충족했더라도 갭투자로 인해 임대인의 변경, 재개발 및 재건축 등으로 주택 멸실로 임차인이 1년 6개월을 못 채웠을 때 상생 임대인 제도 혜택을 못 받는다.

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직전 임대차 계약 만료 후 새로운 임차인을 구하기 위해 시간이 몇 개월 지나더라도 임대인만 동일하면 상생 임대인 혜택을 받는다.

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그리고 계약갱신청구권 때문에 어쩔 수 없이 5% 밖에 못 올린 것은 상생 임대인 혜택을 받을 수 있을지 궁금한 사람들도 많았다. 다행히, 계약갱신청구권으로 5% 올린 사람들도 적용된다.

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만약, 전세금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하로 인상 충족하고 싶은 집주인이 있을 것이다. 그럴 땐, 민간임대주택특별법 제44조 4항에 따른 산정율을 활용하면 월세가 82만 8,125원 이하로 설정해야 한다.

17년 8월 3일 이후에는 정부의 규제 때문에 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우에는 1주택이라도 2년간 거주까지 해야해서 양도세 비과세를 못 받는다.

상생 임대인의 혜택이 바로 위에 말했듯이 "2년 거주"의 조건을 제외시켜주는데 24년 12월 31일까지 이 혜택을 받을 수 있다. 대신, 1세대 1주택에게만 적용되므로 임대 기준일 다주택자는 반드시 1세대 1주택으로 바꿔야 한다.

주택임대사업자는 민간주택을 민간이 임대목적으로 공급하여 주택시장의 안정을 목표로 한다.

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주택임대사업자는 재산세, 취득세, 양도세의 혜택을 받을 수 있다. 양도주택은 비과세를 평생에 1번 받을 수 있고 장기보유특별공제도 임대기간에 따라 적용된다. 임대기간이 8년 이상이면 "50% 공제", 임대기간이 10년 이상이면 "70%"공제해준다.

재산세는 공공지원, 장기 일반의 경우엔 면적이 60㎡ 이하이면 면제 또는 75%까지 감소한다. 60㎡ 초과하면 25% 감면되고 주택의 공시지가 따라 수도권은 6억 이하, 지방은 3억 이하일 때만 적용된다.

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종부세 배제 효과도 있다. 임대인은 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하의 1호 주택은 면적 관계 없이 종부세 합산 배제된다.

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취득세는 24년까지 신축 분양에 취득세 200만원까지 혜택이 있으며 입지가 도시이거나 시설이 매우 좋다면 취득세 85%까지 혜택을 받을 수 있다.

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대신, 상생 임대인 제도와 동일하게 주택임대사업자를 등록하면 계약만료 후 5%까지 밖에 증액하지 못하는 단점이 있다​. 그리고 10년이면, 10년, 8년이면 8년이란 기간을 꼭 충족해야 한다. 임차인의 현저한 귀책 사유가 없다면 반드시 이 계약을 지켜야 하는 단점도 있다.