출산율이 너무 떨어졌다. 전국 평균 0.86명으로 결혼은 이제 중산층의 부산물로 전락하고 있다. 나 혼자 먹고 살기 힘든 사람은 결혼을 포기하고 책임과 의무에 억눌리고 싶지 않고 자유롭게 살고 싶어하는 사람들도 많아졌다.

​

선진국이 되면 될수록 출산율은 점점 줄어든다. 그래서 유럽이나 미국 같은 선진국들도 출산율이 낮은 편이다. 한국은 0.8명대로 전세계에서 뒤에서 제일 낮은 출산율을 보여주는데 어떤 사람들은 이마저도 많다고 한다.

​

이렇게 인구가 감소하면 당연히 빈집도 늘어나고 시골에는 빈집 투성이가 된다. 우리나라의 미래인 일본도 이미 외곽은 빈집투성이다.

​

오늘은 인구감소 따른 빈집증가와 일본 사례로 본 부동산 투자 대비책에 대한 포스팅입니다.

인구가 줄어들면 집값이 하락한다. 하지만 너무 복잡한 변수가 많다. 세상은 "반드시"란 것이 없는 재미있는 세계이다. 나도 인구가 박살나면 집값도 떨어진다 생각하지만 일본의 경우는 흥미로웠다.

일본인들은 버블경제가 끝난 이후 집값은 언젠가 떨어지는 것이라 생각하여 부동산으로 투자할 생각을 많이 버렸다. 일본이 인구가 본격적으로 줄어들기 시작한 것은 2009년이다. 일본 집값은 90년 정점에 닿고 버블이 붕괴되어 폭락했지만 인구가 줄어드는 시기인 13년 이후부터는 상승 추세를 이어온다.

​

아베정권이 양적완화를 시작해 돈을 막 뿌리기 시작했기 때문이다. 비슷한 사례로 현재 일본이 다른 나라와 달리 금리를 올리지 않고 제로금리를 유지한 것도 마찬가지이다. 인플레이션을 가속화시켜 디플레이션을 끝내려 한 것이다.

돈을 풀고 금리를 낮춘 결과, 18년도 도쿄 긴자의 땅값은 다시 상승했다. 인구가 줄어들기 시작했다지만 여전히 핵심지 땅값은 오른 것이고 인구가 줄어들어도 "무조건" 하락한다는 것은 아니다.

일본의 사례 연구는 투자 방향에 유용한 정보를 제공해준다.

첫번째로 지방 부동산과 도쿄 부동산의 차별화가 생긴다. 인구 감소 기간에 일본 부동산은 도쿄를 중심으로 올랐다. 지방은 인구가 소멸하며 일극화가 진행되었다. 인구가 줄어들면 분업의 이익이 줄어들어 남은 사람들은 모두 수도권으로 모이게 된다.

​

결국, 도쿄 중심은 상승세가 이루어지고 지방과 격차가 더 벌어지고 한국도 일본처럼 수도권과 지방 부동산 가격의 격차가 더 벌어진다.

두번째로 인구의 고령화도 부동산 가격 차별화에 영향을 미친다. 고령화가 진행되면 병원, 병세권이 중요하다. 우리 부모님도 예전엔 시골에 다시 돌아가고 싶어했지만, 병원도 멀고, 마트도 멀고, 온갖 편의시설이 없어지기에 마음을 바꾸었다.

​

세번째로 인구 감소시기에는 지방 땅 투자를 조심해야 한다. 땅 투자가 원래 오랜 기간 묵혀두어야 하는 투자기법이다. 일본 땅의 20% 정도가 주민이 없는데 이유는 상속세, 재산세 때문에 상속을 거부했기 때문에 일본 주택의 7채 가운데 1채는 빈집이다. 그래서 인구 감소를 대비한다면 지방 부동산과 땅을 투자하는데 조심해야 한다.

마지막으로 인구 감소와 고령화는 금리 하락을 불러일으킨다. 인구가 줄어들면 투자수요가 줄어 금리를 떨어뜨릴 확률이 높고 고령화되면 노인들이 투자보다 저축을 많이 하기에 은행에선 이자를 많이 주기 싫어 금리를 낮춘다.

​

현재 한국, 중국, 미국, 유럽 등 대부분의 선진국이 고령화사회로 진행하기에 향후 중장기적으로는 금리 하락 압력이 높고 금리하락은 부동산 가격 상승을 불러일으킨다.

리먼 브라더스 사태가 터진 08년에 서울 아파트는 1년간 18.3% 하락하고 09년 고점을 다시 회복한 서울 아파트는 이후 약 4년 동안 장기 침체에 빠져 14% 하락했다.

22년 서울 아파트 하락은 14개월간 마이너스 24.8%이다. IMF 때는 한국부동산원이 실거래를 통계하지 않아 데이터가 없지만 KB은행에선 IMF 때 14.6% 하락했다고 한다.

​

IMF, 글로벌 세계금융위기, 코로나 사태 등의 경제 위기도 단기간에 하락이 그쳤다는 것이 시사할 점이다. 이번 집값 폭락은 숨 쉴 새도 없이 올라간 만큼 하락 폭도 컸고 기간도 충분했다고 전문가들은 판단한다.

그래서 현재 서울아파트는 도봉구, 강북구와 같은 외곽도 상승추세를 보이고 있고 전세가도 올라가고 있다. 전세가는 복합적이다. 빌라는 공시지가 126%에 전세보증보험이 가입되고, 전세사기에 대한 여파로 전세보단 월세를 선호한다. 빌라에 대한 위험성으로 아파트 전세로 몰리고 아파트 전세가가 오르는 것이다.

아파트 전세가가 올라가면 갭이 줄어든 만큼 갭투자가 증가하고 매수가도 점점 상승하는 추세를 보이고 있다. 데드켓 바운스라 여기는 사람들도 있다. 왜냐하면 09년도도 반짝 올랐다가 떨어졌기 때문이다.

​

그런데 09년 때는 2기 신도시 물량이 풀리고 단기간에 주택을 공급하는 도시생활주택 공급, 보금자리주택 공급 발표, 행정수도를 세종시로 옮기면서 서울시 수요가 많이 줄어든 것이 09년도 서울 부동산 가격이 하락한 원인이다.

그 대신, 지방 부동산이 많이 올랐다. 하지만 현재는 지방엔 미분양 주택수만 10만호라 한다. 향후 서울의 공급은 앞으로 줄어들고 서울에 몰리는 인구수는 계속 증가하고 지방사람들도 인구감소를 느끼고 서울, 수도권에 투자하는 사람들이 늘고 있다.

​

그리하여 서울 부동산은 면적이 부산, 대구보다 적은 것에도 불구하고 인구는 계속 늘어나고 공급이 적기 때문에 공급이 늘어나지 않는다면 집값상승을 막을 수는 없다.

​

아무리 3기 신도시로 공급을 늘린다해도, 3기 신도시 대부분은 서울 외곽이고 주택 인허가와 착공이 줄어드는 문제가 있다. 자재비와 인건비가 올라 3기 신도시 분양가가 현재 주변 아파트보다 높아 당초 계획한 시기에 분양도 어려워 주택공급이 오리무중이다.

게다가 향후 금리인하의 가능성이 매우 높아 집값 하락을 촉진시킨 금리가 내려가면 집값 상승요인으로 바뀌어 데드캣 바운스가 아닐 확률이 높다.