서울 강남 3구 유일한 뉴타운 "마천거여뉴타운"은 송파구에 있다. 송파구의 아픈 손가락이다. 송파구이지만 구시가지라 노선도 5호선 밖에 없고 위치가 애매하기 때문이다. 그래도 아파트 가격만큼은 서민들이 사기에는 후덜덜이다.

하지만 감일까지 3호선이 연장되고 3호선이 마천거여뉴타운까지 연장될 가능성도 있기에 그리 나쁘게 보는 시각은 적다.

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오늘은 마천4구역 디에이치클라우드 위례신도시 감일지구 통합호재에 대한 분석입니다.

강남에 존재하는 유일한 뉴타운이고 인근에 2기 신도시 중 하나인 위례신도시가 있다. 5호선 거여역과 마천역이 있는 역세권이다. 하지만 지하철이 1개 밖에 없어 강남까지 가는 건 차 타고 가는게 편할 수도 있다.

그래도 위례신사선, 위례과천선, 위례트램 등의 호재가 있기에 차후엔 강남접근성이 좋아진다. 사실, 뉴타운은 05년도부터 시작한 사업인데 부동산 침체 등의 글로벌 위기를 맞으면서 지금까지 이어왔다.

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북쪽에는 하남 감일지구, 남쪽엔 위례신도시가 있어서 감일 + 위례 + 거여마천뉴타운이 합쳐져 서울 동남권의 커다란 주거지구를 이룰 것으로 기대한다.

가장 유명한 곳이 이미 완공된 송파 시그니처롯데캐슬이 있다. 총 1,945세대에 17개동, 용적률이 274.9%이고 22년 입주완료했다. 5호선 역세권이며 신축이라 역시 커뮤니티 카페, 사우나, 헬스장 등이 모두 잘 운영되고 있다. 송파구이지만 조금 외곽이라 조용하고 평화롭다는 평이 많다.

거여 2-2구역도 E편한세상 송파 파크센트럴로 바뀌었다. 총 1,199세대에 12개동, 용적률 276%, 20년 입주한 신축이다. 5호선 초역세권이며 위례트램의 호재를 그대로 받을 곳이고 커뮤니티 시설도 깔끔하게 잘 운영되고 있다. 강남, 잠실까지 지하철로는 오래 걸릴 수 있지만 자차를 타고 가면 이동접근성이 더 향상된다.

마천 1구역은 현재 재개발 형태로 진행되고 있으며 조합설립인가 이후 사업시행인가를 준비 중이다. 총 세대수는 2,413세대의 대단지이다.

마천 2구역은 21년 신통 후보지에서 탈락했다. 하지만 다시 정비계획안을 발표하고 24년 드디어 존치관리구역에서 신통기획을 통해 다시 정비구역으로 지정되어 환골탈태를 노리고 있다. 신통기획은 "토지거래허가구역"으로 실거주해야 하는 조건이 붙는다.

마천 3구역은 건축심의 단계이다. 1구역과 마찬가지로 조합설립 이후 사업시행인가를 받기 위해 준비 중이다. 총 2,350세대이고 시공사는 아직 미선정이다.

마천 5구역은 신통기획 1차 구역으로 총 2,187세대로 정비구역지정 추진 중이다. 과거 구역해제 요건인 30% 반대조건을 맞출 뻔 했으나 단, 2표 차이로 "구역지정 중지" 결정을 받았던 곳이다. 그러다 21년 신통기획 후보지에 등록이 되었다.

마천1구역, 마천2구역, 마천3구역, 마천5구역은 현재 사업 진행 중이다. 그 중 디에이치라는 하이엔드 브랜드와 관리처분인가 상태로 사업 진행이 빠른 마천 4구역이 마천거여뉴타운의 노른자이다.

마천4구역은 과거 정비구역에서 해지될 뻔 했지만 다행히 살아남아 19년 건축심의 완료, 21년 건축정비계획 최종보완안이 통과되고 21년 4월 사업시행인가를 받았다. 그리고 21년 8월 현대건설의 하이엔드 브랜드인 "디에이치"를 제안받고 조합원 투표를 거쳐 시공사로 선정되었다.

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마천4구역 조합원 혜택으로는 ⓐ 분담금 선납 할인, ⓑ 이주비 LTV 70% 대출, ⓒ 조합원 세대당 서비스면적 1.11평 확보, ⓓ 분담금 입주비 장기대출 전환 등이 있었다.

마천4구역의 전용 59타입 조합원 분양가는 7억 4천만원, 전용 84는 9억 9,500만원이다. 예상하는 일반분양가는 전용 59는 8억 9천만원, 전용 84는 12억원으로 약 평당 4천만원 대로 예상하고 있다. 현재 마천4구역은 "분양가 상한제 지역" + "투기과열지구"이다.

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마천4구역을 포함한 마천거여뉴타운의 5호선 역세권들은 모두 위례신도시의 호재를 같이 가져간다. 위례신도시와 연계되는 도로를 통해 스타필드 위례점, 가든파이브 등 편의시설을 이용할 수 있다.

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인근의 학군으로는 보인자립고, 보성고, 창덕여고 등이 있고 아쉽지만 초품아는 아니다. 대신, 병세권으로 유명할 만큼 병원들이 많이 있다.

대표적인 교통호재는 위례신사선 경전철과 위례선 트램이다. 위례신사선은 위례신사선에서 강남 신사동까지 이어지는 노선이고 3호선과 신분당선은 환승역이 된다.

위례신도시와 강남 삼성, 신사구역과 연결되어 강남까지 접근성이 향상되고 송파대로의 교통량을 분산시키고 위례신도시의 대중교통수단을 추가시킨다. 총 11개의 정거장이며 환승역은 6개이다.

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그렇게 위례신사선은 하루에 9만명 이상의 이용객을 예상하고 주요 노선을 지나가기에 인기가 많은 것으로 보이고 위례신도시 및 거여마천뉴타운으로 거점을 옮기는 사람들도 많아질 것으로 보인다.

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위례선 트램은 위례신도시 내부를 운행하는 노선으로 12개의 역을 가진다. 위례신도시와 거여마천뉴타운의 8호선과 5호선을 연결하는 내부 순환용 트램이다. 21년 착공을 시작하여 개통은 24년이라 하지만 아직 모르겠다.

3년 만에 분양가가 무려 2배나 올랐다. 6억에 분양받은 사람들은 정말 대박이다. 거여마천뉴타운은 신축이 귀한 곳인데 대부분 노후화된 아파트와 빌라들이 주를 이뤘다.

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그러다 부동산 경기가 좋아지자 개발하게 되었고 E편한세상 송파파크센트럴의 현재 시세는 위와 같이 13억 이상으로 상승했다.

송파 시그니처롯데캐슬 같은 경우도 분양권이 8~9억 대로 거래되었는데 현재는 13억원 대이다. 무려 앉아서 5억원이나 번 것으로 돈이 돈을 번다는 것을 몸소 보여주는 사례이다. 아직은 주변이 읍내 같다고 하지만 서울 강남 3구에서 아직 개발이 덜 된 희귀한 땅으로 미래가 기대되는 뉴타운이다.