서반포 욕세권 우극신 사당 우성, 극동, 신동아 5천세대 대단지 리모델링

사당동은 동작구에 위치한 동네로 서초구가 바로 옆에 있어 서초구라 생각할 수도 있다. 서반포 혹은 서방배라고 커뮤니티에서 핫했는데 동작구가 언제부터 그런 급이 되었냐고 말이다 ㅋㅋㅋ

동작구와 서초구는 도로 사이를 두고 가격차이가 심하다. 대한민국 부동산 철옹성을 세운 서초구의 위엄이라 그런가?

강남 8학군이 속해있고 부자들만이 살게 하기 위해 높은 가격의 아파트와 물가를 유지하여 평범한 사람들은 들어오지 못하게 장벽을 세워 부동산 계급을 만들었다.

오늘은 서반포 욕세권 사당 우성, 극동, 신동아 5천세대 대단지 리모델링에 대한 분석입니다.

동작구

동작구도 강동구처럼 강남3구 서초구와 붙어있어서 수혜를 받는 지역이다. 위치상 영등포구와 강남을 거쳐가는 일종의 관문 느낌이다. 그래서 지인들이 꽤나 여기에 산다.

노량진뉴타운과 흑석뉴타운 같은 뉴타운도 있지만 고시촌과 달동네 같은 상도4동, 교통 흐름에 상당한 장애를 주지만 우리나라를 위해 희생하신 영혼들이 잠들어있는 국립현충원도 동작구에 위치한다.

그 중 동작구 사당동은 지하철 노선 2호선, 4호선, 7호선, 9호선인 3개역 사당역, 이수역, 동작역의 서편이 모두 사당동에 있다. "이수역의 이수"도 결국 사당동이다.

사당동과 남현동의 경우 서초구 방배동과 지역연계가 잘되어 있어 실제로 서초구 생활권이라 평한다. 특히, 이수역 북쪽에 있는 사당2동, 사당3동은 반포생활권이다.

서반포 써밋 더힐

둔촌주공이 욕세권으로 인기를 엄청 끌었듯이 흑석뉴타운 11구역 서반포 써밋 더힐도 이름 때문에 욕세권으로 부동산 시장에 주목을 끌고있다.

어디서 흑석동이 반포 행세냐며, 집값 올리려고 전략을 세우냐고, 욕하는 곳도 있고 자기네 아파트 이름을 어떻게 짓는지 무슨 상관이라 하는 사람들이 있어 시끄러운 대한민국이다.

서반포 써밋 더힐 때문에 흑석동이 다시 핫해졌는데 사실 이 아파트 이름은 투표로 정해지지도 않은 일종의 헤프닝이다. 그럼에도 이렇게 많은 사람들이 관심을 가질지 몰랐다라고 하던데 아무튼 흑석뉴타운 11구역은 성공적인 홍보를 했다.

사당동 우성

방배동은 서초구에서 새롭게 학군으로 좋아질 곳이다. 서문여중, 서문여고는 최상위권 학교이며 방배 5구역에 3,080세대의 디에이치방배와 롯데캐슬 르엘도 들어와 많은 인구가 유입된다.

기존의 서문여중과 서문여고 뿐만 아니라 사당동 쪽의 이수중, 동덕여중, 동덕여고가 합쳐지고 서리풀터널의 개통으로 강남까지의 접근성이 좋아져 방배동 근처의 사당동은 더블로 호재를 얻게 되는 것이다.

극동, 신동아4차, 사당우성2, 3단지는 약 4천세대의 대단지에 방배동 근처에 강남으로 갈 수 있는 7호선 이수역과 4호선의 더블역세권이다. 게다가 초품아에 공원도 있고 GBD 뿐만 아니라 YBD, CBD도 접근하기 용이하고 사당역 수도권 셔틀버스도 많이 운영되고 있다. 대신, 언덕과 중앙난방이란 단점이 있다.

장승배기 종합행정타운

장승배기 종합행정타운은 기존 노량진의 동작구청과 경찰서를 장승배기로 이전하여 동작구 북부에 편중된 행정 시설을 중앙으로 옮기는 사업이다.

장승배기역 일대에 종합행정타운이 생긴다면 연간 6,908억의 생산 유발 효과와 연간 13,824명이 일자리를 얻을 수 있는 기회가 생긴다. 종합행정타운의 효과로 해당 부지에 걸맞은 상권도 발달될 것이다.

서부선

서부선은 은평구와 서대문구부터 영등포구, 동작구와 관악구까지 연결된다. 노량진역은 1호선과 9호선 급행열차가 지나가며 양질의 일자리가 있는 여의도 + 강남과 연결된다. 이는 장승배기역과 노량진역이 있는 동작구의 호재이다.

리모델링 분석

극동, 신동아4차나 사당우성 2, 3단지는 용적률이 높아서 3종 일반주거지역이라도 용적률을 조금밖에 올리지 못한다.

현재 통합 리모델링 세대수는 4,397세대인데 5,054세대로 약 657세대가 더 공급된다. 현재 필지에선 사용가능한 용적률인 250%가 거의 다 사용되었기에 일반분양 없이 1:1 재건축하지 않는 이상 재건축이 불가능하여 리모델링을 한 것이다.

그래도 얼마 전 리모델링 단지로 탄생한 "더샵 둔촌포레"도 줍줍에서 2만 대 1의 준수한 경쟁률을 가지고 분양이 완료되었다. 이렇게 리모델링 단지의 성공 사례가 있기에 많은 사람들이 몰릴 것으로 보인다.

극동, 우성, 신동아는 높은 용적률과 언덕, 간선도로와 인접하지 않는 도로사정, 낮은 사업성, 복잡한 필지 및 단지 구성 때문에 부족한 주차공간을 확보하고 수직, 수평증축으로 별동 건축하여 사업을 진행하려 한다. 추정 사업비는 무려 1조 5천억원이다.

국내 최대 리모델링 단지이기에 눈독 들이는 건설사들도 많다. 심지어 원자재값, 인건비 상승 등의 이유로 최근 정비업체가 힘든데도 불구하고 수주전에 적극 참여하고 있다. 규모가 큰 만큼 "컨소시엄"으로 SK에코플랜트, 현대엔지니어링, 현대건설, 포스코이엔씨가 참여하려 한다.