목동 14단지 아파트도 이제 60층 이상으로 태어난다고!? 대한민국 3대 학군지 중 하나인 양천구 목동아파트가 재건축 기대에 가격도 꿈틀한다.

오늘은 대한민국 학군2번지 목동14단지 재건축 60층 상향 5천세대 증가 가능할까?에 대한 포스팅입니다.

목동은 원래 여름에 비가 많이 오면 안양천이 범람하면서 상습적으로 침수되던 곳이었다. 88올림픽과 함께 급하게 서울시의 멋진 모습을 보여주기 위해 개발되었다. 시골 같은 모습에 외국인 선수들이 실망하지 않게하려나 뭐라나.

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목동은 강남처럼 학군형성을 위해 강북에 있던 고등학교를 이전시켰다. 그러다 인구가 늘면서 똑똑한 인재가 늘고 대단지가 생기면서 자연스레 학원가가 생기면서 대한민국 교육 2번지로 변하였다.

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목동이 속한 양천구는 전국 100위권 일반고가 5개 이상이고 남고와 여고, 공학도 학업성취도가 높아 여학생들에게도 기회가 넓다. 최근 목동과 대치동도 문과보다 이과추세로 외고와 국제고보다 과학고와 자사고가 더 크고 있다.

목동학군은 자사고가 양정고 1개 있다. 강남 8학군에는 휘문고, 단대부고, 중동고, 현대고, 세화고, 세화여고란 엄청난 학업성취도를 가진 자사고가 있고 중계동은 선덕고와 신일고가 있다.

목동 중학교 라인은 파리공원 학원가를 가진 1~6단지 라인, 목동 7단지와 목운중 부근 주상복합 라인, 목동 8~14단지의 신정동 라인으로 나뉜다.

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목동의 아파트는 오래되었음에도 불구하고 높은 편인데 이유는 영등포구, 구로구, 강서구, 광명, 부천, 부평, 마포 등의 우수학생들이 학군지를 찾아 모여들기 때문에 인기가 많다.

따끈따끈한 소식으로 목동신시가지 14단지가 최고 60층으로 재건축하는 방안을 추진한다. 목동14단지는 1987년 준공되었고 3,100세대로 지난해 서울시에서 신통기획을 신청하고 재건축 추진 중이다.

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25일 양천구에 따르면 "목동14단지 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정안"을 통해 지역 및 지구 스카이라인 등을 고려해 60층으로 최고 높이 계획을 변경하였다. 이는 서울시에서 층수 높이 제한을 폐지함으로써 최고 층수를 높이는 쪽으로 변하였다.

60층으로 높이면서 기존에는 세대수를 5,681세대까지 계획하였으나 5,007세대까지 줄어들고 분양은 4,460세대, 공공임대주택을 547세대로 공급한다. 목동신시가지 아파트는 모두 안전진단을 통과하고 구체적인 정비계획이 나오면서 재건축 속도가 나오고 있다.

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문제는 압구정동, 목동, 여의도동, 성수동이 토지거래허가구역에서 해제되지 않아 실거주하는 사람만 거래가능하다. 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 정부가 콕 찝어서 여긴 오를 것이라 생각하는 곳이라 투기방지를 위해 사유재산을 제한하는 것이다.

목동14단지는 준공연도가 목동 1~7단지보다 2, 3년 정도 느리지만 2호선 생활권이다. 2호선 생활권은 강남이나 여의도 모두 갈 수 있는 최고의 노선이지만 순환호선이 아닌 지선이다.

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목동 1~7단지는 위쪽에 위치하고 있어 5호선 생활권으로 학원가와 가깝고 목동 재건축 대장인 5단지, 7단지가 있다.

목동14단지는 초품아에다 중학교, 고등학교 모두 품고 있다. 동에 따라 초등학교는 갈산초나 신목초가 배정된다. 중학교는 대부분 목일중으로 배정받는다.

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생활권으로 현대백화점과 이대병원 등을 목동 자체에서 해결할 수 있고 앞동에는 안양천공원이 있어 쾌적한 생활을 즐길 수 있다. 하지만 주차난이 심하고 삼거리에서 교통체증이 발생한다고 평한다.

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그리고 거주인원에 비해 대중교통이 불편하여 교통의 오지라는 오점을 안고 있기도 하다.

목동14단지는 조합원 분양분 3,100세대와 일반분양 1,360세대로 전용면적 60~85㎡를 2,627세대, 전용 85㎡ 초과 1,695세대를 분양한다. 매물 가격은 22평이 11억~12억이고 39평은 17억~19억대에 거래되고 있다.

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5천세대 이상이 증가하는데 이렇게 인구가 증가함에 따라 상업과 학군지 존속은 영원해질 것이다. 인구감소에 따른 여파가 지방에는 심각해지고 서울에는 특정지역 중심으로 집중화되어 서울 서남권 인구가 집중화될 곳은 바로 목동이 될 것이다.

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향후 10~15년 후에는 서울 내에서도 인구밀집지역이 부동산가치가 높아지는데 이는 둔촌동, 잠실, 반포, 압구정동, 목동, 여의도동, 성수동, 광진동 등이 앞으로 인구가 집중화될 것으로 보인다.

38평의 대지지분으로 계산하였고 분양받은 아파트는 84타입으로 가정하였다. 일반분양가는 평당 4천만원, 공사비는 800만원으로 가정하였다.

34평 조합원 원가는 일반분양가 × 0.8로 가정하면 10억 7천만원이다.

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3종 주거지역의 필요 대지지분은 10.75평이고 기부채납은 10%로 가정하였다. 아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 26평 - 기부채납 2.6평 = 23.4평

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일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 23.4평 - 필요 대지지분 10.75평 = 12.65평

일반분양가는 평당 4천만원이면 13억 6천만원이다.

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건축비는 계약면적 55평 × 800만원 = 4억 5천만원이다.

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일반분양 수익 = 13억 6천만원 - 4억 5천만원 = 9억 1천만원이다.

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 910,000,000 ÷ 필요 대지지분 10.75평 = 84,651,162원이다.

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일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 84,651,162원 × 일반분양 기여 대지지분 12.65평 = 1,070,837,209원이다.

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분담금 = 조합원 분양가 10억 7천만원 - 10억원 = 7천만원

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약 7천만원의 분담금을 내고 38평에서 34평 84타입으로 들어갈 수 있다.