용산 이태원동 남산대림 고도제한 완화 재건축으로 최대 사업성을?

신들의 땅 용산구, 아픈 상처가 있는 이태원동이 있다. 이태원동 남산대림 아파트는 예전 군인아파트로 육군부대가 이전하고 94년 재건축된 아파트이다.

올해로 28년차인 남산대림아파트는 1만평이 넘는 넓은 부지를 가지고 5층 높이의 17개동이 들어서있다. 용적률도 낮고 건폐율도 낮아 쾌적하다. 즉, 큰 대지 대비 적은 세대로 이루어져 사업성이 꽤 괜찮을 것으로 보였다.

오늘은 용산 이태원동 남산대림 고도제한 완화 재건축으로 최대 사업성을?에 대한 분석입니다.

이태원동

이태원동은 이태원클라스의 배경이 되는 용산구 대표 번화가이자 외국인 밀집, 다문화거리이다. 또한, 과거 이태원 참사가 일어난 아픈 상처가 있는 곳이다. 지인의 지인도 놀러갔다 사망한 일이 있어 더욱 마음이 아프다.

이태원동은 서쪽에는 용산동2가와 4가가 남쪽은 동빙고동과 보광동, 동쪽은 한남동과 접하며 북쪽으로는 남산을 넘어 장충동과 접하고 있다.

이태원역과 해밀턴 호텔을 기준으로 동네의 빈부격차가 있는데 서쪽과 남쪽으로는 서민 주택과 재래시장이 있는 반면, 동쪽과 서쪽은 대형 최고급 빌라들이 존재하는 국내 최고의 부촌이기도 하다.

이태원로 북쪽에는 대기업 총수들이 모여 사는 베벌리힐스가 있고 이태원역에서 조금만 내려오면 보광동이 있는데 재개발도 안되어 옛날 골목 느낌을 그대로 가지고 있다.

남산대림아파트

남산대림아파트는 1994년 완공되어 16개동의 400세대의 규모를 가진다. 구성타입도 22평, 30평, 47평, 52평의 4가지이다. 대지지분도 매우 넓고 용적률도 낮은 편이라 사업성이 괜찮다고 앞서 설명했다. 하지만 큰 문제가 있다.

그것은 바로 "고도제한"때문이다. 서울시 고도제한 구역으로 개발이 제한된 곳이라 남산대림아파트의 최대 고도는 20M/최대 7층까지 개발할 수 밖에 없었다. 하지만 서울시에서 고도제한지구에 대한 규제를 완화하면서 고도제한 아파트인 남산대림도 주목을 받기 시작한다.

용도지구는 국토의 계획, 이용에 관한 법률에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이를 제한한다. 즉, 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적인 토지이용 등을 위한 "제한행위"이다.

그 중 남산대림은 "고도지구"에 포함되어 쾌적한 환경조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물의 높이의 최고한도를 규제하는 곳이다.

하지만 남산대림이 고도제한 규제가 완화된다면 20미터에서 28미터까지 고도 상향이 되어 현재 용적률 106%에 2배 가까이 되는 200%까지 올릴 수 있게 되어 사업성이 증가하게 된다.

입지

남산대림은 앞으로 유엔사부지, 신분당선, 용산공원 등의 개발계획이 꽉 잡혀있고 이태원주공과 더불어 통합재건축의 확률이 높은 곳이다.

아쉽지만 역세권은 아닌 곳이다. 약 700미터로 걸어서 13분 걸린다. 걸어가기엔 조금 멀어 버스를 타고 지하철까지 이동할 수도 있다. 주요 일자리까지 거리를 살펴보면 강남역까지 30분, 광화문역 20분, 여의도역 15분 정도 소요되기에 나쁘지 않다. 하지만 환승을 해야한다는 점이 아쉽긴 하다.

다만, 서울의 초중심지에 위치하여 자차 또는 버스로 어디든 빠르게 갈 수 있는 장점이 있다.