만약, 본인이 3주택이고 부모님 집에 있으면 주택수에 산정되어 취득세나 양도세 중과를 피하기 위해 형제/자매 집으로 전입신고를 했다고 생각해보자.

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그런데 취득 및 양도할 때 형제/자매의 주택수가 산정되어 중과가 된다면 이게 어떻게 된 일인지 하고 당황할 수 밖에 없다.

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오늘은 세대원 동거인 형제자매 주택수 산정 취득세 양도세 중과 주의에 대한 포스팅입니다.

세대주는 세대의 대표를 말하고 한 가정의 대표이다. 법적으로 세대는 한 집에 사는 식구들을 말한다.

한 집에 사는 식구는 동일한 주소 또는 거소에서 함께 생활하는 가족이며 주소는 "실질적으로 생활하는 공간"이다.

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즉, 주소는 주민등록증에 적혀있는 내가 살고 있다고 판단되는 곳이다. 주소와 실거주는 당연히 다를 수 있지만 법적으로는 내가 살고 있는 곳은 주민등록증 혹은 등본에 나와있는 곳이다. 등본을 떼보면 세대주 성명이 표기되고 세대주와의 관계에서 "본인", "배우자", "자녀" 등으로 표기되어있다.

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거소지는 내가 얼마동안 임시로 사는 곳으로 주소는 아니다. 친척집, 친구집, 호텔, 숙박시설 등과 같은 곳에 일정기간 거주할 때 그곳을 거소지라 한다.

세대원은 주민등록본상에서 세대주를 제외한 "배우자", "자녀" 등이 세대원이 된다. 즉, 세대원은 세대주 본인을 제외한 세대의 구성원이다.

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여기서, 세대원 중 집을 소유하고 있어 무주택 세대주 혜택을 받지 못하는 경우 세대분리나 세대주 변경을 한다. 무주택 세대주는 어려운 용어일 수도 있는데 이는 "청약신청", "임대주택신청"할 때 필수적이다.

무주택자란 자기 소유의 주택 또는 분양권을 소유하지 않고 주민등록등본상 세대원 구성 모두가 집을 보유하고 있지 않아야 한다. 즉, 가족 전부가 소유하고 있는 집이 없어야 한다.

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주민등록등본에 본인, 배우자, 자식이 있다면 본인, 배우자, 자식 모두 집이 없어야 무주택자로 인정된다.

무주택 세대구성원은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원이란 것으로 여기엔 "세대"에 대해 깊이 들어가야 한다.

왜냐하면, 주민등록등본에 함께 기재된다고 해서 세대원이 되는 것이 아니기 때문인데 대표적인 것이 청약이다.

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먼저, 청약을 할 때 신청자인 "나"는 당연히 세대에 포함되고 본인과 배우자는 같은 주민등록등본에 포함되지 않는다고 해도 "같은 세대의 범주"이다. 즉, 부부간에 세대분리를 해서 "주민등록등본상에 함께 기재되지 않아도 부부는 같은 세대"라서 부부간 세대분리를 통해 투기하려는 세력을 방지하는 장치이다.

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두번째로 세대는 주택공급신청자의 "직계존속"으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람을 말한다.

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이 말은 직계존속은 청약신청자의 부모, 조부모, 배우자의 부모, 조부모가 같은 주민등록등본상에 표시되어 있다면 같은 세대에 포함된다. 만약, 같이 살고있더라도 전입신고하지 않아 등본상에 나오지 않으면 세대에 포함되지 않는다.

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세번째로 세대는 "직계비속"인 아들, 딸, 손자, 손녀 등 청약신청자 부부 기준으로 직계비속에 해당하고 직계비속의 배우자까지 함께 주민등록등본에 올라가 있다면 같은 세대로 포함된다.

이런 직계존속, 직계비속, 배우자 중 1명이라도 주택을 소유하고 있다면 무주택 세대원이 되지 않으니 주의해야 한다.

여기서 중요한 것이다. 동거인은 크게 2가지로 나뉠 수 있다. 형제 및 자매와 같은 혈연 관계와 제3자 친구, 지인, 연인 등으로 나뉜다.

여기서 제3자인 친구, 지인, 연인, 사촌 등의 동거인은 서로 남남이기에 등본상에 나와있는 다른 세대주, 세대원, 동거인에게 청약 및 세금에 관련하여 아무런 영향을 끼치지 못한다.

형제, 자매 또한 청약신청자와 함께 거주하여 동일한 주민등록등본에 포함되어도 청약신청자와 같은 세대에 속하지 않는다. 그렇기에 형제, 자매가 집을 소유하고 있어도 "무주택 세대구성원이 우대되는 청약"을 신청할 수 있다.

그러나 형제, 자매의 혈연관계인 동거인은 주택수에 포함되어버린다! 그래서 취득세, 양도세의 경우에 큰 타격을 받는다. 가령 동생 집에 있다가 급하게 다른 집으로 옮겨야한다. 이유는 주택을 가진 동생이 있어 동생의 집이 주택수에 산정되어 버리기 때문이다.

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민법상 가족은 우리가 보통 알고있는 한지붕 안에 사는 가족이다. 여기에는 직계존속 + 직계비속 + 배우자 + 형제자매가 포함되어 있기에 형제/자매의 경우 주택 취득세 계산 때 동거인인 형제/자매는 중과된다.

양도세에서도 형제/자매는 주택수 산정에 포함되어 양도세 계산할 때 중과되므로 주의해야한다.

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그런데 양도세에선 실질적으로 거주하는지가 중요하다. 즉, 등본상에서 세대분리가 되어 있어 양도소득세에선 제외되겠지만 위장전입을 한다면 세무서에서 실질적으로 따로 살았냐는 증거를 제출하라고 한다.

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그래서 양도세 중과를 피하기 위해서 형식적인 세대분리 뿐만 아니라 실제로 세대분리해야하는데 등본상에 세대분리가 되어있지 않아도 실제로 따로 살았다면 세대분리한 것으로 여기므로 중과를 피할 수 있다.

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결국, 취득과 양도 중과를 피하기 위해서는 세대분리를 깔끔하게 해놓아야 한다. 또한, 배우자의 형제, 자매도 똑같으므로 처제나 시동생도 주택수 산정에 포함된다.