재개발 다물권자 조합설립 이후 물건 매수 입주권 현금청산과 특약설정

이런 재개발 구역의 물건을 매수했는데 입주권이 안 나온다! 그런 황당한 경우가 있을 수 있다. 이는 조합설립인가 이후 발생할 수 있는 일인데, 심지어 확인하기도 어려운 경우에다 법원에도 판결이 여러 개이다.

문제는 가장 최근 판결에서 다물권자 물건을 매수한다면 조합원 자격을 부여받지 못한 경우가 나타났다. 그만큼 이는 복잡하고 까다로운 문제이기도 하다.

오늘은 재개발 다물권자 조합설립 이후 물건 매수 입주권 현금청산과 특약설정에 대한 포스팅입니다.

재개발 현금청산

보통 현금청산되는 경우는 사업시행인가 이후 분양신청을 할 때 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 하지않는 경우에 현금청산된다.

우리가 재개발 구역에 빌라를 매수하는 이유는 조합원이 되어 아파트 입주권을 얻기 위해 빌라를 매수한다. 그런데 몇가지 이유로 재개발 구역에 조합원이 되지 못하고 현금청산되는 경우가 있다.

위반건축물의 경우는 재개발 조합원 입주권도 그렇지만 전세보증보험이 적용이 안 되고 월세공제도 되지 않고 이행강제금을 매년 내야하는 위험성이 있어 위반건축물을 꼭 파악해야 한다.

권리산정일

권리산정기준일은 재개발 지역에서 지분 쪼개기 때문에 만들어졌다. 지분 쪼개기는 다가구 주택을 다세대 주택으로 변경하여 입주권을 따내거나 다가구 주택을 허물고 다세대 주택을 지어 조합원 수를 늘리는 방법들이다.

그래서 정부에서는 권리산정기준일이란 것을 만들고 권리산정기준일 이후에 해당 재개발 구역에 신축빌라를 짓거나 다가구 주택을 허물고 다세대 주택을 새로 짓는다면 현금청산하게 만들어었다.

또한, 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등의 건축물을 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유하는 경우도 현금청산 대상이 된다.

단, 권리산정기준일 이전에 이루어진 것은 현금청산 대상이 아니다.

근린생활시설

근린생활시설은 주택이 아니다. "건축법"에 의한 용도별 건축물의 종류상 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 분류한다. 주민들의 편의를 위해 생긴 시설들로 주택으로 용도를 바꿔 사용하는데 매도가 잘 안된다.

그 이유는 주거용으로 사용할 경우 불법건축물이기에 이행강제금을 낼 수도 있고 대출한도도 적고 대출이율이 높으며 월세세액이 불가능하다. 특히, 전세보증보험 가입이 불가능하여 사람들이 들어오기도 어렵다.

주택임대차보호법에서는 주거의 형태는 주거용 건물 뿐만 아니라 주거 이외의 건물이라도 실제로 주거로 사용하면 주거법을 적용받는다. 그래서 근린생활시설을 주택용으로 사용할 경우에 전입신고 및 확정일자는 받을 수 있기는 하다.

재개발에서 근린생활시설이 문제가 되는 이유는 용도에 맞지 않기에 근린생활시설을 주택으로 사용한다면 입주권이 허용되지 않을 수 있기 때문이다.

단, 예외적으로 재개발 구역에서 근린생활시설도 조합원 입주권을 받는 경우가 있다.

다물권자 물건 매수

다물권자란 한 재개발 구역에 여러개의 물건을 가지고 있는 사람을 말한다. 재개발 구역에서 입주권 받는 것은 굉장히 까다로운 편인데 그 결과 한 사람이 같은 재개발 구역에 여러 채를 보유하고 있어도 결국 입주권은 하나 밖에 못 받는다.

이때, 다물권자로부터 조합설립인가 이후 일부 주택을 매수한다면 입주권의 지분만 얻는 것이기에 결국 입주권을 못 받는거나 마찬가지이다. 그래서 아래와 같은 특약을 설정하여 내 물건이 현금청산되는 것을 막는다.

문제는 여러 판결이 있고 1세대 다물권자, 1인 다물권자 등에 따른 케이스에 따라 조합원 입주권을 받을 수도 있기에 혼란스럽다. 심지어 다물권자인지 확인하기도 어렵다. 해당 재개발 구역에서 다물권자인지 확인하기 위해서는 해당 구역에서 등기목록을 보고 확인해야 하는데 이는 조합에 물어봐야 한다.

조합원 지위 양도 위반

재건축과 재개발은 서로 다르지만 조합원 지위 양도가 금지되는 경우가 있다. 그 이후에 조합원 지위 양도, 즉, 물건을 매수하는 경우에는 입주권을 받지 못하고 현금청산된다.

투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 후에 건축물 또는 토지를 매수하게 된다면 조합원이 되지 못하고 현금청산되니 주의해야 한다. 또한, 투기과열지구에서는 조합이 설립된 뒤에는 10년 보유, 5년 거주, 1주택 가구만 조합원 지위를 양도가능하다.