도쿄 인구감소에도 월세 100만원 이상 베를린 월세도 2배 이상 올라

장기불황으로 잃어버린 30년이라는 평가받는 일본도 세계 GDP순위는 3위였다. 동아시아 국가가 2위, 3위를 차지하고 있어 아이러니하지만 일본은 과거 수출로 엄청난 성장을 했다.

하지만 버블이 터지고 오랜 불황을 겪었다. 그 후 아베노믹스, YCC정책 등의 양적완화로 불황을 이겨내려고한다. 과거의 엄청난 기술집약적인 아이템으로 세계의 수출품의 대부분을 차지했던 일본도 현재 인구감소는 심각하다.

일본이 국힘이 쫓는 미래의 모습이고 독일이 민주당이 쫓는 미래의 모습이라 봐도 무방하다.

오늘은 도쿄 인구감소에도 월세 100만원 이상 베를린 월세도 2배 이상 올라에 대한 포스팅입니다.

인구감소에도 도쿄는 인구증가

장기불황으로 마이너스 금리를 유지하고 있던 일본에도 이제 도쿄 핵심지역의 주택가격이 처음으로 1억엔을 넘어섰다.

일본의 금리인상에 따라 인플레이션이 발생함에 따라 주택에도 적용이 되는 것이다. 그런데 이는 도쿄 23구를 중심으로 일어나고 있다. 일본의 인구는 09년 이후 가파른 감소세를 보이고 있다.

사회보장, 인구문제연구소에선 일본인구가 2030년부터 2050년까지 연 평균 77만명이 감소하며 2050년에는 1억명을 밑돌 것이라 전망한다.

그러나 인구감소에도 불구하고 도쿄권 인구유입은 급격히 증가하고 있다. 22년 도쿄 23구의 인구는 972만명이고 2000년 이후 165만 명이 증가하였다. 1980년대에는 도쿄 23구에서 대규모로 인구가 유출되고 주변 3현(치바, 사이타마, 가나가와)으로 대규모 인구 유출이 발생했다.

젊은 세대의 도쿄 집중현상

도쿄로 인구가 집중되는 세대는 15~29세의 젊은 사람들이다. 일본에서도 20~24세 사람들은 64.42%가 진학 및 취직을 위해 도쿄로 간다고 한다. 우리나라도 상위권 대학이 모두 서울에 있고 서울에 가기 위해 지방에서 개같이 공부하는 것이다. 특히, 서비스업이 많이 발달하는 서울에 여성들이 몰린다.

일본은 1990년대부터 시작된 장기불황에서 지방에 자리 잡은 중공업들은 경쟁력을 많이 잃어버렸다. 그나마 지방에 공장들이 많아 남자들은 그곳에 자리잡고 있지만 전기, 전자, 정보통신, 방송, 엔터, 서비스업들이 모두 도쿄로 몰려 뛰어난 인재들이 도쿄로 집중되었다.

일본도 여성의 대학진학률이 높아지고 도쿄에 서비스 부문 일자리가 증가함에 따라 여성 인구가 도쿄로 많이 유입되었다. 그리고 미래 소득 전망이 밝은 젊은 인구의 지속적인 유입은 주택가격의 상승요인이다.

도쿄 월세

도쿄의 원룸 월세 평균은 70만원, 오사카는 55만원 정도이다. 도쿄는 전 세계에서 가장 밀집된 도시 중 하나로 한정된 주택 공급에 비해 수요가 매우 높다. 이로 인해 월세는 계속 증가한다. 특히, 도심지역은 월세가 매우 높아 100만원 이상이고 외곽지역은 상대적으로 낮다.

인구가 감소하면 제일 먼저 타격을 받는 곳은 지방중소도시이다. 인구가 감소하면 인프라가 박살나는 것이고 사람이 줄면 상가나 버스, 학원들이 모두 떠난다. 상권이 죽으면 더 많은 사람이 떠나고 유령도시로 변모한다.

이미 생산인구감소를 경험하고 있는 일본에서 극명하게 보여주는 것이 도쿄만 월세가 급증하는 것이다.

베를린 상황

월세상한제를 실시했던 독일의 베를린에서는 임대료 인상 제한 제도가 오히려 시민들의 보금자리 마련을 어렵게 했다. 공급대책이 준비되지 않은채 수요가 증가하자 시민들 사이의 경쟁이 심해지고 외곽에선 풍선효과가 발생했다. 결국, 월세상한제는 위헌으로 판결났다.

저소득층은 교외로 밀려나고 집주인만 웃돈을 챙기기도 했다. 독일과 같은 EU연합은 에너지 효율이나 재개발 재건축을 달성하기 위한 조건이 까다롭다. 그래서 50년이 지난 건물들도 많이 있다. 특히, 베를린은 건물을 세울 공간도 없고 시민들은 도시 녹지에 주택을 건설하는데 반대한다. 또한, 높은 금리에 건설사들도 주택공급을 주저한다.

23년 독일 연방정부에 따르면 22년 독일에 건설된 주택은 연간 목표치인 40만채에 미달하는 29만 5천채이다. 이는 규제 때문이기도 한데 베를린은 2020년 5년 동안 월세상한제로 월세를 동결시켰다. 시행 후 1년 만에 임대주택 공급량이 절반으로 떨어졌다.

현재 독일은 지역별 기준 비율 대비 10% 이상 임대료를 올릴 수 없고 계약갱신시 임대료 인상에도 제한이 있다. 우리나라의 임대차 3법과 비슷하다.

하지만 결국 임대료는 오르고 1㎡당 베를린의 월세는 18년 평균 7.3(10,600원)유로에서 21년 14.3(21,200원)으로 3년 만에 2배가 올랐다. 결국 독일에선 "토지공개념"을 근거로 공유화(몰수)가 가능하고 몰수한 자산에 대해 손해배상을 할 수 있기에 사유재산을 몰수하여 공공기관이 관리하고 이 주택이 사유재산이 되는 것을 막아 "미친 월세"를 막으려한다.