재개발은 엄청난 기회의 땅이다. 과거 구성남이 핫해지기 전에 들어간 사람은 5천만원으로 구성남에 투자할 수 있었다.

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현재는 그거의 3배 이상이 되어야 구성남에 투자할 수 있다. 서울은 이미 새롭게 개발할 땅이 없다. 이미 지어진 땅을 새롭게 가꾸는 것 외에는 방법이 없다. 서울에 재개발을 시작한다면 엄청난 시간이 소요되지만 그곳이 기회의 땅이다.

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오늘은 재개발 예정지 찾기 지정조건 노후도 동의율 규정 완화에 대한 포스팅입니다.

재건축은 아파트라 비교적 사업성 분석이 쉽지만 재개발은 이해관계가 굉장히 복잡하고 주택도 다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택 등 주택 형태가 다양해서 분석하기가 어렵다.

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재개발은 건물도 노후화되었지만 정비기반시설이 열악한 곳에서 진행된다. 그래서 재건축이 민간사업의 성격을 가지지만 재개발은 공공의 사업이란 느낌이 든다. 그래서 재개발은 기부채납 비율이 높다.

재건축은 이미 조합 설립을 위한 동의서를 받을 때부터 현금청산자가 정리되고 재건축이 이미 살던 아파트에 돈을 좀 더 보태서 새 아파트로 바꾼다는 성격이 강하기 때문이다.

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반면, 재개발의 경우 현금청산자가 많다. 10~20%를 차지할 정도이고 시장상황에 따라 현금청산자 수가 달라진다. 현금청산자가 많다는 것은 사업성에 좋지 않다. 현금청산을 해주려면 조합이 돈을 많이 빌려야하기에 금융비용에 사용되기 때문이다.

재건축은 재개발에 비해 투자금이 많이 든다. 재건축의 경우 건물은 낡았어도 기반시설이 양호한 곳이다. 그래서 매매가격이 비교적 안정적이고 재건축 기대감에 의해 매매가가 떨어지지 않는다. 그러나 전세가는 낮다.

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반면, 재개발은 정비기반시설이 좋지 않고 낡은 빌라나 단독주택들이 많기에 매매가격이 낮은 편이다. 그러나 용산 한남뉴타운, 성수전략정비구역 같은 알짜배기 구역은 20억 이상이니 좀 다르다.

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재건축과 달리 재개발은 조합원들에게 세입자주거이전비는 물론 상가영업보상비도 지급한다. 그래서 보상비가 재개발에서 더 많이 소요된다. 재개발의 경우 보통 빌라에 투자하는데 갭이 적기에 이주비 대출을 해도 재건축에 비해 부담이 덜 된다.

재개발 요건에는 구역면적 1만제곱미터 이상 노후도 2/3 이상, 호수밀도(HA), 주택접도율, 과소필지가 있다. 이 중 구역면적 1만제곱미터 이상과 노후도 2/3 이상은 필수조건이고 나머지 호수밀도, 접도율, 과소필지 중 1가지만 포함되면 된다. 그러나 과거엔 무조건 3가지가 포함되어야 했다.

그러나 최근에는 노후도 67%에서 60%까지 완화하고 공유토지의 경우 공유자 전체가 동의해야 했으나 3/4만 동의해도 정비사업을 추진할 수 있게 된다. 이는 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안이다.

재개발을 하기 위해선 필수적으로 구역면적이 10,000㎡(1HA)이상이어야 하고 노후도(동수)가 2/3 이상이어야 한다. 그러나 24.1.10 대책 이후 노후도는 60% 이상만 되어도 재개발 조건이 충족된다.

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철근콘크리트나 철골콘크리트 등 견고한 건축물의 경우 30년 이상, 그 외의 건축물은 20년 이상 된 건축물이 전체 비율의 2/3 이상이 되어야 한다.

사업별 노후도는 차이가 있는데 역세권 시프트 사업은 60%의 노후도였고 공공 재개발은 75%, 도정법상 재개발과 신속통합기획은 2/3 이상이었지만 개정되었다.

호수밀도란 해당 구역내 토지면적당 살고 있는 가구수의 비율이다.

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호수밀도 = ([구역면적 안에 건축되어 있는 주택호수 ÷ 구역면적 내 토지면적] × 100)로 계산한다. 보통 토지면적당 살고 있는 가구수가 많으면 호수밀도가 높다고 한다. 재개발은 호수밀도 60세대/HA 이상의 조건이 있다.

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3,025평 = 1HA당 60개의 건축물이 있어 호수밀도가 높아 주거환경이 안 좋다고 하는 것이다.

다세대 주택은 호수가 가장 많은 층을 기준으로 한다. 2층 3세대, 3층 4세대라면 4호수가 된다. 그러므로 1HA(3,025평)당 60세대 이상의 주택수가 있어야 재개발 요건에 충족된다.

주택접도율이란 전체 건축물 중 폭 4M 이상이 도로에 접하는 건축물의 비율이다. 재개발로 지정되는 요건은 접도율 40% 이하이다. 즉, 좁은 골목길 안쪽 집이 전체의 60% 이상이라는 것이다.

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도로를 접하는 건축물이 높으면 주택접도율이 높다고 하고 도를 접하는 건축물이 낮으면 주택접도율이 낮다고 한다. 접도율이 낮아야 재개발이 가능하며 접도율이 높은 곳은 쾌적하다.

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건축법상 건축허가 요건으로 건물이 깔고 앉은 대지의 2미터 이상이 "건축법상 도로"에 접해야 한다. 건축법상의 도로 = 도정법상 접도율 도로인데 폭 4미터 이상의 도로를 접해야 한다.

폭 4미터의 도로가 없다면 레미콘이나 포크레인 등도 못 들어오므로 영구히 노후도가 보존되기에 재개발하기 좋다.

과소필지란 효용가치가 없는 작은 토지를 말하며 서울시는 면적 90㎡ 이하인 토지를 말한다. 재개발의 지정요건으로 과소필지가 40% 이상이다. 즉, 너무 작은 토지가 많을수록 하나로 묶어 일정 개발이 필요하다는 것이다.

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90㎡ 이하의 대지면적 필지가 작게 펼쳐져 있으며 토지의 효율적 이용이 어렵기에 과소필지가 40% 이상이 된다는 것은 개발이 필요하다는 것을 의미한다.